Un guide complet des FPI commerciales

Posséder un bien immobilier, c’est l’épine dorsale du « rêve américain », n’est-ce pas ? Mais en dehors de la possession d’une résidence principale, s’impliquer dans l’investissement immobilier demande beaucoup de temps libre, d’argent et d’efforts. Heureusement, il existe des avenues pour ceux qui veulent gagner de l’argent dans l’immobilier sans le gros du travail : les FPI commerciales. Il est important de noter que Ubifrance^® n’offre pas de financement commercial.

Il existe de nombreux types de fiducies de placement immobilier (FPI):

• Résidentiel
• Hypothèque
• Soins de santé
• Commercial

Cet article se concentre sur les FPI commerciales.

Les FPI commerciales (également appelées « actions ») sont investissement immobilier fiducies spécifiques aux propriétés commerciales, telles que les hôtels, les parkings, les immeubles de bureaux et plus encore. Les investisseurs peuvent acheter des actions de ces entités, qui sont négociées sur le marché des changes de la même manière que des sociétés de renom comme Amazon, Apple et bien d’autres.

Vous pouvez acheter des « actions » dans une FPI exactement de la même manière que vous achèteriez des actions d’une société en utilisant n’importe quel compte de courtage.

Qu’est-ce qui se qualifie comme une FPI ?

C’est le Service des impôts (IRS) qui définit la manière dont les FPI sont constituées. Donc, avant de rassembler vos frères et sœurs et vos amis pour former une FPI, il existe en fait quelques restrictions de l’IRS sur la façon dont les FPI sont formées et ce qu’elles peuvent et ne peuvent pas faire.

La raison pour laquelle les FPI sont difficiles à former est que l’IRS accorde un traitement fiscal spécial aux FPI ; une entité qui se qualifie en tant que REIT est autorisée à déduire tous les dividendes du revenu imposable des sociétés. Assez doux, non?

Pour se qualifier en tant que FPI, une société devoir être rattaché à un investissement immobilier et distribuer annuellement au moins 90% de son revenu imposable aux actionnaires. Une FPI doit également :

• Être une entité qui serait imposable comme une société n’eût été son statut de FPI ;
• Investir au moins 75% de ses actifs dans l’immobilier ;
• Avoir un conseil d’administration ou d’administration;
• Avoir des actions entièrement transférables ;
• Avoir un minimum de 100 actionnaires après sa première année en tant que FPI ;
• Ne pas avoir plus de 50 % de ses actions détenues par cinq personnes ou moins.

Du point de vue des revenus, une FPI commerciale rapporte de l’argent aux actionnaires de la même manière qu’un fonds commun de placement. Par exemple, en tant qu’investisseur, si vous achetez des actions dans un fonds commun de placement, vous achetez dans un fonds géré par un gestionnaire de fonds professionnel, et ces personnes investissent l’argent du fonds au nom d’investisseurs comme vous. Ils investiront dans une variété de véhicules dans l’espoir de gagner de l’argent pour leurs investisseurs. En retour, ils prennent une part des bénéfices, mais essentiellement, lorsque vous gagnez de l’argent, ils gagnent de l’argent.

Une FPI commerciale fonctionne de la même manière. Un investisseur achète des actions de la fiducie, puis la fiducie prend cet argent et l’investit dans l’immobilier commercial. La fiducie peut acheter un immeuble commercial (ou plusieurs), puis gérer ces immeubles et percevoir les loyers des locataires, en distribuant les bénéfices (restants après dépenses) aux actionnaires.

Bien que la stratégie d’investissement de chacun varie, il y a quelques éléments à considérer lors de l’évaluation si les FPI commerciales vous conviennent.

Les avantages des FPI commerciales

• Meilleur retour sur investissement : Étant donné que les FPI sont légalement tenues de distribuer 90 % des bénéfices aux actionnaires, il est facile de voir un retour sur investissement plus élevé.
• Facile à investir : Les FPI commerciales sont achetées de la même manière que les actions et obligationspermettant aux investisseurs de « participer à l’action » facilement et sans dépenser beaucoup de capital.
• Investir sans contracter une nouvelle hypothèque : Lorsque investir directement dans un bien immobilier, il y a un risque supplémentaire car il faut beaucoup de capital pour obtenir un financement (une hypothèque ou un prêt) pour une propriété. C’est une entreprise coûteuse, et les FPI commerciales permettent aux investisseurs de répartir l’argent et les risques entre tous les actionnaires de la fiducie.
• Aucune responsabilité de gestion : L’investissement immobilier direct (comme avec le retournement de maison ou être propriétaire d’un bien locatif) peut offrir des rendements substantiels, mais cela a un coût : le temps, les maux de tête et les efforts nécessaires à la gestion immobilière et à la qualité de propriétaire. Les investisseurs en FPI commerciales bénéficient du fait qu’ils n’ont pas à gérer la propriété, de sorte que tout l’argent qu’ils gagnent grâce aux bénéfices de la fiducie est un véritable revenu passif.

Les inconvénients des FPI commerciales

• Sensible aux fluctuations des taux d’intérêt : Souvent, la valeur d’une FPI est directement liée aux taux d’intérêt. Ainsi, lorsque les taux sont en hausse, les FPI sont en hausse. Dans un environnement de taux bas (comme celui que nous connaissons actuellement), les perspectives économiques peuvent ne pas être bonnes, ce qui peut signaler au marché immobilier que ce n’est pas le meilleur moment pour acheter et vendre et avoir un impact global sur les FPI. performance.
• Les rendements changent avec l’économie : Étant donné que les tendances de l’immobilier peuvent fluctuer en fonction des changements économiques au niveau mondial et local, les FPI sont particulièrement sensibles aux changements de rendement. Par exemple, le COVID-19 a eu un impact considérable sur le marché de l’immobilier commercial, car tout le monde est rentré chez lui pour travailler plutôt qu’au bureau. C’était inévitable, mais ce n’est qu’un exemple de la rapidité avec laquelle les rendements des FPI peuvent changer en fonction de l’état de l’économie.
• Fiscalité des dividendes : Vous souvenez-vous lorsque nous avons mentionné que les FPI bénéficient d’un traitement fiscal spécial par l’IRS ? L’entité bénéficie d’un traitement spécial, mais pas l’investisseur. Au niveau individuel, les dividendes des FPI sont souvent imposés de la même manière que les gains en capital à long terme, ce qui est un taux beaucoup plus élevé que les autres véhicules d’investissement.

Les investisseurs en REIT utilisent plusieurs mesures d’évaluation pour évaluer les REIT. L’utilisation de ces mesures peut aider les investisseurs potentiels à déterminer risque encouruplus estimer la valeur marchande des actifs du FPI.

L’évaluation d’une FPI est un peu différente de l’analyse d’une métrique de fonds traditionnelle comme le bénéfice par action (EPS) et le ratio cours/bénéfice (P/E), il est donc important de prêter attention aux informations ci-dessous pour voir si le FPI que vous évaluez est en fait un bon achat.

Fonds de fonctionnement (FFO)

Il s’agit du nombre que les FPI utilisent pour mesurer les flux de trésorerie provenant des investissements de la fiducie. Souvent, les fonds d’exploitation (ou FFO) sont la mesure utilisée par les FPI pour déterminer la performance d’exploitation globale.

Pour arriver au chiffre FFO, la fiducie prendrait son bénéfice global, mais ajouterait ensuite la dépréciation, l’amortissement et les pertes, tout en soustrayant les gains et les revenus d’intérêts.

• Par exemple, une FPI commerciale a un bénéfice net annuel de 200 000 $, un amortissement de 50 000 $, des gains de 50 000 $ et un revenu d’intérêts de 5 000 $.
• Ajouter l’amortissement (50 000 $) = 250 000 $.
• Soustraire les gains et les revenus d’intérêts = -55 000 $
• FFO = 195 000 $.

Pour rester simple, de nombreuses FPI citent ce chiffre par action, ce qui signifie que pour les investisseurs novices, l’évaluation d’une FPI par le FFO par action pourrait être un excellent remplacement pour la mesure typique du bénéfice par action.

Fonds d’exploitation ajustés (AFFO)

AFFO prend les fonds d’Operation Metric, puis ajuste les dépenses en capital ou les dépenses importantes nécessaires pour maintenir les propriétés du portefeuille en fiducie au fil du temps. L’objectif principal de ce chiffre est de donner aux investisseurs une idée de la rentabilité réelle du FPI. Vous pourriez gagner 40 000 $ en un an, mais si un grand complexe de bureaux a besoin d’un nouveau toit, tous vos bénéfices sont perdus.

• En utilisant l’exemple ci-dessus, une FPI commerciale a un FFO de 195 000 $, avec 50 000 $ d’augmentations de loyer au cours de l’année, 100 000 $ d’entretien et 30 000 $ de dépenses en immobilisations.
• Tout d’abord, nous ajouterons les augmentations de loyer au nombre final de FFO.
• Ensuite, soustrayez les dépenses de maintenance et d’investissement (CapEx).
• 195 000 $ + 50 000 $ = 245 000 $ – 100 000 $ – 30 000 $ = AFFO de 115 000 $.

Ratio dette/EBITDA

La plupart des FPI utilisent un certain type d’effet de levier (dette) pour acquérir plusieurs immeubles de placement commerciaux. C’est pourquoi les investisseurs potentiels devraient également surveiller de près le ratio dette/EBITDA des FPI. L’EBITDA est un terme comptable qui désigne le bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement (EBITDA).

Semblable à la façon dont une banque examinera votre ratio dette / revenu (DTI) personnel lors de la demande d’un prêt hypothécaire, les banques examinent le ratio dette / EBITDA lorsqu’elles évaluent s’il faut ou non prêter de l’argent à de grandes entités. Avec un REIT, le ratio dette/EBITDA est exprimé comme un multiple de son revenu avant impôt, donc 3:1, 5:1, 6:1, etc.

Vous souhaitez rechercher une FPI avec un ratio dette/EBITDA (D/E) sain, mais cela dépend de votre appétit pour le risque. Investopedia rapporte Le ratio D/E moyen d’une FPI est de 3,5:1. N’ayez pas peur, rappelez-vous : tous les FPI ont besoin de dettes pour faire croître leur portefeuille, mais trop de dettes équivaut à plus de risques.

Cote de crédit

Si une FPI a une cote de crédit élevée, cela signifie qu’elle est à la fois réputée et qu’elle peut emprunter de l’argent à bon marché. L’examen de la cote de crédit de chaque FPI est un outil rapide pour évaluer quels FPI valent votre temps et votre argent avant de faire une analyse approfondie de chacun d’entre eux.

Lors de l’évaluation des FPI, vous souhaitez rechercher une cote de crédit émise par l’une des principales agences de notation : Standard and Poor’s, Moody’s et Fitch Rating Services. Tout ce qui va d’un AAA à un BBB- est considéré comme une bonne cote de crédit pour une FPI commerciale (ou tout gestionnaire d’investissement ou de fonds d’ailleurs).

Commercial Vs. FPI hypothécaires : quelle est la différence ?

Vous pouvez parfois entendre les FPI commerciales appelées « FPI d’actions ». Cela signifie qu’ils gagnent principalement de l’argent grâce aux revenus locatifs et à la croissance des capitaux propres à long terme de la propriété. Ce terme est souvent utilisé pour comparer une FPI commerciale à une « FPI hypothécaire », car chacun gagne de l’argent différemment.

UN FPI hypothécaire gagne son argent en investissant dans la constitution de prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires plutôt que dans les revenus locatifs et les capitaux propres immobiliers.

La principale différence est que les revenus provenant des immeubles locatifs sont plus stables, mais investir dans des FPI hypothécaires, qui gagnent de l’argent grâce aux revenus d’intérêts et au marché boursier, offre souvent des rendements de dividendes beaucoup plus élevés.

Qu’est-ce qu’un FNB FPI commercial ?

ETF signifie Exchange Traded Fund, ce qui signifie qu’un ETF Commercial REIT est un fonds dans lequel vous pouvez investir et qui reflétera la performance d’un indice REIT standard. Avec un ETF REIT, un investisseur obtient tous les rendements des FPI sans investir directement dans la fiducie de placement immobilier. Ces fonds sont différents d’investir directement dans une action d’une entreprise (comme Gamestop, par exemple) ou même directement dans une FPI.

Considérez plutôt un FNB comme un panier rempli d’investissements en FPI ; vous achetez des actions du panier et vous êtes payé en fonction de la performance dans son ensemble, et non en fonction des éléments individuels du panier. Les ETF sont des investissements gérés passivement destinés à générer des rendements même en dépit des turbulences et de la volatilité du secteur.

Les FPI commerciales sont-elles un bon investissement ?

Les FPI commerciales peuvent être un outil utile pour diversifier un portefeuille immobilier, surtout si vous êtes intéressé par l’immobilier ou si vous souhaitez bénéficier des bénéfices que l’immobilier peut générer sans faire tout le gros du travail d’entretien d’une propriété. Sur un horizon temporel à long terme, les FPI peuvent être d’excellents investissements : des recherches récentes montrent Les FPI ont surperformé le marché boursier au cours des 30 dernières années, avec des rendements oscillant entre 10 et 12 %.

Les FPI sont mieux utilisées comme option d’investissement à long terme, car il existe d’autres investissements à court terme qui offriraient probablement de meilleurs rendements sans le risque. Comme pour tout investissement, les investisseurs potentiels doivent tenir compte de leur budget personnel et potentiel de risque avant d’acheter.

Les fonds communs de placement sont incroyablement populaires car ils offrent un portefeuille diversifié et offrent aux investisseurs moyens des opportunités de gagner de l’argent dans l’immobilier. Une FPI commerciale est attrayante parce qu’il s’agit d’un type d’investissement immobilier qui permet aux particuliers de construire une propriété commerciale portefeuille immobilier (en achetant des actions du FPI) sans avoir à acheter ou à gérer des biens.

Il existe de nombreuses façons de gagner de l’argent dans l’immobiliermais si vous tenez compte du coût de votre temps, les FPI offrent tous les gains d’un investissement immobilier, mais permettent aux investisseurs de le faire passivement tout en répartissant le risque entre tous les actionnaires de la fiducie.