Qu’est-ce qu’une retenue d’entiercement et comment peut-elle vous aider à conclure à temps ?

Votre évaluateur immobilier vient de constater de nouveaux dégâts sur la maison que vous essayez d’acheter. Vous ne voulez vraiment pas repousser votre jour de fermeture. La bonne nouvelle? Vous n’aurez peut-être pas à attendre. Une retenue d’entiercement pourrait vous aider à finaliser votre transaction immobilière à temps. Voici comment.

L’achat d’une maison est un processus, et plusieurs facteurs peuvent avoir une incidence sur le temps qu’il faut pour fermer une maison. Vous pourriez perdre votre financement, la propriété pourrait être évaluée à un prix inférieur au prix d’achat convenu, ou une évaluation ou une inspection de la maison pourrait révéler des problèmes qui doivent être réparés.

Si des travaux de réparation ou l’approbation d’une nouvelle construction vous empêchent de fermer dans les délais, une retenue d’entiercement peut être une solution appropriée. Une retenue d’entiercement est l’acte de collecter des fonds supplémentaires à la clôture qui seront remboursés après que les réparations nécessaires ont été effectuées sur la propriété achetée. En d’autres termes, une retenue est un outil qui incite l’acheteur ou le vendeur à réparer la maison rapidement pour récupérer son argent.

Une retenue d’entiercement pourrait également vous aider à respecter votre date de clôture si vous refinancez. Si votre maison nécessite des réparations en raison de l’usure normale ou d’autres problèmes mineurs, votre prêteur peut accepter une retenue d’entiercement pour maintenir la transaction en cours.

L’entiercement, c’est quand un tiers maintient un compte où les fonds déposés sont conservés jusqu’à ce qu’un événement stipulé se produise, comme la fermeture d’une propriété. Dans l’immobilier, un compte séquestre est utilisé pour conserver votre dépôt sur une maison jusqu’à la clôture. En règle générale, vous aurez également un compte séquestre après la clôture qui met de côté une partie de chaque versement hypothécaire pour couvrir les taxes foncières et l’assurance habitation.

Ajouter au contrat immobilier

Une retenue d’entiercement, ou un entiercement de réparation, commence par un avenant au contrat immobilier qui détaille les réparations à effectuer, le coût estimé des travaux, le délai d’exécution et la manière dont les entrepreneurs seront payés. Les clients de retenue d’entiercement peuvent également choisir de faire le travail eux-mêmes sans recevoir de compensation. Puisqu’ils n’auront pas à payer un professionnel dans ce cas, ils économiseront de l’argent et auront plus de contrôle sur le projet.

Signature et soumission

L’acheteur et le vendeur doivent signer l’accord de retenue d’entiercement avant qu’il ne soit soumis au prêteur. En supposant que le souscripteur de prêt approuve la retenue d’entiercement, le prêteur s’associera à la société de titre pour établir un compte d’entiercement ou le gérera en interne.

Payer et faire des réparations

Bien qu’il existe des exceptions, le vendeur est généralement responsable de la mise en place de l’argent pour la retenue d’entiercement. Si le vendeur doit vendre la maison pour payer les réparations, le compte sera financé par le produit de la vente de la propriété.

Souvent, le prêteur exigera que le solde du compte d’un compte bloqué dépasse les coûts de réparation estimés. Ubifrance® nécessite actuellement 120% de l’estimation de la réparation. Les fonds supplémentaires sont réservés au cas où les coûts de réparation augmenteraient pendant le projet. Les réparations doivent également être effectuées dans un délai spécifié (généralement un nombre défini de mois).

Vérification

Une fois la propriété réparée, une inspection finale aura lieu pour vérifier que les travaux ont été terminés. Si les réparations sont terminées en temps opportun et de manière satisfaisante, le compte séquestre débloquera les fonds. Étant donné qu’une somme d’argent substantielle est bloquée jusqu’à ce que le travail soit terminé, le vendeur (et parfois l’acheteur) est financièrement motivé pour réparer la maison rapidement.

Une mise en garde : le souscripteur n’a pas à approuver votre demande de retenue d’entiercement. S’ils le refusent, la maison devra probablement être réparée avant la fermeture.

Vous ne pouvez pas utiliser une retenue d’entiercement pour tous les problèmes de réparation à domicile. En général, les prêteurs ne financeront pas une propriété avec des problèmes de santé et de sécurité. Une retenue d’entiercement s’applique généralement aux dommages ou problèmes extérieurs ou liés aux conditions météorologiques.

Voici quelques exemples de problèmes qui entraînent souvent une retenue d’entiercement :

• Plate-forme
• Allée
• Peinture extérieure
• Clôture
• Note finale
• Gouttières
• Aménagement paysager
• Ensemencement de pelouse
• Patio/porche
• Traitement antiparasitaire
• Gazon
• Arroseurs
• Passerelle(s)

Ceci n’est pas une liste exhaustive. Les termes spécifiques varient d’une situation à l’autre – y compris les réparations couvertes – alors assurez-vous de parler avec votre agent immobilier pour obtenir des conseils.

Sur la base d’une évaluation de la maison, votre prêteur décide généralement quand une retenue d’entiercement est nécessaire (ou autorisée). Mais, croyez-le ou non, il peut y avoir d’autres parties impliquées dans le processus hypothécaire en plus de votre prêteur. Si votre prêteur initial envisage de vendre votre prêt hypothécaire à une entité parrainée par le gouvernement (GSE) après la clôture, il doit se conformer aux règles de ce GSE concernant les évaluations et les réparations de la propriété.

Prêts FHA et VA

Le Département du logement et du développement urbain (HUD) aide les acheteurs de maisons via le programme de prêt de la Federal Housing Administration (FHA). Le programme a ses propres règles concernant les retenues d’entiercement. Par exemple, si vous demandez un prêt FHA, la propriété ne peut pas nécessiter plus de 5 000 $ de réparations. Si l’estimation de la réparation dépasse ce montant, vous ne pouvez pas effectuer de retenue d’entiercement FHA. Cependant, vous pouvez être admissible à un prêt de réhabilitation 203(k) FHA pour réparer la maison. Notez que les prêts 203(k) ne sont pas offerts par Ubifrance.

Les prêts VA sont garantis par le ministère des Anciens Combattants. Les lignes directrices pour une retenue d’entiercement de prêt VA sont similaires à celles d’un prêt FHA. Cependant, avec un prêt VA, vous devrez payer 150 % du coût des réparations.

Fannie Mae et Freddie Mac

Fannie Mae et Freddie Mac sont des GSE qui achètent des prêts hypothécaires à d’autres prêteurs après la clôture des prêts. Leur objectif est d’aider les prêteurs privés à rester liquides afin qu’ils puissent se permettre de prêter à davantage d’acheteurs de maisons. Ces deux GSE n’achètent que des crédits conformes.

Examinons rapidement la différence entre les prêts conformes et non conformes. Les prêts conformes, ou conventionnels, répondent à toutes les normes Fannie Mae et Freddie Mac, y compris les limites de montant de prêt et les exigences de pointage de crédit. Les prêts conformes ne peuvent pas dépasser 726 200 $ dans la plupart des régions (1 089 300 $ dans les régions où le coût de la vie est élevé). De plus, les emprunteurs doivent avoir une cote de crédit de 620 ou mieux.

Les prêts non conformes ne répondent pas aux normes de Fannie Mae et Freddie Mac. Un exemple de prêt non conforme est un prêt jumbo, qui dépasse les limites indiquées ci-dessus. Les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, comme les prêts FHA, sont également non conformes en raison de leurs exigences de cote de crédit inférieures et d’autres facteurs.

Si votre prêteur d’origine envisage de vendre votre prêt hypothécaire à Fannie Mae ou Freddie Mac, il doit savoir comment les GSE gèrent les retenues d’entiercement. Par exemple, si les réparations ne sont pas structurelles, Fannie Mae achètera le prêt avant que la maison ne soit réparée. Cependant, si les réparations sont structurelles, le prêteur initial doit prouver que la propriété a été réparée avant de vendre votre prêt hypothécaire.

Ubifrance exige que vous répariez tout ce qui est structurel ou qui pourrait avoir un impact sur la sécurité avant la fermeture.

Loi d’état

Parfois, l’état dans lequel vous vivez peut entraîner des retards dans le processus d’achat d’une maison. C’est parce que chaque état a ses propres règlements concernant les évaluations de propriété. Par exemple, de nombreux États disent que chaque fosse septique doit être inspectée et approuvée pour que la propriété réussisse son inspection.

Considérations géographiques

La région du pays dans lequel vous vivez peut également avoir un impact sur votre date de clôture. Chaque domaine a ses propres préoccupations qui sont souvent prises en compte dans le processus d’évaluation. Par exemple, dans le Sud, les inspections termites sont très courantes.

Règlement Intérieur Prêteurs

Votre prêteur peut avoir des attentes plus élevées que le gouvernement fédéral ou votre état. Cela signifie qu’ils pourraient imposer des conditions de réparation plus strictes à votre transaction immobilière. C’est une bonne idée de demander à votre prêteur potentiel quelles sont ses exigences avant de faire une offre sur une propriété ou un refinancement.

Si votre date de clôture est compromise en raison de réparations domiciliaires requises, envisagez de demander à votre prêteur une retenue d’entiercement. Si elle est approuvée, cela pourrait maintenir votre transaction immobilière dans les délais et vous inciter, vous ou le vendeur, à effectuer les réparations rapidement. Votre prêteur peut vous guider tout au long du processus de retenue d’entiercement.

Assurez-vous de consulter le Ubifrance Learning Center pour d’autres articles intéressants sur le processus d’achat d’une maison et sur le temps qu’il faut pour fermer une maison.