Ce qu’il faut savoir sur les associations de copropriétaires : votre guide des règles, des frais et des assurances

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Si vous avez envisagé d’acheter un condominium, vous connaissez peut-être déjà certains des avantages de la vie en copropriété. Bien sûr, vous devez payer des frais mensuels ou annuels, mais vous avez également accès à une piscine dont vous n’êtes pas personnellement responsable du nettoyage et de l’entretien.

Plus important encore, vous possédez et êtes responsable de l’intérieur de votre unité de copropriété – généralement des cloisons sèches vers l’intérieur et des planches vers le haut – tandis qu’un groupe de personnes qui forment ce qu’on appelle une association de copropriétaires gère le reste de la propriété et du complexe.

Mais que sont exactement les associations de copropriétaires et comment fonctionnent-elles ? Explorons ces associations communautaires – y compris leurs règles et leurs frais – plus en détail.


Qu’est-ce qu’une association de copropriétaires ?


Une association de copropriétaires est un conseil d’administration composé de tous les résidents qui possèdent des unités dans le bâtiment, le complexe, le quartier ou tout autre développement prévu. L’association peut avoir un conseil d’administration élu qui la représente, et parfois le conseil d’administration de l’association de copropriété engage une société de gestion immobilière pour superviser le fonctionnement quotidien de la communauté planifiée.

Bien que les opérations quotidiennes puissent sembler différentes d’un complexe à l’autre, les responsabilités générales d’une association de copropriétaires incluent :

  • S’assurer que toutes les règles, politiques et règlements sont suivis
  • Percevoir les frais d’évaluation mensuels, trimestriels et spéciaux de chaque propriétaire de condo
  • Décider comment ces frais seront répartis pour les assurances, les urgences, l’entretien général et les autres dépenses

Association de copropriété Vs. HOA

Bien qu’une association de copropriétaires et une association de propriétaires (HOA) aient un objectif similaire, la principale différence entre les deux organes directeurs concerne ce que leurs propriétaires respectifs possèdent réellement. Voir la répartition ci-dessous.

  • Syndicat de copropriété : Dans une association de copropriétaires, chaque propriétaire de condo est membre de l’association et est le seul propriétaire de l’intérieur de son unité individuelle. Chaque copropriétaire possède également la copropriété des parties communes. Ceux-ci comprennent des halls d’entrée, des parkings et des équipements tels que des piscines, des installations de fitness, des courts de tennis et des parcs à chiens.
  • Association des propriétaires : Semblable à une association de copropriétaires, chaque membre est propriétaire de sa propriété individuelle, qui comprend sa maison et le bien immobilier sur lequel réside la maison. Cependant, les membres individuels ne partagent pas la copropriété des espaces communs. Au lieu de cela, l’association des propriétaires (HOA) – qui existe généralement en tant qu’entité indépendante ou appartient au promoteur ou à une société de gestion HOA – est propriétaire de ces zones partagées.


Comment fonctionne un syndicat de copropriété ?


À l’exception de la propriété, une association de copropriété fonctionne comme un HOA. Les deux sont des associations communautaires chargées d’établir un ensemble de règles et de règlements qui régissent la façon dont les résidents peuvent vivre au sein de la communauté, et les deux perçoivent des frais pour financer les dépenses de fonctionnement de base.

Examinons de plus près ce que fait une association de copropriétaires et comment elle fonctionne.

Règles de l’association des copropriétaires

Lorsque vous achetez un condo, vous concluez une clause restrictive avec l’association des copropriétaires. Cela signifie que vous vous engagez à respecter les déclarations, règles, statuts et amendements de l’association.

Le principal ensemble de règles d’une association de copropriétaires se trouve dans un document directeur connu sous le nom de Déclaration des engagements, conditions et restrictions (CC&R). L’objectif principal des CC&R est d’établir des lignes directrices sur la façon dont vous pouvez utiliser le bâtiment ou le complexe, y compris les espaces communs et, dans certains cas, votre copropriété individuelle.

Bien que les CC&R spécifiques puissent varier entre les bâtiments ou les complexes, la plupart incluent des règles de comportement acceptable dans les espaces communs. Beaucoup de ces règles sont évidentes – par exemple, vous ne serez pas autorisé à détruire, endommager ou vandaliser toute partie du complexe, y compris ses éléments extérieurs et communs.

Mais vous devrez peut-être également vous assurer de ne pas bloquer les entrées ou les allées – y compris le trottoir devant votre condo détaché ou le couloir de l’étage de votre unité – avec des meubles, des boîtes, un vélo, des poubelles ou d’autres obstacles. Et vous ne pourrez peut-être pas griller sauf dans des espaces désignés.

Certains autres domaines que les CC&R peuvent couvrir incluent :

  • Bruit: Votre association de copropriétaires aura probablement des règles spécifiques vous interdisant de vous livrer à des activités dans votre unité ou dans les aires communes qui seraient considérées comme intrusives pour les autres résidents.
  • Animaux domestiques: Votre syndicat de copropriété peut ne pas autoriser les animaux de compagnie. Si c’est le cas, vous pouvez être limité dans le type d’animaux que vous pouvez avoir, le nombre d’animaux que vous pouvez avoir et les espaces communs dans lesquels les animaux sont autorisés. Très probablement, vous devrez avoir votre chien – ou chat – sur une laisse dans ces espaces communs, et vous devrez probablement tenir vos animaux de compagnie à jour de leurs vaccinations.
  • Élimination des ordures : Si votre condo détaché se trouve dans un quartier avec ramassage en bordure de rue, vous devrez probablement entreposer vos déchets et votre recyclage dans des bacs acceptables. On s’attendra probablement aussi à ce que vous ne laissiez pas les poubelles dans la rue après la journée des ordures. Si vous habitez dans une tour d’habitation ou un autre immeuble en copropriété, vous pourriez être obligé de déposer vos déchets dans la chute à ordures ou la benne à ordures assignée à votre immeuble.
  • Votre unité de condo : De toute évidence, vous ne pouvez pas rénover l’espace commun en fonction de vos goûts personnels et de votre esthétique de conception. Mais vous devrez peut-être également obtenir l’autorisation de l’association des copropriétaires avant de pouvoir réaménager votre cuisine ou votre salle de bain ou transformer votre unité individuelle en un plan d’étage ouvert. Votre projet d’amélioration ou de rénovation domiciliaire doit être approuvé par les membres du conseil d’administration de l’association afin qu’ils sachent que vous n’abattez aucun mur porteur ou ne compromettez pas l’intégrité structurelle ou architecturale de l’unité.

Tout cela peut sembler trop de surveillance de vos biens personnels. Mais l’association de copropriétaires est une entité juridique et son conseil d’administration a le pouvoir d’appliquer ses règles et règlements – ainsi que d’imposer des amendes en cas de violation – tant que ces CC&R ne violent pas les lois fédérales ou étatiques.

En fin de compte, l’un des principaux objectifs d’une association de copropriétaires est d’assurer votre sécurité et votre commodité, ainsi que la sécurité et la commodité des autres propriétaires d’unités et des résidents de votre complexe ou immeuble. Un autre objectif est de maintenir la valeur des propriétés afin que la communauté continue d’être un bon investissement.

Frais d’association de copropriétaires et autres coûts

Semblable à un HOA, votre association de copropriété percevra des cotisations régulières auprès de vous et des autres membres de l’association pour couvrir les dépenses de fonctionnement de base. Le montant que vous payez en frais mensuels, trimestriels ou annuels – également appelés frais communs – dépendra de l’emplacement et de la taille de votre complexe de condominiums et des commodités offertes par votre association.

En plus des charges courantes, votre association peut occasionnellement avoir besoin de percevoir une cotisation unique, ou une cotisation spéciale, pour des dépenses imprévues.

Examinons trois endroits où iront vos frais d’association de copropriétaires :

  • Un fonds de fonctionnement : L’argent des charges communes est acheminé vers un fonds de fonctionnement pour l’entretien général du bâtiment ou du complexe, y compris ses espaces partagés et ses éléments communs, tels que les trottoirs, les ascenseurs et peut-être l’équipement de conditionnement physique. Les charges courantes couvrent également les réparations générales à l’extérieur de l’immeuble de votre logement ou, si votre condo est détaché, de votre maison unifamiliale ou en rangée.
  • Un fonds de réserve : En plus de l’aménagement paysager et de l’entretien du pavillon, les frais que l’association perçoit auprès de vous et des autres copropriétaires contribueront à un fonds de réserve. Ce fonds agit comme une sorte de compte d’épargne pour les dépenses imprévues et les mises à niveau nécessaires. L’association des copropriétaires utilise un pourcentage de vos charges communes pour maintenir le fonds de réserve et le reconstituer si nécessaire.
  • Une évaluation spéciale : Ces frais uniques sont généralement exigés lorsqu’une catastrophe naturelle ou une autre urgence crée un besoin de réparation urgente qui dépasse le budget annuel de l’association. Une cotisation spéciale peut également être perçue si un projet communautaire – comme le repavage d’une route de quartier ou le resurfaçage des courts de tennis – dépasse le budget. Habituellement, l’association doit voter pour approuver une cotisation spéciale. Dans tous les cas, le CC&R vous demandera de payer la cotisation spéciale, qui peut coûter des centaines – et parfois des milliers – de dollars, ce qui oblige tout le monde à participer.

Semblable à l’application de ses CC & R, une association de copropriétaires a le pouvoir légal de placer un privilège ou une charge sur les unités de copropriété et même d’engager une procédure de forclusion si un propriétaire de copropriété ne paie pas ses frais.

Assurance de l’association des copropriétaires

En plus de couvrir les dépenses générales d’entretien et de fonctionnement, les frais de votre association de copropriétaires paient la police d’assurance de l’association de copropriétaires. La police d’assurance de l’association des copropriétaires couvre les dommages aux zones extérieures du bâtiment ou du complexe, y compris le sous-sol, le toit, la structure de stationnement et l’ascenseur, ou les équipements tels que le club-house, la piscine communautaire ou la salle de sport.

La police d’assurance de l’association des copropriétaires offre également une protection contre la responsabilité en couvrant les frais juridiques ou médicaux si un résident ou un invité glisse, tombe ou subit une blessure dans une zone commune du complexe, puis intente une action en réparation.

Il est toutefois important de ne pas confondre l’assurance copropriété et l’assurance copropriété individuelle. Bien que la police d’assurance de l’association des copropriétaires couvre les zones à l’extérieur de votre maison, vous serez toujours responsable de l’entretien et de la réparation de l’intérieur de votre condo. En tant que tel, vous voudrez peut-être envisager une police d’assurance individuelle pour copropriété, qui fonctionne de la même manière que l’assurance habitation.


L’essentiel


Si vous achetez un condominium, vous êtes automatiquement inclus dans l’organe directeur de la communauté connu sous le nom d’association de copropriétaires. Cela signifie que vous aurez une voix dans le fonctionnement de l’association de copropriétaires, mais cela signifie également que vous paierez les frais d’association et serez tenu responsable des engagements, conditions et restrictions de l’association.

N’oubliez pas que l’objectif principal de l’association de copropriété est l’entretien de l’immeuble ou du complexe de condos. Cela permet d’assurer la sécurité et la commodité pour vous et les autres propriétaires d’unités, mais cela aide également à préserver les valeurs de la propriété afin que l’adhésion à la communauté reste un bon investissement financier.

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