Acheter une maison avec un mauvais crédit : un guide de vos options de prêt immobilier

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L’idée d’acheter une maison peut être accablante. Commencer le processus d’achat d’une maison avec un mauvais crédit peut donner l’impression qu’il est presque impossible d’obtenir un prêt, mais saviez-vous qu’il existe un prêt immobilier avec un mauvais crédit ? Votre crédit n’est peut-être pas un obstacle aussi important que vous le pensez.

Dans cet article, nous parlerons de l’achat d’une maison avec un mauvais crédit, de la compréhension de votre pointage de crédit, de la façon de se qualifier pour un prêt hypothécaire et d’augmenter rapidement votre pointage.


Qu’est-ce que les prêteurs hypothécaires considèrent comme une mauvaise cote de crédit ?


La plupart des emprunteurs ne le savent pas, mais de nombreux prêteurs n’exigent pas une cote de crédit minimale spécifique pour acheter une maison. Le hic, c’est qu’un prêteur hypothécaire conventionnel est libre de fixer ses propres exigences en ce qui concerne votre pointage de crédit. Bien que les prêts garantis par le gouvernement donnent aux prêteurs hypothécaires une certaine tranquillité d’esprit, ils ont toujours des exigences en matière de pointage de crédit, même si elles sont généralement beaucoup plus basses.

Si vous avez un pointage de crédit inférieur à 500, vous trouverez peut-être un peu difficile d’obtenir un prêt hypothécaire et vous devrez probablement vous concentrer d’abord sur l’augmentation de votre pointage.


Pouvez-vous acheter une maison avec un mauvais crédit ?


En ce qui concerne le nombre réel, rien de moins qu’un 670 FICO® Le score est considéré comme « mauvais » ou « subprime », selon Experian™, l’un des trois principaux bureaux de crédit. Plus précisément, un bon score est de 580 à 669, tandis qu’un mauvais score est de 300 à 579. Le problème avec un mauvais crédit, c’est que ce n’est pas la même chose que le mauvais crédit de quelqu’un d’autre.

Il n’y a pas deux situations identiques, et en dehors de votre score réel, les prêteurs examineront également des choses comme :

  • Combien l’emprunteur a disponible pour un acompte
  • Le montant global de la dette de l’emprunteur
  • Combien gagne l’emprunteur
  • Si l’emprunteur a des dettes en recouvrement

L’argent est votre meilleur ami lorsque vous avez un mauvais crédit et plus vous devez en utiliser pour un acompte, mieux c’est. La raison en est que votre pointage de crédit pourrait ne vous qualifier que pour un certain montant de prêt hypothécaire. Si vous pouvez couvrir la différence avec de l’argent, vous pouvez toujours vous offrir la maison que vous voulez.

Le prêteur avec lequel vous vous retrouvez jouera également un rôle, car tous les prêteurs auront des exigences différentes. Bien que vous puissiez obtenir un prêt pour mauvais crédit, vous devez être prêt à payer un versement hypothécaire mensuel plus élevé en raison de taux d’intérêt beaucoup plus élevés.

N’oubliez pas que si vous achetez une maison avec un mauvais crédit, vous pouvez toujours réparer votre crédit et refinancer votre prêt hypothécaire pour de bien meilleures conditions de prêt plus tard.


Comment acheter une maison avec un mauvais crédit


Voyons quelques-unes des options de prêt disponibles et les exigences de pointage de crédit moyen pour chacune d’entre elles.

Prêts conventionnels

Il n’y a pas d’exigence minimale en matière de revenu, de pointage de crédit ou d’acompte pour être admissible à un prêt conventionnel. Cependant, la cote de crédit minimale requise pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel est généralement de 620 ou mieux.

Il y a cependant des exceptions. Si vous avez un revenu élevé par rapport au montant de votre prêt ou une mise de fonds supérieure au minimum, il pourrait être plus facile de vous qualifier pour un prêt conventionnel, même si vous avez un score un peu inférieur à 620.

Prêts FHA

Un prêt FHA est un prêt garanti par la Federal Housing Administration. Si vous êtes un acheteur d’une première maison, les prêts FHA peuvent être très intéressants en raison des exigences de qualification moins élevées.

Le pointage de crédit minimum requis pour obtenir un prêt FHA est de 500.

Les prêts FHA ont également des exigences de qualification supplémentaires. Par exemple, vous pouvez utiliser un prêt FHA uniquement pour acheter une résidence principale.

Prêts VA

Si vous êtes un ancien combattant ou si vous êtes actuellement en service dans les forces armées, vous pourriez être admissible à un prêt VA.

Un prêt VA est soutenu par le ministère des Anciens Combattants et permet l’achat d’une maison avec 0 $ d’acompte. Certains prêteurs peuvent vous faire payer des « frais de financement » uniques.

Comme pour les prêts FHA, votre maison doit répondre à des normes spécifiques pour être admissible. Et tandis que la VA n’a pas de pointage de crédit minimum spécifique, la plupart des prêteurs le font. Hypothèque fusée® par exemple, a une exigence de crédit minimum de 580.

Prêts de l’USDA

Un prêt USDA* est un autre prêt soutenu par un département gouvernemental, le département américain de l’Agriculture. Un prêt de l’USDA vous permet d’acheter une maison dans une zone rurale éligible avec un acompte de 0 $.

La plupart des prêteurs exigeront une cote de crédit de 640 pour être admissible au prêt, ainsi que d’autres exigences de revenu spécifiques à un prêt USDA.

* Depuis le 6 juillet 2020, Ubifrance n’accepte plus les demandes de prêt USDA.


Options pour les acheteurs qui ne peuvent pas obtenir un mauvais crédit hypothécaire


La meilleure option de prêt immobilier pour vous si vous avez un mauvais crédit dépend de la faiblesse de votre score. Si votre score est inférieur à 600, vous devriez probablement envisager un prêt FHA ou un prêt VA.

Bien sûr, la meilleure option est de travailler sur la réparation de votre pointage de crédit avant de soumettre une demande de prêt hypothécaire. Bien que ce ne soit pas la réponse que les emprunteurs veulent lire ou entendre, c’est la plus pratique et peut vous faire économiser des milliers de dollars en paiements d’intérêts. Non seulement vous aurez plus d’options hypothécaires, mais vous pourrez peut-être obtenir votre prêt avec une exigence de revenu et un acompte inférieurs.

Bien sûr, comme indiqué ci-dessus, si vous avez un score de 500 ou moins, vous ne pourrez probablement rien faire d’autre qu’attendre que vous l’augmentiez. De plus, si vous cherchez à acheter une maison avec une faillite sur votre crédit, vous devrez attendre au moins 2 ans avant qu’un prêteur commence à vous considérer pour une nouvelle hypothèque.

Vous pouvez prendre les mesures nécessaires pour augmenter votre score en comprenant ce qui suit :

  • Historique de paiement: Votre historique de paiement est responsable de 35% de votre score. C’est la principale raison pour laquelle les gens disent continuellement « payez vos factures à temps » concernant votre pointage de crédit.
  • Utilisation du crédit : Le montant de crédit que vous utilisez actuellement est également connu sous le nom d’utilisation de votre crédit et est responsable de 30 % de votre score. Plus vous utilisez de crédit, plus votre utilisation de crédit est élevée, plus votre score peut baisser. Cela vous aiderait si vous cherchiez à maintenir votre utilisation totale de crédit en dessous de 30 %.
  • Âge des antécédents de crédit : C’est ce que l’on appelle le plus souvent « l’âge moyen des comptes » et c’est l’un des rares facteurs sur lesquels vous n’avez presque aucun contrôle. Votre historique de crédit correspond essentiellement à l’âge de votre compte de crédit le plus ancien, des nouveaux comptes de crédit et de l’âge moyen de tous les comptes figurant sur votre dossier de crédit. La durée de votre historique de crédit représente 15 % de votre pointage.
  • Composition de crédit/types de crédit : Lorsque vous regardez votre rapport, vous remarquerez qu’il existe différents types de crédit sur votre rapport. Il peut s’agir de crédits renouvelables (comme les cartes de crédit) ou de prêts à tempérament (comme les prêts auto ou les prêts personnels). Avoir un mélange de crédit est une bonne chose pour votre score, et il en est responsable de 10 %.
  • Montant du nouveau crédit : Avoir un compte de moins de 6 mois est généralement considéré comme ayant un nouveau crédit. Votre score sera affecté chaque fois que vous ajouterez un nouveau compte, car cela vous donnera une enquête approfondie et réduira l’âge moyen de vos comptes. Soyez attentif lorsque vous demandez un nouveau crédit, car il contribue à 10 % de votre score global.

Augmentez votre crédit disponible

Une fois que vous maîtrisez mieux les choses et que vous avez commencé à améliorer votre score, l’augmentation de votre crédit disponible peut vous aider à l’augmenter un peu plus rapidement. Vous pouvez le faire en remboursant les soldes ou en faisant une demande d’augmentation de la limite de crédit. Cet effort contribue à augmenter votre pointage de crédit, car vous diminuerez votre utilisation du crédit, ce qui est un facteur important dans la détermination de votre pointage. N’oubliez pas qu’il est préférable d’avoir une cote de crédit plus élevée pour acheter une maison et faire une demande de prêt hypothécaire.

Et devinez quoi : la plupart des sociétés de cartes de crédit vous permettent de demander autant d’augmentations que vous le souhaitez sans que cela n’entraîne une forte pression sur votre crédit.

Ajouter de nouveaux comptes (en masse)

L’ajout de nouveaux comptes signifie également que vous augmenterez le crédit disponible et augmenterez votre combinaison globale de crédit. Faire cela en masse est encore mieux car cela met tout dans le même laps de temps. Vos demandes tomberont toutes le même jour, tous les nouveaux comptes vieilliront ensemble et vous ajouterez plus de crédit disponible à votre rapport.

Ce changement vous permet également d’établir un historique de paiement encore plus solide sur votre dossier de crédit. Il faut généralement moins de 30 à 45 jours pour voir les effets de l’ajout de nouveaux comptes en masse à votre rapport.

Payer pour les suppressions

L’un des pires éléments que vous pouvez avoir sur votre dossier de crédit est une collection. Les recouvrements montrent aux prêteurs que vous devez de l’argent à quelqu’un et que vous n’avez pas tenté de le rembourser.

Même si vous remboursez la collection, elle peut rester sur votre rapport comme « payée », ce qui est mieux que d’avoir une collection exceptionnelle. Cependant, le meilleur résultat qui aidera encore plus est de demander que les éléments soient supprimés de votre dossier de crédit si vous effectuez un paiement en retard.

Avant d’effectuer un paiement pour les suppressions, assurez-vous d’obtenir la transaction par écrit. Ce sera comme si vous n’aviez jamais reçu cette collection, augmentant ainsi votre pointage de crédit et donnant aux prêteurs une raison de moins de vous refuser.

Éloignez-vous des demandes de crédit difficiles

Bien que l’obtention d’un devis d’assurance n’affecte pas votre pointage de crédit, la demande de tout type de nouveau crédit l’aura. Avoir trop de demandes de renseignements sur votre crédit n’est pas une bonne chose.

Lorsque vous postulez pour tout type de transaction financière nécessitant une demande de crédit, vérifiez toujours s’il s’agit d’une demande ferme ou douce. Évitez de faire quoi que ce soit nécessitant une traction ferme près du moment où vous faites une demande de prêt hypothécaire.

Trouver un cosignataire

En fonction de votre hypothèque, vous pourrez peut-être prétendre à un prêt immobilier avec une cosignataire. Cet ajout peut vous aider à dépasser le seuil de crédit, car les revenus et les actifs du cosignataire seront pris en compte avec les vôtres. Vous pouvez également bénéficier d’un prêt plus important avec un cosignataire, même avec un mauvais crédit, ce qui peut vous donner un budget plus important lors de l’achat d’une maison.

Dans la plupart des cas, un cosignataire ne fera qu’aider à réduire votre ratio d’endettement, ce qui en soi contribue à la qualification. Le revenu et les actifs d’une autre personne vous permettront de payer plus facilement un versement hypothécaire mensuel plus élevé. La plupart du temps, la cote de crédit médiane la plus basse de tous les emprunteurs sur le prêt est celle qui compte. Cependant, si plusieurs emprunteurs obtiennent un prêt garanti par Fannie Mae, les directives permettent aux prêteurs de faire la moyenne des scores médians des emprunteurs. Cela peut faire la différence entre se qualifier ou ne pas obtenir le prêt.

Par exemple, si vous avez une cote de crédit médiane de 580 et que votre cosignataire a une cote de 720, vous ne pouviez pas vous qualifier avec les deux revenus jusqu’à récemment. Maintenant, la politique de Fannie Mae, dans de nombreux cas, est de faire la moyenne des scores, sortant à 650. Vous pouvez obtenir le prêt.

Il est important de noter qu’aux fins de déterminer votre taux d’intérêt et le coût de votre assurance hypothécaire, le score médian le plus bas est toujours utilisé, de sorte que votre taux peut être légèrement plus élevé. De plus, la moyenne des cotes de crédit ne s’applique pas à toutes les options de prêt. Nous vous encourageons à parler avec votre expert en prêt immobilier.


La ligne de fond sur les prêts immobiliers avec mauvais crédit


Avoir un mauvais crédit ne signifie pas que vous ne pouvez pas profiter des avantages de l’accession à la propriété. Au lieu de cela, cela pourrait simplement nécessiter des recherches supplémentaires lors de la recherche de financement.

Avec un prêt garanti par le gouvernement comme un prêt FHA, vous pouvez être admissible à un prêt hypothécaire même avec une cote de crédit de 500. Il peut être tentant d’acheter une maison le plus tôt possible, mais il est préférable de prendre le temps d’évaluer les options disponibles et les taux d’intérêt lorsque vous commencez à chercher un prêt.


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