Une fois que vous commencez à chercher des hypothèques dans le cadre du processus d’achat d’une maison, il est important que vous compreniez combien vous pourrez emprunter pour acheter une maison.
Pour les emprunteurs de prêts VA, cela peut sembler une sorte de processus déroutant. Selon votre certificat d’éligibilité (COE), vous avez un certain montant de droit, mais qu’est-ce que cela signifie exactement ? Le montant de votre droit à la VA limite-t-il le montant que vous pouvez emprunter ?
Voyons comment fonctionne le droit au prêt VA et ce que cela signifie pour les anciens combattants éligibles.
Qu’est-ce que le droit au prêt VA ?
Le droit au prêt VA fait référence au montant que le ministère des Anciens Combattants garantira sur le prêt VA d’un emprunteur donné. En d’autres termes, c’est le montant maximum que la VA remboursera à votre prêteur si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt.
Qu’est-ce que cela signifie pour les emprunteurs? L’un des grands avantages d’obtenir un prêt VA, et certains autres prêts non conformes, est que vous n’avez pas besoin de verser un acompte. Le montant de votre droit à la VA vous indique le montant maximum que vous pouvez emprunter sans verser d’acompte.
Depuis le 1er janvier 2020, les emprunteurs de prêts VA avec plein droit n’ont pas de limite sur le montant qu’ils peuvent emprunter avec un acompte de 0 %. Pour ces emprunteurs, la VA garantira jusqu’à 25 % du montant du prêt sur les prêts de toute taille.
Plein droit
Si vous n’avez jamais obtenu de prêt VA auparavant ou si vous avez remboursé intégralement un prêt VA précédent et vendu la propriété pour laquelle le prêt a été utilisé, vous devriez avoir tous les droits.
Cela signifie qu’aucun de vos droits n’est utilisé et que vous disposez de l’intégralité de vos droits.
Lorsque vous avez le plein droit, vous n’avez pas de limite sur le montant que vous pouvez emprunter sans verser d’acompte. Le VA garantira jusqu’à 25 % du montant du prêt, même s’il dépasse la limite de prêt conforme pour votre comté.
Cependant, cela ne signifie pas que vous pouvez emprunter un montant d’argent illimité ; vous ne pouvez emprunter que le montant auquel un prêteur vous qualifie. Votre prêteur examinera vos revenus, vos dettes et vos antécédents de crédit pour déterminer le montant qu’il est prêt à vous prêter.
Droit réduit
Si le montant de votre droit est réduit, vous n’avez techniquement pas non plus de limite au montant que vous pouvez emprunter, mais si vous dépassez votre droit, vous devrez verser un acompte.
Votre droit peut être réduit si vous avez actuellement un prêt VA que vous remboursez toujours, si vous avez remboursé l’intégralité de votre prêt mais que vous possédez toujours la maison pour laquelle vous avez utilisé le prêt, ou si vous avez manqué à un précédent prêt VA.
Si votre droit est réduit, la VA ne garantira votre prêt que jusqu’à la limite de prêt conforme, moins le droit que vous utilisez actuellement. Nous verrons exactement comment déterminer votre montant de droit réduit plus loin.
Certificat d’éligibilité (COE) et codes de droit VA
Le COE est le document prouvant que les militaires en service actif et les vétérans remplissent les conditions de service pour être éligibles à un prêt immobilier VA. Il contiendra également des informations sur le montant de votre droit.
Votre COE comportera un code d’admissibilité. La plupart de ces codes correspondent à des périodes de temps de guerre ou de paix spécifiques et indiquent comment vous avez acquis votre droit.
Par exemple, si vous avez le code d’admissibilité 10, cela signifie que vous avez servi pendant la guerre du golfe Persique.
Si vous avez déjà contracté un prêt VA, votre code de droit peut être répertorié comme « 05 ». Cela signifie que vous avez déjà utilisé les avantages de votre prêt immobilier VA et que votre droit a été rétabli, ce qui vous permet de contracter un autre prêt VA.
Si vous n’avez pas de COE, pas de soucis – votre prêteur peut généralement l’obtenir pour vous une fois que vous avez commencé le processus de demande de prêt hypothécaire. Vous pouvez également demander votre COE en ligne via le site eBenefits de la VA.
Types de droit au prêt VA
Votre COE vous indiquera le montant de vos droits « de base ». Cependant, vous aurez également probablement un droit supplémentaire qui peut être utilisé, parfois appelé bonus ou droit de niveau 2.
Le concept de droit de base et de droit à la prime peut être un peu déroutant, mais les emprunteurs n’auront généralement pas trop à se soucier de ces conditions. Voici un petit aperçu de ces deux types de droits et de leur fonctionnement.
Droit de base
Si vous bénéficiez de tous les droits, votre COE dira : « Le droit de base de cet ancien combattant est de 36 000 $. »
Il est important de noter qu’il ne s’agit pas d’une limite sur le montant que vous pouvez emprunter ou sur le montant que l’AV garantira. Tout cela signifie que sur les prêts inférieurs à 144 000 $, l’AV garantira jusqu’à 36 000 $, soit 25 % du montant du prêt.
Cela ne signifie pas que vous êtes limité aux prêts jusqu’à 144 000 $. Une fois que vous avez épuisé votre droit de base, votre droit au bonus entre en vigueur.
Droit à la prime
Le droit au bonus correspond à ce que vous avez sur les prêts supérieurs à 144 000 $. Si vous avez le plein droit, la VA garantira jusqu’à 25 % du montant de votre prêt.
Si vous avez un droit réduit, la VA ne garantira que jusqu’à 25 % de la limite de prêt conforme de votre comté, moins le montant du droit que vous utilisez actuellement.
Si votre COE indique que votre droit est de 0 $, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas obtenir de prêt. Cela signifie simplement que la totalité de votre droit de base de 36 000 $ est actuellement utilisée. Vous pouvez toujours avoir droit à un bonus disponible.
Si vous avez utilisé votre droit de base, comment déterminez-vous le montant de votre droit à la prime ? Vous devrez faire un peu de calcul. Voyons comment calculer cela.
Calcul du montant du droit à la VA
Vous n’avez pas de limite de prêt si vous avez le plein droit, vous n’avez donc pas à vous soucier du calcul de vos droits. Vous pouvez emprunter autant qu’un prêteur vous accordera sans acompte.
Si vous avez des droits réduits et que vous voulez savoir combien il vous en reste, vous devrez déterminer la quantité que vous utilisez actuellement.
N’oubliez pas que la VA garantit jusqu’à 25 % de votre prêt. Pour savoir combien de votre droit vous avez utilisé, multipliez simplement le montant de votre prêt par 0,25.
Montant du prêt × 0,25 = droit que vous avez déjà utilisé
Vous devrez également déterminer la limite de prêt conforme de votre comté. En 2022, la limite de prêt conforme de base était de 647 200 $. En 2023, la limite de prêt est de 726 200 $. Dans les zones à coût élevé, il peut être plus élevé que cela.
Quel est le droit maximal sur un prêt VA ?
Le droit maximum est égal à 25% de la limite de prêt conforme pour votre comté.
Limite de prêt conforme au comté × 0,25 = droit maximum
Cependant, si vous avez un droit réduit, vous ne pourrez probablement pas emprunter jusqu’au maximum sans mise de fonds. Vous pouvez déterminer votre droit restant en soustrayant le droit que vous avez déjà utilisé du montant maximal du droit.
Droit maximal − droit que vous avez déjà utilisé = droit restant
Votre droit restant est le montant maximum que le VA garantira sur votre prêt. Étant donné que la VA garantit 25 % du prêt, vous pouvez multiplier votre droit restant par 4 pour voir le montant maximum que vous pouvez emprunter sans avoir à verser d’acompte.
Droit restant × 4 = montant maximum du prêt avec zéro acompte
Embrouillé? Ne vous inquiétez pas – passons en revue un exemple pour que vous puissiez voir comment cela fonctionne dans la pratique.
Exemple
Disons que vous avez déjà utilisé un prêt VA pour acheter votre maison actuelle pour 300 000 $ et que vous venez de recevoir des ordres de changement permanent de station. Vous envisagez d’acheter une maison dans votre nouveau lieu d’affectation, mais vous ne pouvez pas vendre votre maison actuelle et faire rétablir votre droit au prêt VA. Cela signifie que vous devrez acheter votre maison avec votre droit restant.
Le montant du droit que vous avez déjà utilisé est égal à 25 % du montant du prêt. Dans ce scénario, cela signifie que vous utilisez déjà 75 000 $ de votre droit.
300 000 × 0,25 = 75 000
La limite de prêt conforme dans votre nouvel emplacement est la limite standard : 726 200 $. Cela signifie que le montant maximum que la VA garantira est de 181 550 $.
726 200 × 0,25 = 181 550
Pour savoir quel est votre droit restant, vous devrez soustraire le montant que vous avez déjà utilisé du maximum de votre comté.
181 550 – 75 000 = 106 550
Votre droit restant est de 106 550 $. Pour connaître le montant total que vous pouvez emprunter sans mise de fonds, multipliez ce nombre par 4.
106 550 × 4 = 426 200
Ainsi, vous pourriez potentiellement obtenir un prêt jusqu’à 426 200 $ sans avoir à verser d’acompte.
Si vous souhaitez contracter un prêt plus important que cela, vous pourrez peut-être toujours le faire. Cependant, vous devrez verser un acompte sur la différence entre le montant que vous souhaitez emprunter et le montant maximum couvert par vos droits.
Donc, si votre nouveau prêt était de 500 000 $, l’AV ne garantirait pas ces 73 800 $ supplémentaires (500 000 – 426 200). Cela signifie que vous devrez probablement couvrir 25 % de la différence (soit 18 450 $) avec vos propres fonds.
Droit Vs. Garantie
La VA ne prête pas de prêts VA directement. Les prêteurs privés émettent des prêts VA et le VA s’engage à garantir une partie de chaque prêt qu’ils émettent. Cet accord est parfois appelé une garantie.
Votre droit est le montant que le VA garantira sur votre prêt. Si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt, la VA remboursera votre prêteur jusqu’à concurrence de ce montant.
Le droit au prêt VA fournit-il de l’argent au vétéran?
Un droit à un prêt VA ne vous donnera pas d’argent, car un prêt VA est un type de emprunt du gouvernement. Étant donné que le gouvernement fédéral garantit le prêt, l’argent emprunté ne peut servir qu’à votre nouvelle maison, et non à d’autres fins. Cette limitation protégera le prêteur contre les pertes potentielles.
Le droit au prêt VA est-il un avantage à vie?
Si vous êtes admissible à un prêt VA, vous pouvez utiliser un prêt VA autant de fois que vous le souhaitez. Cependant, si vous voulez un prêt hypothécaire sans mise de fonds, vous devrez avoir un droit disponible pour couvrir le coût du prêt.
Rétablissement de votre droit au prêt VA
Si vous avez déjà contracté un prêt VA, vous pouvez récupérer entièrement votre droit en remboursant le prêt et en vendant la propriété attachée au prêt. Vous pouvez également être admissible à un rétablissement ponctuel des droits si vous avez remboursé votre prêt (soit en atteignant la fin de la durée du prêt, soit en refinançant un autre type de prêt, comme un prêt hypothécaire conventionnel), mais n’avez pas vendu le propriété attachée au prêt.
Si vous n’avez pas tous les droits et que vous n’êtes pas admissible à une restauration unique, vous pouvez déterminer le montant restant des droits dont vous disposez en utilisant les formules décrites ci-dessus.
Essentiellement, vous ne pouvez pas utiliser un droit déjà lié à un prêt actif, mais une fois que votre droit a été rétabli, généralement en remboursant votre prêt et en vendant votre maison, vous êtes libre de réutiliser l’intégralité de votre prestation.
L’essentiel : le droit vous aide à comprendre combien vous pouvez emprunter avec zéro mise de fonds
Le montant de votre droit au prêt VA vous indique le montant de votre prêt que le VA garantira.
Quel que soit le montant dont vous disposez, vous ne pourrez finalement emprunter que le montant qu’un prêteur est prêt à vous accorder. De plus, vous voulez vous assurer d’obtenir un prêt que votre budget peut supporter confortablement.
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