Si vous cherchez à acheter une maison et que vous êtes éligible pour demander à la fois un prêt FHA et un prêt VA, vous ne savez peut-être pas lequel vous devriez obtenir. Chaque type a des caractéristiques et des avantages uniques, de sorte que le prêt qui vous convient le mieux dépendra probablement de votre situation financière et de vos besoins.
Jetons un coup d’œil aux prêts FHA vs VA, comment ils peuvent bénéficier aux emprunteurs et quelles sont les exigences pour chacun.
Principales différences entre les prêts FHA et VA
Les prêts FHA et les prêts VA sont les deux types de prêts hypothécaires garantis par le gouvernement. Les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement offrent une alternative abordable aux prêts conventionnels et sont d’excellentes options pour les acheteurs d’une première maison, les emprunteurs à faible revenu et ceux dont le crédit est moins que stellaire.
Le soutien du gouvernement ne signifie pas que le gouvernement accorde les prêts ; les banques ou les prêteurs hypothécaires le font. Le gouvernement assure simplement ces prêts, ce qui réduit le risque pour le prêteur et lui permet d’offrir des conditions plus intéressantes, telles que de meilleurs taux ou des exigences de crédit moins strictes pour les emprunteurs.
Définitions des prêts FHA et VA
Les prêts FHA sont soutenus par la Federal Housing Administration, qui fait partie du Département américain du logement et du développement urbain. Cela signifie que si vous faites défaut sur un prêt FHA, la FHA paiera votre solde restant à votre prêteur.
Les prêts FHA sont destinés à aider les personnes qui, autrement, n’auraient peut-être pas les moyens d’accéder à la propriété. Ils permettent de petits acomptes et sont ouverts aux emprunteurs ayant des cotes de crédit inférieures.
Les prêts VA sont soutenus par le Département américain des anciens combattants. Ces prêts sont un avantage offert à ceux qui ont servi notre pays.
Si vous êtes éligible, les prêts VA sont une excellente option pour les acheteurs de maison, offrant des taux d’intérêt compétitifs et ne nécessitant aucun acompte.
Admissibilité du candidat
Contrairement aux prêts FHA, les prêts VA ne sont pas disponibles pour le grand public. Ceux qui sont potentiellement éligibles aux différents types de prêts VA comprennent les militaires en service actif, les membres de la Garde nationale et de la Réserve, les anciens combattants et certains conjoints survivants.
Vous pouvez en savoir plus sur l’éligibilité au prêt VA et les exigences de service minimum sur VA.gov.
Gardez à l’esprit, cependant, qu’en plus d’être éligible à un prêt VA du point de vue du service, vous devrez également répondre aux exigences financières et de crédit de votre prêteur et lui fournir une déclaration de service pour les demandes de prêt VA.
Assurance hypothécaire
Une grande différence entre les prêts FHA et les prêts VA est que les prêts VA ne nécessitent pas d’assurance hypothécaire, contrairement aux prêts FHA. L’assurance hypothécaire FHA est appelée prime d’assurance hypothécaire (MIP). Le MIP est requis pour tous les emprunteurs FHA et se présente sous deux formes : initiale et annuelle.
Le MIP initial est égal à 1,75 % du montant de votre prêt et peut être payé à la clôture ou intégré au coût du prêt.
Le MIP annuel est égal à entre 0,45 et 1,05 % du montant du prêt, selon la durée du prêt, le montant emprunté et le montant de votre mise de fonds. Cette prime annuelle sera fractionnée et incluse dans le cadre de votre versement hypothécaire chaque mois.
Contrairement à l’assurance hypothécaire sur les prêts conventionnels, l’annulation du MIP peut être délicate. Si vous avez actuellement un prêt FHA que vous avez reçu avant le 3 juin 2013, vous pourrez peut-être faire annuler votre MIP une fois que vous aurez atteint 22 % de la valeur nette de votre maison.
Si votre prêt est né après cette date, le MIP ne peut être supprimé qu’après 11 ans si vous avez mis 10% de mise de fonds sur la maison. Sinon, vous paierez MIP pour la durée du prêt. Certains emprunteurs de la FHA évitent cela en refinançant un prêt conventionnel une fois qu’ils ont atteint 20 % de fonds propres.
Honoraires et frais de clôture
Bien que les prêts VA ne nécessitent pas d’assurance hypothécaire, ils ont ce qu’on appelle des frais de financement VA. Ces frais aident à payer le programme de prêt VA. Tous les emprunteurs de prêts VA doivent payer les frais de financement, à l’exception de ceux qui sont éligibles à une exemption – cela inclut ceux qui reçoivent une indemnisation pour une invalidité liée au service, les bénéficiaires de Purple Heart et les conjoints survivants éligibles.
Pour un emprunteur qui utilise un prêt VA pour la première fois et qui ne fait aucun acompte, les frais de financement seront de 2,3 % du montant du prêt. Après cela, vous paierez 3,6 % pour chaque utilisation ultérieure d’un prêt VA. Cependant, vous pouvez réduire le montant que vous paierez si vous versez un acompte plus important. Par exemple, les emprunteurs qui ont déposé au moins 10 % ne paieront que des frais de financement de 1,4 %.
Les frais de financement peuvent soit être payés à l’avance en tant que frais de clôture, soit être intégrés au prêt.
Exigences d’acompte
Les prêts FHA et les prêts VA peuvent rendre l’accession à la propriété plus réalisable pour ceux qui ont du mal à économiser pour un acompte, mais si vous êtes éligible aux deux, le prêt VA est clairement le gagnant dans cette catégorie.
Les prêts FHA sont assortis d’un acompte minimum de 3,5 %. Sur une maison de 200 000 $, cela équivaut à 7 000 $. Cependant, si vous avez un pointage de crédit inférieur à 580, vous devrez mettre au moins 10 % de mise de fonds – 20 000 $ sur une maison de 200 000 $.
En revanche, les prêts VA ne nécessitent aucun acompte. Ceci est considéré par beaucoup comme le plus grand avantage d’un prêt VA. Après tout, économiser des milliers de dollars pour un acompte est souvent le plus gros obstacle que rencontrent les futurs propriétaires.
Exigences en matière de pointage de crédit
Pour un prêt FHA, vous aurez généralement besoin d’un pointage de crédit d’au moins 580 pour être admissible. Cependant, pour les emprunteurs qui sont prêts à déposer 10 % ou plus, vous pourrez peut-être trouver un prêteur qui accepte les candidats avec des scores inférieurs à 580. Ubifrance® exige que les emprunteurs FHA aient un score d’au moins 580.
La VA ne fixe pas de cote de crédit minimale pour les prêts VA, mais de nombreux prêteurs ont leurs propres limites sur les cotes qu’ils autorisent. Chez Ubifrance, vous aurez besoin d’un score d’au moins 580 pour être éligible à un prêt VA.
Taux d’intérêt
Par rapport aux prêts conventionnels, les prêts FHA et VA ont tendance à avoir des taux légèrement meilleurs, les prêts VA ayant souvent un léger avantage sur les prêts FHA en termes de taux les plus attractifs.
Cependant, votre taux dépendra également de votre propre situation financière. Travailler pour améliorer votre pointage de crédit ou économiser pour un acompte plus important peut vous aider à obtenir un meilleur taux.
FHA contre. Refinancement AV
Les prêts garantis par le gouvernement offrent ce que l’on appelle un refinancement simplifié, qui permet aux emprunteurs de refinancer rapidement et facilement un prêt garanti par le gouvernement en un autre du même type. Ainsi, vous pouvez rationaliser le refinancement d’un prêt FHA existant en un nouveau prêt FHA, ou d’un prêt VA existant en un nouveau prêt VA.
Avec les hypothèques FHA, cela s’appelle un refinancement FHA Streamline. Avec les prêts VA, cela s’appelle un prêt de refinancement avec réduction du taux d’intérêt (IRRRL). Ces prêts peuvent être utilisés par les emprunteurs FHA et VA pour réduire leurs taux d’intérêt ou modifier leurs conditions de prêt pour réduire leur paiement mensuel.
Ils sont appelés refinancements « rationalisés » car ils nécessitent moins de documentation que les refinancements réguliers et ne nécessitent généralement pas d’évaluation de la maison.
Prêt FHA ou VA : Décider quel prêt vous convient le mieux
Si vous êtes éligible, un prêt VA peut souvent être le meilleur choix entre un prêt FHA et un prêt VA. En effet, les prêts VA permettent aux emprunteurs d’entrer dans une maison sans acompte et sans assurance hypothécaire.
Cependant, les prêts FHA peuvent également être une excellente option, en particulier pour les emprunteurs ayant un crédit médiocre ou de faibles revenus. Tout dépend de ce qui a le plus de sens pour vous, c’est pourquoi il est si important de magasiner et de comparer les options de prêt avant de prendre une décision.
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