Briser la règle du 1 % dans l’immobilier : ce que vous devez savoir avant d’investir

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Lorsque vous investissez, vous vous attendez à gagner de l’argent. Pour les investisseurs immobiliers, une grande partie de leur retour sur investissement provient généralement des revenus locatifs. Lorsque vous recherchez une transaction lucrative, il peut être difficile de déterminer quelle propriété générera un flux de trésorerie positif. Heureusement, il existe une méthode que vous pouvez utiliser pour déterminer rapidement le potentiel d’une maison.

Si vous recherchez votre propre immeuble de placement pour gagner de l’argent dans l’immobilier, apprenez à appliquer la règle du 1% dans l’immobilier pour trouver la bonne maison et déterminer le bon loyer mensuel à facturer.


Qu’est-ce que la règle du 1% dans l’immobilier ?


La règle du 1% de l’investissement immobilier mesure le prix de l’immeuble de placement par rapport au revenu brut qu’il générera. Pour qu’un investissement potentiel passe la règle du 1 %, son loyer mensuel doit être égal ou non inférieur à 1 % du prix d’achat.

Si vous souhaitez acheter un immeuble de placement, la règle du 1 % peut être un outil utile pour trouver la bonne propriété afin d’atteindre vos objectifs d’investissement. Vous pouvez l’utiliser pour déterminer rapidement les flux de trésorerie de la propriété. Si la propriété est actuellement inoccupée, vous pouvez utiliser la règle pour définir le loyer mensuel à facturer.

Il est important de se rappeler qu’il ne s’agit que d’une règle empirique. C’est un bon point de départ, mais vous devez tenir compte d’autres facteurs lorsque vous déterminez le loyer à facturer à vos locataires.


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Comment calculer la règle du 1 %


Le calcul de la règle du 1 % est simple. Il suffit de multiplier le prix d’achat de la propriété par 1 %. Encore plus simple, déplacez la virgule dans le prix d’achat vers les deux espaces de gauche. Le résultat devrait être le minimum que vous facturez en loyer mensuel.

Si la propriété nécessite des réparations, vous voudrez également les prendre en compte dans l’équation en les ajoutant au prix d’achat, puis en multipliant le total par 1 %.


Exemples de la règle de 1% pour investir


Voici un exemple pour une maison dont le prix d’achat est de 150 000 $ :

150 000 $ x 0,01 = 1 500 $

En utilisant la règle de 1 %, vous devriez trouver une hypothèque dont le paiement mensuel est de 1 500 $ ou moins et facturer à vos locataires un loyer mensuel minimum de 1 500 $.

Disons que la maison a nécessité environ 10 000 $ de réparations. Dans cette situation, vous ajouteriez le coût des réparations au prix d’achat de la maison, pour un total de 160 000 $. Ensuite, vous multipliez ce total par 1 % pour obtenir un paiement mensuel minimum de 1 600 $.

Un immeuble de placement qui respecte la règle du 1 %

Peut-être cherchez-vous à acheter un immeuble de placement dont le prix est de 200 000 $ et dont le loyer mensuel a toujours été facturé 2 500 $. Selon la règle du 1 %, le loyer mensuel doit être égal ou supérieur à 2 000 $ par mois. Étant donné que cette propriété facture 2 500 $ par mois, elle passe la règle du 1 %.

Un immeuble de placement qui ne respecte pas la règle du 1 %

Disons que la même propriété, cotée à 200 000 $, a historiquement facturé 1 800 $ de loyer mensuel. Cette propriété ne passerait pas la règle du 1 % car le loyer mensuel est inférieur à 2 000 $ (ou 1 % du prix d’achat).

Dans ce cas, vous continuerez votre recherche d’un bien locatif plus rentable ou ferez une offre d’achat de la maison ne dépassant pas 180 000 $.


La règle du 1% et autres règles d’investissement dans l’immobilier


En matière d’investissement immobilier, la règle du 1% n’est pas la seule méthode utilisée pour déterminer les meilleures opportunités d’achat d’une maison locative. D’autres méthodes populaires incluent le multiplicateur de loyer brut, la règle des 70 % et la règle des 2 %.

Multiplicateur de loyer brut

Le le multiplicateur de loyer brut (GRM) évalue le temps nécessaire pour rembourser l’investissement. C’est le prix d’achat divisé par le loyer annuel brut. Le total que vous obtenez est le nombre d’années qu’il faudra pour rembourser l’investissement en utilisant uniquement vos revenus locatifs. Plus le GRM est bas, plus la propriété peut être lucrative.

Pour exemple, vous achetez un immeuble de placement pour 200 000 $. Vous facturez 2 500 $ par mois pour le loyer. Votre revenu locatif brut annuel est de 30 000 $ (2 500 x 12). 200 000 $/30 000 $ = 6,67.

Le Le GRM de cette propriété est de 6,67, ce qui signifie qu’il faudra environ 6,67 ans pour rembourser la propriété en utilisant vos revenus locatifs bruts. Bien sûr, vous devrez tenir compte d’autres dépenses pour déterminer le potentiel de profit d’une propriété. Ceux-ci comprennent les coûts de réparation, les coûts d’exploitation, l’entretien et le taux d’inoccupation.

Toi peut également utiliser le GRM pour comparer différents immeubles de placement. Si une propriété a un GRM de 6,67, tandis qu’une autre a un GRM de 8,33, celle avec le GRM le plus bas (6,67) peut être la meilleure option puisque vous rembourserez l’investissement plus rapidement. Lorsque vous comparez des propriétés, assurez-vous qu’elles se trouvent dans des marchés similaires et qu’elles ont des coûts d’exploitation, d’entretien et autres similaires.

Règle des 70 %

La règle des 70 % s’adresse à ceux qui cherchent à retourner une maison et stipule que l’investisseur ne doit pas payer plus de 70 % de la valeur après réparation (ARV) de la maison, moins les frais de réparation.

Pour calculez la règle des 70 %, prenez simplement l’ARV estimée de la maison et multipliez-la par 0,7 (ou 70 %). Une fois que vous avez le total, soustrayez les coûts de réparation estimés. Ce sera le montant que vous devrez payer pour la propriété.

Voici un exemple : Vous êtes intéressé par une propriété dont vous estimez qu’elle aura une ARV de 150 000 $. Vous estimez que vous devrez dépenser environ 30 000 $ en réparations pour retourner la maison. 150 000 $ X 0,7 = 105 000 $, donc 105 000 $ est le montant maximum que vous devriez dépenser pour l’achat de la maison et les réparations. 105 000 $ – 30 000 $ (coût de réparation) = 75 000 $.

Par la règle des 70 %, vous ne devriez pas payer plus de 75 000 $ pour la propriété.

Règle des 2 %

Le La règle de 2 % est la même que la règle de 1 % – elle utilise simplement un nombre différent. La règle des 2% stipule que le loyer mensuel d’un immeuble de placement doit être égal ou non inférieur à 2% du prix d’achat.

Voici un exemple de la règle des 2 % pour une maison dont le prix d’achat est de 150 000 $ : 150 000 $ x 0,02 = 3 000 $. En utilisant la règle des 2 %, vous devriez trouver une hypothèque dont le paiement mensuel est de 3 000 $ ou moins et facturer à vos locataires un loyer mensuel minimum de 3 000 $.

Comme vous pouvez le voir, la règle de 2 % est plus extrême que celle de 1 % (essentiellement le double du loyer mensuel), mais elle peut fonctionner sur certains marchés et fournir un filet de sécurité financière si vous avez des difficultés à pourvoir des postes vacants ou si vous avez besoin d’une réparation majeure et coûteuse sur la propriété.

Quelle que soit la règle que vous décidez d’appliquer, il est important d’analyser les chiffres d’une propriété potentielle pour vous assurer que vous faites un investissement abordable.


Quand la règle du 1 % fonctionne


La règle du 1 % est un bon outil de présélection. Cela fonctionne bien comme guide pour déterminer un bon investissement d’un mauvais et affiner vos choix de propriétés. Lorsque vous examinez les annonces, appliquez la règle de 1 % au prix de l’annonce, puis voyez si ce que vous obtenez est proche du loyer médian de la région. Si le loyer médian de la zone est bien inférieur à 1 % de l’annonce, vous pouvez supprimer cette propriété de votre liste d’options.


Quand la règle du 1% ne fonctionne pas


Comme déjà mentionné, la règle du 1 % a des limites. Il est préférable de n’utiliser le calcul qu’en règle générale, car il ne tient pas compte des coûts tels que l’entretien, les impôts fonciers, les assurances et les dépenses d’exploitation.

Vous voudrez également être conscient des problèmes qui peuvent survenir lors de l’achat d’un immeuble de rapport dans les villes les plus chères, où il peut être plus cher d’acheter une maison mais où le loyer moyen pour la région est inférieur à 1 % de l’achat. prix. Par exemple, le prix catalogue médian à San Francisco est d’environ 1 290 629 $. En utilisant la règle du 1 %, vous devez facturer un loyer mensuel minimum de 12 906 $. Cependant, le loyer médian à San Francisco est proche de 3 000 $ par mois. Pour faire correspondre la règle de 1 % au loyer médian à San Francisco, vous devez trouver une propriété cotée à environ 300 000 $, soit près du quart du prix catalogue médian de la ville.


Facteurs à considérer au-delà de la règle du 1 % immobilier


Lorsque vous essayez de calculer la rentabilité d’un immeuble de placement, en particulier d’un bien situé dans l’un des meilleurs endroits pour investir dans l’immobilier, d’autres facteurs méritent également d’être pris en compte. L’un est le revenu d’exploitation net, qui est le profit que vous réalisez sur la propriété après soustraction des dépenses d’exploitation. Cette formule tient compte des facteurs énumérés ci-dessus que la règle du 1 % ne prend pas en compte. Vous voudrez également penser au taux de rendement interne (TRI), qui compare la valeur future de la propriété à ce qu’elle vaut aujourd’hui.


The Bottom Line: Connaître les règles des immeubles de placement


Lors de l’examen d’un immeuble de placement, il est important de ne pas être dans l’ignorance de l’ampleur du retour sur investissement que la maison peut fournir. En d’autres termes, il est essentiel de savoir dans quoi vous vous embarquez avant d’acheter une propriété. Maintenant que vous avez quelques stratégies pour prendre cette décision, il est peut-être temps de commencer votre parcours d’investissement immobilier.

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