Lorsque vous souhaitez acheter un immeuble de placement, vous avez beaucoup à penser. Vous devez déterminer le meilleur quartier, les écoles disponibles pour les locataires, les logements vacants et plus encore. Vous comparerez également les portefeuilles d’immeubles de placement.
Ne laissez pas le multiplicateur de loyer brut hors de votre liste de contrôle !
Vous n’avez jamais entendu parler du terme « multiplicateur de loyer brut » ? C’est bon. Nous vous expliquerons pourquoi vous souhaitez ajouter cet outil inestimable à votre liste de contrôle des immeubles de placement.
Qu’est-ce que le multiplicateur de loyer brut ?
Le multiplicateur de loyer brut (GRM) est une mesure de sélection utilisée par les investisseurs pour comparer les opportunités de location immobilière sur un marché donné. Le GRM fonctionne comme le rapport de la valeur marchande de la propriété sur ses revenus locatifs bruts annuels.
En d’autres termes, disons qu’une propriété perçoit 2 000 $ en loyer et qu’une autre propriété perçoit 1 200 $ en loyer.
Vous souhaitez déterminer le montant du loyer que vous percevrez par rapport au coût de la propriété. Si les deux propriétés coûtent 200 000 $, la propriété qui se loue à 2 000 $ vous donnera le meilleur retour sur investissement. Cependant, cela change si le coût de la propriété change. Vous pouvez utiliser GRM pour prendre une décision.
Noter: Le GRM n’est pas équivalent au temps qu’il faut pour que l’investissement porte ses fruits, car il n’inclut pas l’intégralité du résultat d’exploitation net. GRM ne représente pas le seul calcul que vous devez utiliser pour mesurer un investissement rentable.
Comment calculer le GRM à l’aide d’une formule simple
Examinons la formule du multiplicateur de loyer brut. Cette formule vous montre comment calculer le GRM pour un bien locatif :
Multiplicateur de loyer brut = juste valeur marchande ∕ revenu de location brut
Exemple: 200 000 $ Juste valeur marchande ∕ Revenu brut de location de 24 000 $ = 8,3 GRM
La formule GRM compare la juste valeur marchande d’une propriété à son revenu locatif brut. Comme vous pouvez le voir dans l’exemple de formule, la période de paiement se produit en un peu plus de 8 ans. Les autres dépenses, telles que les réparations du logement, le taux d’inoccupation, les impôts fonciers et les assurances ne font pas partie de ce calcul. Cependant, GRM n’est qu’une mesure qui vous aide à prendre une décision précise entre des propriétés comparables sans tenir compte de ces autres dépenses.
Qu’est-ce qu’un bon multiplicateur de loyer brut ?
Un « bon » GRM dépend fortement du type de marché locatif dans lequel votre bien se trouve. Cependant, vous souhaitez viser un GRM entre 4 et 7. Un GRM inférieur signifie que vous prendrez moins de temps pour rembourser votre bien locatif.
Cependant, encore une fois, cela dépend du marché immobilier particulier sur lequel vous achetez. Un GRM de 7,5 pour un immeuble de placement particulier peut ne pas sembler «trop élevé» selon le marché.
La différence entre les taux de GRM et de capitalisation
Le GRM est souvent comparé et mis en contraste avec le taux de capitalisation et le résultat d’exploitation net.
Un taux de capitalisation (taux de capitalisation immobilier) compare le rendement des propriétés immobilières commerciales en divisant le résultat opérationnel net (NOI) de la propriété par sa valeur patrimoniale. NOI détermine les revenus et la rentabilité après soustraction des dépenses d’exploitation nécessaires.
Bien que toutes ces mesures soient importantes à prendre en compte, GRM offre une méthode plus efficace pour évaluer rapidement les immeubles de placement par rapport au taux de capitalisation ou au NOI.
Comment utiliser GRM dans les investissements immobiliers
Voyons comment utiliser vraiment GRM.
Une fois que vous avez calculé votre GRM à l’aide de la formule fournie, vous pouvez comparer les GRM avec des propriétés similaires. Par exemple, disons que vous comparez un investissement immobilier potentiel, qui a un GRM de 6. D’autres propriétés dans la région pourraient avoir un GRM de 8 ou 10. Dans ce cas, vous voudrez peut-être choisir la propriété avec le GRM de 6 car il pourrait offrir une opportunité d’investissement rentable.
Vous pouvez également utiliser GRM pour prédire la valeur des propriétés sur un marché spécifique. En d’autres termes, vous pouvez utiliser les GRM connus des propriétés de la région, si vous les connaissez, pour avoir une idée de la juste valeur marchande de cette propriété.
Par exemple, Disons que vous savez que le GRM moyen de plusieurs propriétés de la région est de 6 et que les propriétés génèrent environ 25 000 $ de flux de trésorerie par an. Vous pourriez estimer quelle devrait être la juste valeur marchande d’une autre propriété dans la région. Le calcul GRM dans ce cas ressemblerait à ceci : 25 000 $ ✕ 6 = 150 000 $.
Vous pouvez utiliser GRM d’une autre manière encore – pour calculer le revenu locatif brut. Disons que vous savez qu’une propriété a une valeur de 150 000 $ et que le GRM moyen dans la région est de 6, vous pouvez diviser la juste valeur marchande par le GRM pour obtenir le montant total des revenus locatifs que vous pouvez vous attendre à recevoir, comme ceci : 150 000 $ ∕ 6 = 25 000 $.
La manipulation de ces types de formules vous permet de créer votre propre échelle de notation pour évaluer les immeubles de placement sur un marché particulier et vous permet de mieux comprendre les mesures que vous devez rechercher avant d’acheter.
Conclusion : les GRM sont un classement rapide des opportunités d’investissement
Enfin, le GRM propose un outil de tri pour donner aux investisseurs immobiliers un moyen de prendre des décisions. Les prêteurs considèrent le revenu et la rentabilité d’une propriété à travers le prisme de l’immobilier GRM comme l’un des critères de qualification de prêt les plus importants.
La règle du 1 % est un autre outil couramment utilisé dans le processus décisionnel. Avec le GRM, il offre un outil de tri pour déterminer si une propriété est un investissement judicieux.
Entre autres facteurs, vous devez également tenir compte de l’état de la propriété, des estimations de réparation, des coûts d’exploitation, du taux de plafond et plus encore pour décider si un immeuble de placement a le potentiel de réaliser un profit. GRM n’offre pas le dernier mot sur la question de savoir si vous devriez ou non investir dans une propriété, mais il offre un excellent point de départ.
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