Ginnie Mae (GNMA): Comment fonctionne l’Association nationale des prêts hypothécaires du gouvernement et son effet sur le marché du logement

Si vous ne travaillez pas dans l’industrie du logement, les tenants et les aboutissants du marché du logement pourraient vous être étrangers. Néanmoins, si vous cherchez à acheter une maison ou à refinancer votre prêt hypothécaire, il peut être utile de comprendre certains des principaux acteurs. Si vous cherchez à obtenir un prêt directement soutenu par le gouvernement fédéral, Ginnie Mae est une agence que vous devriez connaître.

Dans cet article, nous verrons ce qu’est Ginnie Mae, comment cela fonctionne et le rôle qu’il joue sur les marchés en soutenant les prêts gouvernementaux pour les maisons. Enfin, nous comparerons Ginnie Mae à Freddie Mac et Fannie Mae, les bailleurs de fonds des prêts conventionnels.

Ginnie Mae, ou la Government National Mortgage Association (GNMA), est une agence gouvernementale qui garantit les paiements en temps opportun sur les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Ce faisant, Ginnie Mae travaille avec d’autres agences gouvernementales pour rendre le logement abordable largement disponible grâce à des prêts hypothécaires.

Formé à la suite d’une scission avec Fannie Mae, GNMA est supervisé par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD). Son rôle est de fournir des liquidités sur le marché des prêts immobiliers directement garantis par le gouvernement américain.

Plus précisément, Ginnie Mae garantit des hypothèques conçues pour ouvrir l’accession à la propriété à un plus large éventail de personnes. Vous pourrez peut-être être admissible à un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement même si vous avez quelques défauts sur votre crédit ou si vous avez un historique plus court.

Ginnie Mae est l’un des trois principaux émetteurs d’obligations qui permet le financement de la plupart des consommateurs sur le marché immobilier. En garantissant les paiements de principal et d’intérêts sur les hypothèques qui font partie de son portefeuille de titres adossés à des hypothèques (plus à ce sujet plus tard), il offre une protection aux investisseurs contre l’incapacité d’un emprunteur à effectuer son paiement et à ne pas respecter les conditions du prêt.

Dans le même temps, les liquidités fournies aux prêteurs non bancaires et autres prêteurs hypothécaires contribuent à maintenir le financement des prêts garantis par le gouvernement plus abordable que si les banques et autres initiateurs de prêts hypothécaires étaient contraints de détenir les prêts pendant de longues périodes.

Alors que beaucoup peuvent croire qu’il existe des prêts Ginnie Mae, la GNMA soutient simplement les hypothèques et ne les offre pas elle-même. Au contraire, les initiateurs de prêts hypothécaires comme Ubifrance^® collecter les demandes, souscrire et clôturer les prêts. Ensuite, l’hypothèque est vendue à GNMA afin de libérer du capital pour que le prêteur puisse consentir des prêts supplémentaires. Le système soutient le bon fonctionnement du marché du logement.

Le principal moyen par lequel Ginnie Mae fournit les liquidités nécessaires pour soutenir la libre circulation des capitaux sur le marché du logement consiste à regrouper les hypothèques qu’elle achète en obligations, également appelées simplement GNMA. Voici un aperçu rapide du processus :

Une obligation hypothécaire ou MBS est composée de nombreux prêts qui ont été regroupés en fonction de caractéristiques similaires. Par exemple, une éventuelle obligation GNMA pourrait consister en 1 000 prêts FHA avec un FICO médian^® Des scores de 620 ou mieux et des acomptes ou des montants d’équité d’au moins 3,5 %. Ginnie Mae rassemble cette obligation et la met à la disposition des investisseurs sur le marché obligataire.

Les paiements obligataires adossés à des versements hypothécaires sous-jacents sont historiquement considérés comme sûrs dans lesquels investir, car beaucoup donneront la priorité à leurs paiements immobiliers par rapport à d’autres dépenses. Cependant, ces obligations sont assorties de l’assurance supplémentaire que la GNMA rendra l’investisseur entier en cas de défaillance de l’emprunteur. Cela peut être une énorme attraction.

Bien sûr, tout investisseur devrait se préoccuper du taux de rendement qu’il obtiendra sur son argent. Comme toutes les obligations, les GNMA sont impactés par la hausse et la baisse des taux d’intérêt. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, c’est parce que les conditions du marché sont telles qu’il faut un rendement plus élevé pour attirer un investisseur obligataire.

Il est également important de noter qu’à la lumière du COVID-19, la Réserve fédérale est intervenue et a acheté des dizaines de milliards de dollars de MBS, y compris des GNMA. Compte tenu de la demande accrue, les rendements et les taux obligataires ont été inférieurs à ce qu’ils seraient autrement. Cela a eu pour effet de créer un environnement de taux d’intérêt favorable pour les consommateurs. Dans le même temps, les rendements des investisseurs sont plus faibles. Cependant, à mesure que l’économie se remet des circonstances imprévues créées par la pandémie, les taux d’intérêt ont recommencé à augmenter régulièrement.

Ginnie Mae obtient une variété de prêts hypothécaires qui bénéficient du soutien direct du gouvernement fédéral. Parcourons-les.

Prêts FHA

La majorité des prêts garantis par Ginnie Mae sont ceux souscrits aux exigences de la Federal Housing Administration (FHA). Les prêts FHA sont destinés aux emprunteurs dont le crédit n’est pas parfait ou dont les antécédents sont plus courts. Bien que vous puissiez obtenir un prêt FHA avec un acompte de 10% si votre FICO médian^® Le score est de 500 ou mieux, la plupart des prêteurs, y compris Ubifrance^®exigent un score médian de 580 avec un acompte de 3,5 % ou plus.

Il est également important de noter que vous pouvez bénéficier d’une flexibilité accrue concernant votre ratio d’endettement (DTI) si vous avez un score de 620 ou plus. Des cotes de crédit plus élevées peuvent également signifier des taux plus bas si tout le reste est égal.

Une chose que les clients doivent savoir sur les prêts FHA, c’est que si vous effectuez le versement initial minimum, il existe une assurance hypothécaire mensuelle pour la durée du prêt qui s’accompagne d’une prime d’assurance hypothécaire initiale.

Prêts VA

La GNMA sécurise également les prêts VA consentis dans le cadre du programme de prêts immobiliers du ministère des Anciens Combattants. Ce programme est destiné aux militaires en service actif éligibles, aux réservistes, au personnel de la Garde nationale, aux anciens combattants et aux conjoints survivants recevant une indemnité de dépendance et d’indemnisation (DIC).

En plus de ne pas avoir d’acompte requis, les autres principaux arguments de vente de cette option de prêt incluent des taux très compétitifs et la possibilité de se qualifier avec un DTI légèrement supérieur à celui que vous pourriez obtenir sur la plupart des autres prêts. De plus, vous pouvez retirer 100% de votre capital et le convertir en espèces avec un minimum de 620 FICO^® Score.

Bien que la VA ne spécifie pas de score médian minimum nécessaire pour être admissible à un prêt VA standard, la plupart des prêteurs ont leurs propres exigences. Ubifrance^® a une cote de crédit minimale requise de 580.

Au lieu d’une assurance hypothécaire, il existe des frais de financement VA qui correspondent à un pourcentage du montant du prêt qui dépend de facteurs tels que votre acompte, l’état du service et si vous avez utilisé un prêt VA dans le passé.

Prêts RHS

Ginnie Mae soutient également les prêts consentis par le US Development of Agriculture (USDA) par le biais de son programme Rural Housing Service (RHS). Destinés à fournir un prêt hypothécaire abordable aux personnes vivant dans les zones rurales, les prêts de l’USDA présentent plusieurs avantages.

Les principaux avantages du programme sont qu’aucun acompte n’est requis. De plus, les frais de garantie ou de financement sur les prêts USDA sont moins chers que les paiements mensuels et initiaux d’assurance hypothécaire pour les prêts FHA.

Pour bénéficier de cette option de prêt, vous devez vivre dans une zone rurale éligible. De plus, vous et tous les membres de votre ménage ne pouvez pas gagner plus de 115 % du revenu médian de la région.

À l’heure actuelle, Ubifrance n’offre pas de prêts USDA.

Prêts hypothécaires pour les Amérindiens

Le bureau des programmes amérindiens de HUD propose des options de versement initial peu élevés sur les prêts immobiliers à faible taux d’intérêt par le biais de son programme de prêts en vertu de l’article 184. La mise de fonds minimale est de 2,25 % si votre prêt est supérieur à 50 000 $ et de 1,25 % s’il est inférieur à 50 000 $. Les taux d’intérêt sont également basés sur le marché plutôt que sur votre pointage de crédit.

Ces prêts sont souscrits manuellement, il peut donc y avoir une certaine flexibilité en matière de crédit en fonction de votre situation. De plus, le prêt comporte des frais de garantie de 1 % qui peuvent être payés d’avance ou intégrés au prêt plutôt qu’une exigence d’assurance hypothécaire.

À l’heure actuelle, Ubifrance n’est pas à l’origine des hypothèques de l’article 184.

Les obligations GNMA sont composées d’hypothèques émises par le gouvernement fédéral. En comparaison, les prêts conventionnels sont soutenus par quelques grandes entreprises parrainées par le gouvernement, également appelées GSE. Bien qu’il s’agisse d’entités privées et non directement d’agences du gouvernement fédéral, les prêts bénéficient d’une garantie implicite du gouvernement car les GSE sont entrées sous la tutelle du gouvernement après la crise du logement de 2008.

Comparons les pratiques de ces agences.

Ginnie Mae contre. Fannie Mae et Freddie Mac

Ginnie Mae a quelques similitudes avec Fannie Mae et Freddie Mac. Ils achètent tous des prêts hypothécaires pour les regrouper dans un MBS, qui est vendu sur le marché obligataire. Cela fournit des liquidités sur le marché hypothécaire et aide à maintenir le logement abordable. Fannie Mae et Freddie Mac ont également commencé avec des chartes gouvernementales, ils sont donc sortis d’endroits similaires avec la même mission.

Une différence essentielle entre Fannie Mae et Freddie Mac et Ginnie Mae réside dans les types d’hypothèques qu’ils achètent. Fannie Mae et Freddie Mac soutiennent des prêts hypothécaires connus sous le nom de prêts conventionnels. Ceux-ci sont assortis d’une cote de crédit minimale d’au moins 620. Étant donné que les cotes de crédit sont plus élevées et que les emprunteurs sont souvent mieux qualifiés, les taux d’intérêt sur ces prêts sont généralement inférieurs à ceux de nombreux prêts gouvernementaux.

Du point de vue de quelqu’un qui cherche à obtenir un prêt hypothécaire, les prêts hypothécaires conventionnels offrent des acomptes aussi bas que 3 %, bien que vous puissiez éviter complètement l’assurance hypothécaire avec un acompte de 20 %. La nouvelle encore meilleure est que vous pouvez demander une assurance prêt hypothécaire une fois que vous atteignez 20 % de capital.

Il y a eu des arrêts et des redémarrages dans les efforts de Freddie Mac et Fannie Mae pour quitter leur tutelle avec la Federal Housing Finance Agency (FHFA). Pour l’instant, le statu quo demeure.

Ginnie Mae achète des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement pour fournir de nouveaux capitaux au secteur hypothécaire afin de consentir davantage de prêts et de soutenir la mission du logement abordable. Après l’achat des prêts hypothécaires, les prêts présentant des caractéristiques similaires sont regroupés en MBS et vendus sur le marché obligataire aux investisseurs. GNMA promet de soutenir les obligations même en cas de défaut de paiement.

Ginnie Mae garantit les prêts FHA, les prêts VA, les prêts USDA et le programme de prêts de l’article 184 pour aider à faciliter l’accession à la propriété des Amérindiens. Fannie Mae et Freddie Mac sont des GSE qui ont le soutien du gouvernement, mais ce ne sont pas eux-mêmes des entités gouvernementales. Ils achètent des prêts conventionnels.

Maintenant que vous avez la vérité, vous êtes peut-être prêt à commencer. Faites une demande en ligne avec Ubifrance.