Qu’est-ce qu’une dispense d’engagement et devriez-vous en obtenir une ?

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Si vous avez une hypothèque, vous avez probablement un compte séquestre.

Bien qu’un compte séquestre puisse faciliter l’épargne pour vos impôts et vos assurances, certains propriétaires préféreraient effectuer ces paiements eux-mêmes. Bien que les prêteurs et les gestionnaires exigent généralement que les emprunteurs aient des comptes séquestres – en particulier s’ils ont versé une mise de fonds peu élevée ou s’ils ont peu de valeur nette sur leur maison – il est parfois possible d’obtenir un prêt hypothécaire sans compte séquestre ou de faire retirer un compte séquestre existant de votre compte. prêt.

Pour ce faire, vous devrez vous qualifier pour une renonciation à l’entiercement.


Qu’est-ce qu’une dispense d’entiercement ?


Les prêteurs et les réparateurs utilisent des comptes séquestres pour s’assurer que vos impôts fonciers, votre assurance habitation et, le cas échéant, d’autres types d’assurance sont payés.

Si vous avez un compte séquestre, votre prime d’assurance annuelle et votre facture d’impôt foncier seront réparties sur 12 versements égaux et incluses dans votre versement hypothécaire mensuel, en plus du capital et des intérêts que vous payez sur l’hypothèque elle-même. Votre prêteur prendra cette partie de votre paiement et la placera sur votre compte séquestre pour économiser en vue de l’échéance de ces factures, auquel cas il les paiera sur le compte séquestre en votre nom.

Généralement, cette configuration est avantageuse à la fois pour le prêteur et pour l’emprunteur : le prêteur protège son investissement en s’assurant que les impôts et les assurances sont payés, tandis que l’emprunteur n’a pas à se soucier de faire ces paiements en un seul versement.

Cependant, si un propriétaire préfère gérer ces paiements par lui-même, il peut voir s’il peut obtenir une dispense d’entiercement. Alors que les prêteurs exigent généralement que les emprunteurs aient un compte séquestre, une dispense de séquestre renonce à cette exigence.


Comment fonctionnent les renonciations à l’entiercement ?


Si vous bénéficiez d’une dispense d’entiercement, au lieu d’inclure vos impôts et votre assurance dans le cadre de votre versement hypothécaire mensuel, vous seriez responsable de payer chacune de vos factures en une seule somme forfaitaire à mesure qu’elles deviennent exigibles. Votre prêteur n’effectuera pas ces paiements en votre nom, et au lieu de payer une petite partie de votre montant total dû chaque mois, vous devrez le montant total en une seule fois.

Cela peut être utile ou risqué, selon votre capacité à planifier à l’avance. Vous préférerez peut-être conserver l’argent vous-même jusqu’à ce qu’il soit dû afin de pouvoir le conserver dans un compte rémunéré. Cependant, si vous ne parvenez pas à économiser de l’argent à l’avance, vous pourriez subir un choc important pour votre portefeuille au moment de payer.

Votre renonciation à l’entiercement dépend du fait que vous continuiez à payer ces factures. Si, à un moment donné, vous devenez en défaut de paiement de vos impôts ou de votre assurance, votre prêteur révoquera très probablement la renonciation et vous demandera de payer sur un compte séquestre dans le cadre de votre paiement hypothécaire mensuel pendant la durée du prêt.


Pourquoi les prêteurs préfèrent-ils l’engagement ?


Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, votre maison sert de garantie pour le prêt. Ainsi, jusqu’à ce que vous remboursiez votre prêt hypothécaire, votre prêteur a un intérêt direct dans votre maison. Mais pourquoi est-ce important pour votre prêteur que vos autres factures soient payées ?

Ne pas payer vos impôts fonciers ou votre assurance habitation met en péril l’investissement du prêteur.

En ce qui concerne l’ancienneté du privilège, les impôts ont priorité sur les hypothèques dans la plupart des cas. Donc, si votre autorité fiscale locale force une vente fiscale en raison d’impôts fonciers gravement en souffrance, le prêteur pourrait perdre complètement son investissement dans la maison. Pour éviter cela, les prêteurs paieront généralement vos impôts avec leurs propres fonds s’ils le doivent. À ce moment-là, vous devrez cet argent à votre prêteur. Si vous ne les payez pas, ils peuvent saisir votre maison.

Au lieu de cela, il est moins risqué pour votre prêteur de créer un compte séquestre pour vous et de gérer le paiement de vos taxes foncières en votre nom.

L’assurance habitation est bloquée pour une raison similaire. Si votre maison est gravement endommagée ou détruite dans un incendie, par exemple, votre obligation hypothécaire ne disparaît pas, mais la garantie du prêteur perd beaucoup de valeur. En exigeant une assurance habitation et en veillant à ce que vos primes soient payées en vous faisant payer sur un compte séquestre, le prêteur protège son investissement.


Quelles sont les exigences pour une renonciation à l’entiercement ?


Que vous soyez admissible ou non à une dispense d’entiercement dépendra de nombreux facteurs différents, y compris votre ratio prêt-valeur (LTV), le type de prêt que vous avez, le type de propriété dans laquelle vous vous trouvez, les règles du prêteur concernant renonciations d’entiercement, les lois de votre état et les détails de votre prêt individuel.

Si vous êtes en mesure d’obtenir une renonciation à l’entiercement, vous devrez peut-être payer des frais de renonciation à l’entiercement, qui correspondent à un petit pourcentage du montant de votre prêt.

Il existe également certains types de paiements qui devoir être bloqué. Si vous avez un prêt classique avec une assurance hypothécaire privée (PMI) en raison d’un acompte inférieur à 20%, vous devez le payer via un compte séquestre. De même, les emprunteurs qui vivent dans une zone inondable et qui doivent souscrire une assurance contre les inondations peuvent ne pas être en mesure d’éviter un compte séquestre.

Cependant, si vous devez conserver un compte séquestre pour certains paiements requis, tels que l’assurance hypothécaire, vous pouvez toujours retirer votre prime d’assurance habitation régulière, vos paiements d’impôt foncier ou les deux de votre compte séquestre si vous êtes admissible à une dérogation. Ainsi, même si vous n’êtes pas en mesure de vous débarrasser complètement de votre compte séquestre, vous pouvez toujours réduire le montant que vous devrez payer chaque mois.

Jetons un coup d’œil aux exigences d’une renonciation à l’entiercement par type de prêt. Gardez à l’esprit que les exigences varient d’un prêteur à l’autre et d’un État à l’autre.

Prêts conventionnels

Les prêts conventionnels sont des prêts hypothécaires qui ne sont pas garantis par un programme gouvernemental. La plupart des prêts conventionnels sont considérés comme conformes, ce qui signifie qu’ils respectent les directives pour être vendus aux entreprises parrainées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac.

Cela signifie que lorsque vous obtenez un prêt conventionnel, votre capacité à obtenir une dispense d’entiercement ne sera pas seulement déterminée par les règles de votre prêteur et les lois de votre état – elle devra peut-être également se conformer aux règles que ces entreprises ont concernant les comptes d’entiercement.

En général, pour bénéficier d’une dispense d’entiercement sur un prêt conventionnel, vous aurez besoin :

  • LTV inférieur à 80 % (ce qui signifie que vous avez plus de 20 % de valeur nette dans votre maison)
  • Pas d’impayés récents
  • Aucune modification de prêt
  • Aucun défaut antérieur sur une dispense d’entiercement

Vous devrez peut-être également avoir une bonne cote de crédit pour être admissible. Ce sont des directives générales; différents prêteurs peuvent être plus ou moins exigeants. Nous passerons en revue les exigences spécifiques pour les renonciations d’entiercement sur les prêts Ubifrance® plus bas.

Prêts FHA

Les prêts FHA ne sont pas éligibles à une dispense d’entiercement.

Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires garantis par la Federal Housing Administration. Les emprunteurs FHA sont tenus d’avoir un compte séquestre pendant toute la durée de leur prêt.

Cependant, une fois que vous atteignez 20 % de la valeur nette de votre maison, vous pourriez trouver avantageux de refinancer en un prêt conventionnel. Non seulement cela rendra possible la suppression de votre compte séquestre (bien que vous devriez vérifier auprès de votre prêteur conventionnel pour vous assurer qu’il offre cette option), mais vous n’aurez également plus à payer la prime d’assurance hypothécaire FHA, qui est une assurance hypothécaire. qui doivent généralement être payés tout au long de la durée du prêt, quelle que soit la valeur nette de votre maison.

Prêts VA

Les prêts VA sont garantis par des hypothèques par le ministère des Anciens Combattants. Bien que la VA n’ait pas de règle exigeant que ces prêts aient des comptes séquestres, les prêteurs le font généralement.

Pour les prêteurs qui autorisent les dispenses d’entiercement sur les prêts VA, les exigences sont souvent similaires à celles que nous avons déjà énumérées pour les prêts conventionnels. Cependant, étant donné que l’un des principaux avantages d’un prêt VA est d’obtenir une maison sans acompte, de nombreux emprunteurs peuvent ne pas disposer de suffisamment de fonds propres pour être éligibles. Avec Ubifrance, les emprunteurs de prêts VA doivent avoir au moins 10% de fonds propres pour être éligibles.


Quelles sont les exigences de Ubifrance pour une renonciation à l’entiercement ?


L’éligibilité à une dispense d’entiercement dépendra de divers facteurs. Voici quelques-unes de nos principales exigences, mais si vous avez des questions sur votre situation spécifique, n’hésitez pas à les poser. Votre état peut également avoir des lois dictant comment et quand les dispenses d’entiercement peuvent être accordées, vous pouvez donc être soumis à des exigences supplémentaires.

Pour faire supprimer votre compte séquestre, vous aurez probablement besoin :

  • Moins de 80 % de LTV sur un prêt conventionnel ; pas plus de 90% LTV pour un prêt VA.
  • Aucun défaut de paiement au cours de la dernière année et, selon votre investisseur, aucun défaut de paiement de 60 jours au cours des 2 dernières années.
  • Aucune modification de prêt
  • Aucun défaut sur les renonciations d’entiercement précédentes
  • Aucun paiement d’entiercement prévu pour sortir de votre compte dans les 45 prochains jours
  • Vous ne pouvez pas avoir un solde bloqué négatif
  • Le prêt doit avoir au moins un an


Quels sont les avantages d’une renonciation à l’entiercement ?


Gagnez des intérêts sur votre argent

Bien que certains États exigent que les prêteurs paient aux emprunteurs les intérêts gagnés sur l’argent conservé dans un compte séquestre, la plupart des États ne le font pas. (Remarque : Ubifrance ne profite pas des intérêts sur votre compte séquestre.)

Certains emprunteurs préféreraient pouvoir économiser l’argent qu’ils versent sur leur compte séquestre et le placer plutôt sur leur propre compte générateur d’intérêts, où il peut accumuler de l’argent jusqu’à ce qu’ils aient à payer leurs factures.

Flexibilité et contrôle

Si vous préférez contrôler vos impôts fonciers et vos paiements d’assurance, ou si vous avez un revenu fluctuant et avez besoin de flexibilité, il peut être judicieux pour vous de demander une dispense d’entiercement.


Quels sont les inconvénients d’une renonciation à l’entiercement ?


Les impôts et les assurances peuvent être coûteux en une seule somme forfaitaire

Si vous souhaitez renoncer à un compte séquestre, vous devez être doué pour économiser votre argent.

Une prime annuelle d’assurance habitation coûte environ 1 200 $, selon les données de l’Association nationale des commissaires aux assurances – bien que cela puisse être plus ou moins selon l’endroit où vous vivez, la valeur de votre maison et le niveau de couverture dont vous disposez. La facture moyenne de taxes foncières pour les maisons unifamiliales en 2020 était de 3 719 $, selon ATTOM Data Solutions.

Ensemble, cela représente près de 5 000 $. Selon votre situation, vous devrez peut-être plus. Une partie de ce qui rend les comptes séquestres si pratiques est qu’il peut être difficile de s’engager à économiser plus de 400 $ chaque mois par vous-même. Lorsqu’elle est incluse dans votre versement hypothécaire mensuel, cette économie se produit automatiquement.

Vous devrez vous occuper des paiements vous-même

Avoir un compte séquestre peut être très pratique ; tout ce que vous avez à faire est de faire votre paiement hypothécaire complet chaque mois, et votre prêteur ou agent de gestion s’occupe de mettre les fonds nécessaires sous séquestre, puis de payer à partir de ce compte lorsque vos factures arrivent à échéance.

Sans compte séquestre, vous devrez vous occuper de tout cela vous-même, y compris le suivi de la date d’échéance de vos paiements.


Qu’en est-il des frais HOA ?


Votre association de propriétaires (HOA) peut mettre un privilège sur votre maison si vous ne payez pas vos cotisations. Malgré cela, les cotisations HOA ne sont généralement pas incluses dans votre paiement hypothécaire mensuel. Pour éviter les problèmes avec votre HOA, assurez-vous de mettre de côté suffisamment d’argent dans votre budget chaque mois pour rester à jour sur vos coûts liés à HOA.


L’essentiel : les renonciations à l’entiercement mettent la balle dans votre camp lorsque les factures sont dues


Avant de demander à votre prêteur ou à votre réparateur une dispense d’entiercement, assurez-vous que vous serez en mesure de gérer vous-même la budgétisation à l’avance des frais d’impôt et d’assurance. Renoncer à un compte séquestre peut être bénéfique pour la flexibilité qu’il offre, mais cela peut aussi être un choix risqué si vous ne planifiez pas à l’avance. Assurez-vous de peser le pour et le contre et discutez avec votre prêteur si vous êtes admissible.

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