Hypothèques d’achat : définies et expliquées


Les prêts hypothécaires en argent d’achat peuvent donner aux personnes dont le crédit n’est pas parfait la possibilité d’acheter une maison. Bien que cela puisse sembler une bonne idée de devenir propriétaire quoi qu’il en coûte, ce processus comporte certains inconvénients que vous devez connaître.

Considérons le voyage d’acheter une maison au moyen d’une hypothèque sur le prix d’achat et de souligner certains des risques encourus.


Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire en argent d’achat ?


Également connue sous le nom de financement du vendeur, une hypothèque sur le prix d’achat est un prêt que le vendeur de la propriété accorde à l’acheteur de la maison. Ce type de prêt hypothécaire est courant dans les situations où l’acheteur n’est pas admissible à un financement bancaire standard, tout comme les autres prêts non conformes.

En tant que « banque », le vendeur fixe les exigences en matière d’acompte, de taux d’intérêt et de frais de clôture. L’acheteur verse au vendeur un acompte et signe un instrument de financement exécuté décrivant les détails du prêt. Comme une hypothèque typique, l’instrument de financement est enregistré auprès du comté, protégeant les intérêts de l’acheteur et du vendeur.

Pourquoi les acheteurs choisiraient-ils une hypothèque sur le prix d’achat plutôt qu’une hypothèque bancaire traditionnelle ?

Cela se produit généralement lorsque les acheteurs ont une mauvaise cote de crédit, un ratio d’endettement élevé ou un faible acompte, et ils ne seront pas admissibles au financement bancaire traditionnel. Les vendeurs consentants peuvent fournir le financement en acceptant l’acompte et en fixant les conditions du prêt en fonction des qualifications de l’acheteur et des besoins du vendeur.

Les principales différences entre une hypothèque sur le prix d’achat et une hypothèque auprès d’une banque sont les conditions d’admissibilité et le détenteur de l’acte. Dans une hypothèque traditionnelle, la banque détient l’acte. Avec une hypothèque sur le prix d’achat, le vendeur détient l’acte.


Types d’hypothèques en argent d’achat


Lorsque les acheteurs utilisent une hypothèque sur le prix d’achat, ils concluent un accord avec le vendeur. Puisqu’il s’agit d’un prêt hypothécaire privé, les acheteurs et les vendeurs ont peu de règlements ou d’exigences à respecter. Vous trouverez ci-dessous les hypothèques sur le prix d’achat que les acheteurs et les vendeurs utilisent le plus souvent.

Contrat foncier

Un contrat foncier est une hypothèque du vendeur. L’acheteur et le vendeur conviennent du montant de l’acompte, du taux d’intérêt et de la fréquence des versements. L’acheteur verse au vendeur les montants convenus aux dates convenues. Une fois que l’acheteur a remboursé l’hypothèque, le vendeur transfère l’acte à l’acheteur et l’acheteur est propriétaire de la propriété.

Contrat d’option de location

Un contrat d’option de location est un contrat de location avec l’option d’acheter la maison pendant le bail ou à son expiration. L’acheteur et le vendeur élaborent les détails du bail et la possibilité d’acheter lors de la négociation de la transaction immobilière.

La plupart des contrats d’option de location utilisent une partie du loyer mensuel vers l’acompte pour acheter la maison. Si vous n’exercez pas votre droit d’acheter la maison, vous perdez l’argent supplémentaire payé chaque mois pour l’achat.

Contrat de location-achat

Un contrat de location-achat est également un contrat de location, mais vous devez acheter la maison avant la fin de la durée du bail. Si vous ne pouvez pas obtenir de financement hypothécaire traditionnel à ce stade, cela pourrait s’avérer gênant à moins que le vendeur ne soit disposé à offrir un financement au vendeur.

Assumer l’hypothèque du vendeur

Si le vendeur a une hypothèque sur la propriété qui ne sera pas remboursée avant que l’acheteur n’en prenne possession, l’acheteur doit assumer l’hypothèque. Cela signifie que l’acheteur reprend le prêt là où le vendeur l’avait laissé, en effectuant les mêmes paiements aux mêmes taux.

Étant donné que la plupart des maisons se vendent à un prix supérieur au montant de l’hypothèque existante, les acheteurs ont deux hypothèques : l’hypothèque assumable et l’hypothèque sur le prix d’achat. Ceux-ci ont généralement des taux d’intérêt et des conditions différents. Il est important de noter que les acheteurs doivent se qualifier auprès du prêteur pour assumer une hypothèque avant de la prendre en charge.

Prêts d’argent dur

Une autre option est un prêt d’argent dur, qui est un prêt d’investisseurs privés qui se concentrent sur la propriété elle-même plutôt que sur les qualifications de l’emprunteur. Le seul problème avec les prêts d’argent dur est qu’ils sont à court terme et portent des taux d’intérêt beaucoup plus élevés. Ils sont couramment utilisés pour les transactions immobilières commerciales.

Un prêt d’argent dur peut être une option viable si l’acheteur n’a pas un bon crédit mais le résoudra dans les deux prochaines années, lui permettant de se qualifier pour un financement traditionnel pour rembourser le prêt d’argent dur.

Vous ne savez pas si ces options vous conviennent ? Assurez-vous d’explorer toutes vos options.


Avantages et inconvénients des prêts d’achat pour les emprunteurs


Les prêts d’achat ont des avantages et des inconvénients, tout comme les autres types de prêts hypothécaires. Parce que chaque prêt est à la discrétion du vendeur, chaque accord de prêt aura des avantages et des inconvénients pour les emprunteurs.

Les vendeurs, cependant, apprécient plusieurs avantages. La plupart des vendeurs obtiennent un prix d’achat plus élevé parce que les acheteurs doivent accepter les conditions du vendeur pour leur financement. Les vendeurs ont également accès à des flux de trésorerie mensuels et gagnent parfois un taux d’intérêt plus élevé que celui qu’ils gagneraient en investissant l’argent dans d’autres options d’investissement à faible risque.

Quant aux emprunteurs, voici les avantages et les inconvénients à considérer :

Avantages

Les emprunteurs obtiennent de nombreux avantages lorsqu’ils demandent au vendeur un financement. Ceux-ci inclus:

  • Réduction des frais de clôture : En n’utilisant pas un prêteur traditionnel, les emprunteurs économisent souvent sur les frais de clôture. Les vendeurs facturent généralement des frais de clôture pour couvrir toutes les dépenses qu’ils encourent lors de la constitution du prêt, mais ces frais sont généralement inférieurs aux frais de clôture standard qui sont de 3% à 6% du montant du prêt.

  • Acomptes flexibles : Les vendeurs peuvent être aussi flexibles qu’ils le souhaitent avec l’exigence d’acompte. Ils veulent généralement une mise de fonds, mais ils comprennent qu’un acompte important pourrait empêcher un acheteur de se qualifier pour un financement bancaire.

  • Directives flexibles : La plupart des emprunteurs ont recours à des prêts hypothécaires à prix d’achat lorsqu’ils n’ont pas un bon crédit ou qu’ils ont un DTI élevé. Les vendeurs fournissent le financement parce qu’ils veulent vendre la maison et éventuellement aider les emprunteurs, ce qui signifie généralement une souscription moins restrictive.

  • Fermeture plus rapide : Puisqu’il n’y a pas de banque avec qui traiter, les vendeurs peuvent souvent conclure le prêt en une semaine ou deux, selon les exigences du prêt.

  • Les emprunteurs non qualifiés pouvant acheter un logement : Les emprunteurs qui ne sont pas admissibles au financement bancaire peuvent penser qu’ils sont obligés de louer pour toujours, mais le financement du vendeur permet peut-être d’acheter une maison plus tôt qu’eux.

Les inconvénients

Comme toute transaction financière, les prêts hypothécaires à prix d’achat présentent des inconvénients que les emprunteurs doivent comprendre. En voici quelques-uns :

  • Risque de saisie : Si les emprunteurs se mettent au-dessus de leur tête dans un prêt hypothécaire qu’ils ne peuvent pas se permettre, ils courent le risque de perdre la maison parce que le vendeur a le droit de saisir la propriété, tout comme le ferait une banque.

  • Des mensualités plus élevées : Si vous assumez l’hypothèque du vendeur et que vous contractez un emprunt auprès du vendeur pour couvrir la différence, vos paiements mensuels pourraient être beaucoup plus élevés que si vous optiez pour un financement traditionnel.

  • Taux d’intérêt plus élevés : Les vendeurs prennent un gros risque en vous prêtant de l’argent et en vous vendant la maison. Ils ne repartent pas avec une somme forfaitaire comme ils le feraient si vous utilisiez un financement bancaire. Pour compenser le risque, ils facturent généralement des taux d’intérêt plus élevés que les banques.

  • Paiements forfaitaires : De nombreux prêts de financement du vendeur comprennent une provision pour un paiement forfaitaire. Les vendeurs peuvent prêter de l’argent aux acheteurs à court terme, en espérant qu’ils refinanceront le prêt auprès d’une banque traditionnelle dans un an environ après avoir réparé leur crédit et/ou avoir l’argent pour se le permettre.


Devriez-vous acheter avec une hypothèque au prix d’achat ?


Un crédit d’achat représente un risque considérable. Vous utilisez la maison comme garantie et si vous manquez vos paiements, vous pourriez perdre la maison. La principale différence entre une hypothèque sur le prix d’achat et une hypothèque traditionnelle est la façon dont vous êtes admissible.

Pour la quasi-totalité des personnes, il est recommandé d’opter pour un financement traditionnel auprès d’une banque. Vous obtiendrez probablement de meilleurs taux d’intérêt et des frais moins élevés, et vous n’aurez pas à vous soucier d’un paiement forfaitaire dans quelques années que vous ne pourrez peut-être pas vous permettre.

Si vous n’êtes pas encore admissible à un financement traditionnel, découvrez comment renforcer votre demande de prêt hypothécaire afin de pouvoir vous qualifier auprès d’un prêteur hypothécaire pour un financement FHA ou conventionnel.


FAQ sur les prêts hypothécaires en argent d’achat


Avez-vous encore des questions sur les prêts de rachat? Passez en revue quelques questions fréquemment posées ci-dessous.

Les prêts hypothécaires à prix d’achat nécessitent-ils une évaluation?

Les prêteurs exigent généralement une évaluation de la maison achetée, mais comme la transaction se fait entre l’acheteur et le vendeur, cela peut ne pas être nécessaire. Quoi qu’il en soit, une évaluation est toujours recommandée pour s’assurer de la valeur de la maison.

Qui détient le titre d’une hypothèque sur le prix d’achat ?

Avec une hypothèque sur le prix d’achat, le vendeur conservera généralement le titre de propriété jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé. Le vendeur fait cela pour obtenir un effet de levier.

Comment fonctionne une hypothèque wrap-around?

Semblable à une hypothèque sur le prix d’achat, une hypothèque globale est une opportunité pour les acheteurs qui ne peuvent pas prétendre à un prêt immobilier d’acheter une maison à un vendeur. Le vendeur finance l’achat de la maison de l’acheteur mais conserve l’hypothèque existante sur la maison et y « intègre » le prêt de l’acheteur.

Le vendeur continuera à effectuer des paiements mensuels sur son hypothèque tout en percevant les paiements mensuels de l’acheteur.


L’essentiel


Une hypothèque sur le prix d’achat est une bonne alternative lorsque vous ne pouvez pas obtenir de financement bancaire traditionnel, mais que vous savez que vous pouvez vous offrir une maison. Explorez vos options avec le vendeur, y compris les contrats de location avec option d’achat ou de location-achat, pour déterminer celui qui convient le mieux à votre situation, car il ne s’agit pas d’une approche unique.

Si vous préférez opter pour un prêt hypothécaire plus traditionnel, faites une demande dès aujourd’hui auprès de Ubifrance® et lancez le processus d’achat d’une maison.


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