Un vendeur peut-il refuser une offre de prêt FHA ?

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Si vous essayez de acheter une maison dans un marché du logement hautement concurrentiel – où les vendeurs de maisons peuvent obtenir plusieurs offres sans éventualités au-dessus du prix demandé en une journée – vous savez à quel point il peut être difficile de faire accepter une offre.

Alors que le marché du logement pandémique a créé des défis pour de nombreux acheteurs de maisons, cela a été particulièrement difficile pour un groupe : ceux qui font des offres avec prêts immobiliers garantis par l’État et, en particulier, l’Administration fédérale du logement (FHA) prêts.

Voyons pourquoi certains vendeurs pourraient éviter les prêts FHA et ce que les acheteurs de maison peuvent faire s’ils ont du mal à faire accepter leur offre.


Les vendeurs de maisons peuvent-ils refuser les offres garanties par un prêt FHA ?


Malheureusement. Oui, ils peuvent. Dans une compétition marché des vendeurs, le vendeur d’une maison peut avoir son choix parmi de nombreuses offres. Ils peuvent même être en mesure de choisir une offre entièrement en espèces et d’éviter complètement le processus de prêt hypothécaire. Dans un marché local concurrentiel comme celui-ci, pour accepter une offre soutenue par un prêt FHA, le vendeur devra probablement rejeter plusieurs offres soutenues par hypothèques conventionnelles – ce que tous les vendeurs ne seront pas prêts à faire.

Les vendeurs sont généralement libres de choisir l’offre qu’ils préfèrent, et ils ne sont pas légalement tenus d’accepter ou même d’envisager des offres, FHA ou autres.


Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement ?


Les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement sont généralement conçus pour rendre l’accession à la propriété possible pour la première fois ou acheteurs de maison à revenu faible à moyen auxquels les prêteurs pourraient hésiter à proposer des offres de prêt. En assurant ces prêts – en acceptant de payer le prêteur si le propriétaire ne respecte pas son hypothèque – le gouvernement réduit une partie du risque pour les prêteurs.


Pourquoi les vendeurs n’aiment pas les prêts FHA ?


Selon l’Association nationale des agents immobiliers® (NAR) Enquête 2021 sur les types de prêt89% des vendeurs seraient susceptibles d’accepter une offre d’un acheteur avec un financement classique, mais seulement 30% seraient prêts à accepter une offre soutenue par la FHA ou un US Department of Veterans Affairs (VA) prêt immobilier. Voici les quatre principales raisons pour lesquelles.

Exigences plus strictes en matière d’inspection des maisons et problèmes d’évaluation

Lorsqu’un vendeur de maison accepte une offre qui sera financée par un prêt FHA, il s’engage à respecter un ensemble de normes qui ne préoccupent pas toujours les prêteurs conventionnels. Le processus de prêt FHA vise à garantir que la maison qu’un acheteur souhaite acheter constituera une maison habitable, sûre et saine qui servira de véhicule d’accumulation de richesse pour la famille.

Les prêts hypothécaires offerts par la FHA suivent les normes d’évaluation établies par les directives d’évaluation du Département du logement et du développement urbain (HUD), qui sont beaucoup plus rigoureuses que les normes d’évaluation d’un prêt hypothécaire conventionnel.

Pour terminer le processus d’hypothèque, la maison devra passer par un processus d’évaluation plus approfondi pour montrer que la maison répond aux exigences spéciales de la FHA. Bien qu’une inspection de la maison ne soit pas requise avec les prêts hypothécaires FHA, la propriété doit toujours être évaluée pour répondre aux normes minimales de propriété du HUD en matière de sûreté, de sécurité et de solidité.

FHA contre. Normes de prêt conventionnelles

Normes d’évaluation FHA diffèrent de ceux commandés par les prêteurs conventionnels.

Dans un évaluation standard, les prêteurs conventionnels cherchent à déterminer si la valeur de la maison est suffisante pour garantir le prêt. En d’autres termes, si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt, votre prêteur veut être sûr qu’il pourra vendre la maison pour récupérer sa perte.

Le gouvernement, cependant, veut également contribuer à garantir que les acheteurs de maisons n’achètent que des maisons sûres, habitables et saines. Pour que cela se produise, les trois agences gouvernementales qui assurent les prêts immobiliers adhèrent à des règles et à des exigences que les autres programmes de prêt ne respectent pas.

Drapeaux rouges d’évaluation de la FHA

Tout ce qui affecte la santé et la sécurité de la maison sera un problème que le vendeur devra probablement résoudre avant que le prêt puisse être approuvé. Cela inclut tout système qui ne fonctionne pas dans la maison, en particulier les problèmes d’électricité, de CVC, de plomberie, d’approvisionnement en eau et d’évacuation des eaux usées.

Par exemple, si l’évaluateur de la FHA indique que votre fosse septique approche de la fin de sa durée de vie utile, elle devra probablement être remplacée si vous souhaitez que l’hypothèque soit approuvée – même si elle a été fidèlement entretenue et n’a pas eu de problèmes évidents.

Réparations requises

Un vendeur peut être tenu d’effectuer des réparations à sa maison en fonction des conclusions du processus d’évaluation de la FHA s’il souhaite poursuivre la vente.

Les réparations requises sont généralement limitées à celles nécessaires pour assurer :

  • La santé et la sécurité des occupants
  • La sécurité du bien
  • L’intégrité structurelle, ou la solidité, de la maison

Les normes d’habitabilité de la FHA peuvent coûter cher aux vendeurs

Les vendeurs sont tenus, dans la mesure requise par la loi, de remplir divulgation du vendeur formulaires lors de la vente de leur maison. Ils ne sont pas obligés de rechercher les problèmes, seulement de divulguer les problèmes connus.

Si le processus d’évaluation de la FHA révèle de nouveaux problèmes et que le prêt immobilier est refusé, les vendeurs devront probablement remettre leur maison en vente et divulguer le problème nouvellement découvert aux futurs acheteurs potentiels.

Ce que dit l’enquête

Parmi les répondants à l’enquête sur les types de prêts NAR que nous avons mentionnés précédemment, 62 % ont cité des exigences plus strictes en matière d’inspection des maisons comme raison d’éviter les prêts FHA.

Manque d’arrhes et d’acompte en espèces

Les vendeurs à domicile peuvent parfois être éblouis par des offres accompagnées de gros chèques d’arrhes. Malheureusement, il est peu probable que l’acheteur de maison typique utilisant un prêt FHA dispose d’un excédent de trésorerie à l’avance.

L’argent est roi

Si un acheteur de maison a moins d’argent à consacrer à un acompte, il peut être moins susceptible d’être approuvé pour un prêt hypothécaire, selon l’état de ses finances. Cependant, si un acheteur dispose d’une bonne somme d’argent, un acompte important peut contribuer grandement à apaiser les inquiétudes d’un prêteur concernant des problèmes de crédit antérieurs.

Vos arrhes font partie de votre acompte, donc cela ne fait vraiment aucune différence pour les vendeurs en termes de produit de la vente. Les vendeurs savent, cependant, que plus vous êtes en mesure d’offrir de l’argent au début, plus il est probable que vous serez approuvé. Pour les vendeurs à la recherche d’une transaction fluide, l’argent liquide peut être un puissant facteur de motivation.

Ce que dit l’enquête

Parmi les répondants à l’enquête NAR que nous avons mentionnée précédemment, 35% ont cité un faible acompte et 21% ont cité le faible montant des fonds sérieux comme un aspect des prêts FHA qui les rend moins attrayants pour les vendeurs de maisons.

Plus de temps pour fermer

Enfin, en raison des exigences supplémentaires et de la surveillance gouvernementale, les approbations de prêts FHA prennent souvent plus de temps que les approbations de prêts hypothécaires conventionnels. Cela signifie que les vendeurs qui acceptent des prêts FHA devront souvent attendre plus longtemps pour se rendre à la table de clôture.

Parmi les répondants à l’enquête NAR, 35 % ont cité un délai de clôture plus long comme raison d’éviter les prêts FHA.


Puis-je renoncer aux exigences d’évaluation de la maison FHA ?


Dans un marché chaud, vous serez en concurrence dans guerres d’enchères contre des acheteurs désireux de renoncer à des éventualités afin de rendre leur offre plus attrayante pour les vendeurs à domicile. Malheureusement, les acheteurs de maison ne peuvent renoncer à aucune exigence d’évaluation FHA.

De plus, avec un prêt classique, un acquéreur peut acheter un maison telle quelle, tant que la valeur d’expertise est suffisamment élevée pour satisfaire le prêteur. Les acquéreurs peuvent alors effectuer les réparations eux-mêmes, s’ils le souhaitent. Cela ne peut pas arriver avec un prêt FHA, qui oblige le vendeur à rendre la maison habitable, sûre et sans danger avant la fermeture.

C’est une autre raison pour laquelle les acheteurs de maison qui cherchent à utiliser un prêt FHA sont potentiellement désavantagés par rapport aux acheteurs de maison à prêt en espèces ou conventionnel.


Existe-t-il des limites à la manière dont les vendeurs peuvent choisir parmi les offres ?


La plupart des Américains sont libres de vendre leur maison à qui ils veulent, avec deux mises en garde importantes.

Ventes aux membres de la famille : règles fiscales

Si tu veux vendre votre maison à un membre de votre famille, vous devrez faire attention à éviter les taxes ou autres ramifications juridiques. L’IRS examinera de près ces ventes pour s’assurer règles de l’impôt sur les donations sont suivies et que le transfert n’a pas été effectué pour éviter d’autres taxes.

Lois sur le logement équitable

Les vendeurs à domicile doivent respecter Lois sur l’égalité des chances en matière de logement au niveau fédéral, étatique et local qui interdisent la discrimination à l’encontre d’un acheteur de maison sur la base de la race, de la couleur, de la religion, du sexe (y compris l’identité de genre et l’orientation sexuelle), de la situation familiale, de l’origine nationale et du handicap.

Votre meilleur pari : Documentez vos raisons de choisir une offre

Les vendeurs de maison devraient fonder leurs décisions uniquement sur des considérations financières et juridiques, comme éventualités, qui sont contenus dans l’offre. Un vendeur à domicile devrait toujours être en mesure d’offrir une raison facilement explicable pour choisir une offre moins avantageuse financièrement qui ne soit pas enracinée dans une discrimination d’aucune sorte.


Que dois-je faire si je ne peux pas faire accepter mon offre de prêt FHA ?


Si vous êtes un emprunteur FHA, vous pouvez prendre certaines mesures si vous rencontrez des difficultés pour acheter une maison avec votre approbation hypothécaire FHA.

Demander un prêt conventionnel si possible

Vous avez peut-être entendu dire que les prêts conventionnels sont difficiles à obtenir. S’il est vrai que les prêts conventionnels ont des exigences de crédit plus strictes, vous n’avez pas besoin d’avoir un crédit parfait : une cote de crédit de 620 est l’exigence minimale avec de nombreux prêteurs.

Vous avez peut-être aussi entendu dire que les prêts conventionnels exigent un acompte de 20 %. C’est une idée fausse courante qui confond le seuil nécessaire pour éviter assurance hypothécaire privée (PMI) avec le montant d’argent nécessaire dont vous avez besoin pour acheter une maison. Chez Ubifrance®vous n’avez généralement besoin de verser qu’un acompte de 3 %.

Vous devrez payer d’avance et annuellement primes d’assurance hypothécaire avec un prêt FHA. En fait, dans l’ensemble, il est possible que vous payiez moins avec le PMI qu’avec le MIP sur les prêts FHA, car le PMI est supprimé lorsque le propriétaire atteint un seuil de 20 %. l’équité de la maison. Les paiements MIP se poursuivent pendant au moins 11 ans ou potentiellement pendant toute la durée du prêt en fonction de votre acompte initial.

Élargissez votre recherche de maison

Si vous vivez dans un marché du logement à coût élevé et que vous espériez y acheter une maison, vous devrez peut-être élargir votre recherche loin du centre-ville et profiter de prix plus bas ailleurs.

Bien sûr, l’attrait de cette idée dépend de votre volonté et des frais de déplacement quotidiens. Si vous avez la liberté de travailler à domicile, cela pourrait être votre billet pour une maison plus abordable – avec moins de concurrence de la part d’autres acheteurs.

Découvrez les programmes d’accession à la propriété

Plusieurs nationaux programmes d’aide à l’accession à la propriété sont disponibles pour aider les primo-accédants à revenu faible ou moyen. De plus, votre État ou votre gouvernement local peut également avoir des programmes qui peuvent vous aider. HUD maintient une base de données de ces programmes.

Économisez pour un acompte plus important

Avec une mise de fonds plus importante, vous pourriez être admissible plus facilement à un prêt conventionnel si vous avez eu des problèmes de crédit. Plus vous investissez d’argent dans la maison, moins le prêteur assume de risques. De plus, mettre plus d’argent en avant montre aux prêteurs que vous avez épargné vers un objectif – un signe important de maturité financière – et peut rassurer les prêteurs sur le fait que vous êtes sérieux quant au remboursement de votre prêt hypothécaire.

Attendez un marché plus favorable

Si vous êtes dans une situation de logement stable et que vous pouvez rester sur place pendant un certain temps, vous pouvez essayer d’attendre un marché défavorable dans votre région. Vous ne rencontrerez peut-être pas de sitôt un marché d’acheteurs, mais un assouplissement du marché pourrait rendre les vendeurs un peu plus disposés à travailler avec des acheteurs de maison utilisant une hypothèque FHA.


L’essentiel : les vendeurs peuvent refuser les prêts FHA et peuvent être particulièrement enclins à le faire sur le marché d’un vendeur


Les acheteurs de maisons qui tentent de faire accepter des offres de prêt soutenues par la FHA auront probablement plus de mal que les emprunteurs conventionnels jusqu’à ce que le marché du logement bascule sur le territoire du marché des acheteurs. Jusque-là, s’efforcer d’obtenir une approbation de prêt conventionnelle peut être une option plus simple, si cela vous est financièrement possible.

Prêt à franchir la prochaine étape vers l’accession à la propriété? Postulez en ligne maintenant et découvrez à quels prêts vous avez droit.


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