Posséder un bien immobilier est juridiquement complexe. Pensez-y : avec la plupart des autres achats, vous pouvez simplement vous rendre au magasin, remettre de l’argent, obtenir un reçu et personne ne se demandera jamais si vous possédez vraiment l’article en question. L’achat d’une maison est évidemment très différent.
Lorsque vous achetez une maison, vous devez passer par le processus de prise de titre, ce qui signifie que vous devenez le propriétaire légal de la maison.
Voyons ce qu’est un titre de propriété et ce que les acheteurs doivent savoir à ce sujet.
Titre de la maison, défini
Un titre de propriété représente tous les droits légaux entourant la propriété et l’utilisation d’une propriété résidentielle. Un titre de propriété n’est pas un document ; c’est un concept utilisé pour établir le « paquet de droits » d’un propriétaire.
Cet ensemble de droits englobe tous les droits qui accompagnent le fait d’être propriétaire. Cela signifie que vous avez le droit de : posséder la propriété (droit de possession) ; utilisez (Droit de contrôle) et profitez-en (Droit de jouissance) comme vous le souhaitez ; vendre, louer ou transférer la propriété (droit de disposition) ; limite qui peut entrer dans la propriété (Droit d’Exclusion).
Ces droits peuvent être limités par la loi, les servitudes ou les privilèges sur la propriété ou les règles de l’association des propriétaires (HOA). Par exemple, bien que vous ayez généralement le droit de limiter qui peut entrer dans votre propriété, un mandat de perquisition légal présenté par un agent des forces de l’ordre peut annuler ce droit. Et même si vous pourriez apprécier peindre l’extérieur de votre maison pour qu’il ressemble à une lampe à lave, votre HOA pourrait ne pas le permettre.
Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez choisir de détenir le titre de propriété de différentes manières. Nous en parlerons plus en détail dans une minute.
Pourquoi le titre de la maison est-il important
La chaîne de titres fait référence à l’histoire de la propriété d’une maison.
Lorsqu’une maison est sur le point d’être vendue, sa chaîne de titres sera soigneusement examinée pour s’assurer que le vendeur a effectivement le droit légal de vendre la maison et que l’acheteur pourra prendre possession de la maison sans aucune charge qui pourrait compromettre leur propriété ou coûter cher pour y remédier. C’est ce qu’on appelle une recherche de titre.
En règle générale, l’entité qui effectue cette recherche lors d’une transaction d’achat d’une maison est une société de titre. Ils passeront au peigne fin les archives publiques pour s’assurer que le titre est clair.
Pourquoi le titre de la maison est-il important ?
Le titre d’une maison nous indique qui en est légalement propriétaire. Il nous indique également qui a un droit sur la propriété.
Vous pourriez penser que la personne qui vend la maison est celle qui en est légalement propriétaire, et que lorsqu’elle vous la vendra, vous serez le propriétaire légal. Mais ce n’est pas toujours aussi simple.
Supposons, par exemple, que quelque part le long de la chaîne de titres d’une maison, la propriété ait été vendue alors qu’elle était censée être léguée à un héritier perdu depuis longtemps. Sans le savoir, vous achetez la maison. Puis, quelques années plus tard, cet héritier perdu depuis longtemps vient frapper à votre porte – ou plutôt, leur porte.
Si cet héritier est en mesure de prouver qu’il est le propriétaire légitime de la propriété, vous pourriez perdre votre maison.
Plus généralement, un propriétaire essaiera, sciemment ou non, de vendre une maison sur laquelle il y a un certain type de privilège. Peut-être qu’ils ont des impôts fonciers qu’ils n’ont jamais payés ou qu’un entrepreneur a effectué des travaux sur la maison et n’a jamais été payé pour le travail. Si la vente se concrétise, le nouveau propriétaire devient légalement responsable de ces dettes.
Une recherche de titre détectera généralement ces éléments et empêchera la vente d’avancer jusqu’à ce que tous les problèmes soient résolus et que le titre soit clair. Si un problème avec le titre se révèle après l’achat de la maison, l’assurance titres vous protégera de toute perte financière connexe.
Il est également important de comprendre la manière vous détenir un titre sur votre propriété. Les copropriétaires, les privilèges et les servitudes peuvent tous limiter ce que vous pouvez faire en tant qu’individu avec votre propriété.
Titre de la maison Vs. Acte
N’oubliez pas qu’un titre de propriété fait référence à la propriété légale d’une propriété. Ce n’est pas un document. Si vous détenez un titre sur une propriété, vous en êtes propriétaire.
Un acte de propriété est le document qui transfère officiellement la propriété de la propriété de son ancien propriétaire à son nouveau propriétaire.
Lorsque vous achetez une maison, le vendeur signera ce document, acte la maison à vous. L’acte sera ensuite déposé auprès du bureau gouvernemental approprié pour votre comté, comme le greffier ou le registre des actes.
Essentiellement, l’acte est le document physique qui prouve que vous détenez le titre de propriété de votre maison.
Principales méthodes pour détenir le titre de la maison
Les propriétaires peuvent détenir un titre de propriété de différentes manières. Ces différentes méthodes peuvent changer la façon dont la participation est répartie entre les copropriétaires et à qui cette participation sera transmise au décès d’un propriétaire.
Vous trouverez ci-dessous quelques-unes des façons les plus courantes dont un propriétaire peut détenir un titre et comment elles fonctionnent généralement. Cependant, les types de propriété à votre disposition et les spécificités de ces types peuvent varier en fonction des lois de votre état.
Propriété exclusive
Cette méthode pour détenir le titre est assez simple. Un propriétaire unique détient le titre d’une propriété en son nom uniquement ; ils ne partagent pas la participation avec quelqu’un d’autre.
Ce type de propriété est le plus souvent utilisé par les propriétaires célibataires ou les personnes mariées qui souhaitent être l’unique propriétaire de la propriété. Si vous êtes une personne mariée et que vous achetez une maison sans votre conjoint, votre conjoint devra peut-être renoncer formellement à son droit sur cette propriété en signant un acte de renonciation.
Lorsqu’un propriétaire unique décède, qui reprend la propriété de la maison dépend de s’il avait ou non un testament. S’ils l’ont fait, la propriété sera transmise aux héritiers désignés dans le testament. S’ils n’avaient pas de testament, la maison sera transférée conformément à la loi de l’État.
Propriété de la communauté
L’Arizona, la Californie, l’Idaho, la Louisiane, le Nevada, le Nouveau-Mexique, le Texas, Washington et le Wisconsin sont ce qu’on appelle des États de propriété communautaire.
Dans ces États, tout bien obtenu par l’un des époux au cours d’un mariage est considéré comme appartenant également aux deux époux. En ce qui concerne l’accession à la propriété, cela signifie que les deux époux détiennent le titre de propriété de la maison en tant que propriété commune.
Selon les lois de chaque État, ce type de propriété peut inclure ou non ce que l’on appelle le « droit de survie ».
Le droit de survie signifie que lorsqu’un propriétaire décède, son droit de propriété est automatiquement transféré au(x) propriétaire(s) vivant(s) sans avoir à passer par l’homologation.
Par exemple, si un mari et sa femme sont propriétaires de leur maison ensemble et que le mari décède, la femme deviendra automatiquement l’unique propriétaire de la maison.
Sans droit de survie, les deux époux sont libres de léguer leur part de propriété à qui ils veulent.
Copropriété
La copropriété permet à deux copropriétaires ou plus de partager un intérêt égal et indivis dans une propriété.
Cela signifie que chaque copropriétaire a un droit égal sur l’ensemble de la propriété, la participation étant généralement répartie de manière égale (ainsi, deux copropriétaires auraient tous deux une participation de 50 % dans la propriété, par exemple).
Lorsque les copropriétaires détiennent le titre de cette manière, ils bénéficient d’un droit de survie. Cela signifie que votre part ne peut être léguée à d’autres et sera automatiquement transmise à votre ou vos copropriétaires à votre décès.
Cependant, selon les lois de votre état, un colocataire peut être en mesure de rompre unilatéralement le contrat de location conjointe et de le convertir en une location de commun accord (plus de détails ci-dessous), ce qui permet de céder la propriété à d’autres.
Ce type de propriété est populaire auprès des couples mariés.
Location en commun
La copropriété permet à deux personnes ou plus de devenir copropriétaires d’une propriété avec une participation partagée comme bon leur semble. Cela signifie qu’un copropriétaire pourrait détenir un intérêt de 75 % dans la propriété tandis que l’autre en possède 25 %. Cependant, tous les copropriétaires ont un droit égal à posséder la totalité de la propriété.
Ce type de propriété est courant chez les couples non mariés.
Avec la location en commun, chaque propriétaire a le droit de vendre, de donner ou de faire ce qu’il souhaite avec sa participation. Cela inclut le droit de le léguer à la personne de son choix, car la propriété en commun n’inclut pas le droit de survie.
Location par la totalité
Ce type de propriété n’est disponible que pour les couples mariés et n’est pas une option dans tous les États.
Avec la location en totalité, un couple marié est considéré comme une seule entité juridique aux fins de la propriété foncière.
La location en totalité comporte un droit de survie. Chaque époux a besoin de la permission de l’autre avant de pouvoir vendre, transférer ou grever le bien ou son intérêt dans celui-ci.
Salon de confiance
Certains propriétaires peuvent décider que la meilleure façon de gérer la propriété de leur propriété est de la placer dans une fiducie entre vifs.
Ce type de propriété signifie que votre propriété est détenue en fiducie par vous, pour vous; vous êtes à la fois le fiduciaire et le bénéficiaire.
À votre décès, les actifs de votre fiducie seront répartis selon vos instructions sans avoir à passer par l’homologation.
Comment puis-je protéger mon titre de propriété ?
La meilleure façon d’éviter les problèmes de titre est de demander à un professionnel d’effectuer une recherche de titre sur la propriété que vous envisagez d’acheter et de vous assurer contre les futures réclamations de titre avec une assurance titres.
Si vous achetez votre maison avec une hypothèque, votre prêteur exigera une recherche de titre et une police d’assurance titres du prêteur, qui le protège financièrement contre toute réclamation contre le titre de votre maison. L’acheteur paie ces frais dans le cadre de ses frais de clôture.
De plus, il est souvent d’usage que le vendeur couvre le coût de la police d’assurance titres de l’acheteur.
L’essentiel
Lorsque vous achetez une maison, vous voulez en acheter une qui ne vienne pas avec des bagages coûteux. Comprendre qui est vraiment propriétaire de votre maison et vous protéger avec une assurance titres peut vous donner la tranquillité d’esprit et vous aider à éviter une catastrophe de titre financièrement ruineuse.
