Prêts non conformes : de quoi s’agit-il et comment fonctionnent-ils ?

* Depuis le 6 juillet 2020, Ubifrance® n’accepte plus les demandes de prêt USDA.

Si les prêts conventionnels ne sont pas une option pour vous, un prêt non conforme peut vous aider à obtenir du financement pour la maison de vos rêves. Mais qu’est-ce qu’un prêt non conforme et quels sont les avantages d’en avoir un ?

Dans cet article, nous couvrirons ce que vous devez savoir sur les prêts non conformes et expliquerons leurs différents types.

Un prêt non conforme est un prêt qui ne respecte pas les normes d’achat de Fannie Mae et Freddie Mac. Fannie Mae et Freddie Mac sont des entreprises parrainées par le gouvernement qui investissent dans des prêts hypothécaires. Les règles concernant les types de prêts hypothécaires que Fannie Mae et Freddie Mac peuvent acheter proviennent de la Federal Housing Finance Agency (FHFA). Il existe deux raisons principales pour lesquelles un prêt peut ne pas être conforme : il ne répond pas à une exigence fixée par la FHFA ou le prêt est trop important pour être considéré comme un prêt conforme.

Il existe de nombreux cas où votre seul choix sera d’obtenir un prêt non conforme. Si vous souhaitez acheter une maison sans acompte, vous pouvez le faire si vous êtes admissible à un prêt VA (l’un des principaux avantages du service militaire) ou si vous vivez dans une zone rurale et êtes admissible à un prêt USDA. Les prêts FHA sont le meilleur choix pour les clients qui souhaitent un prêt hypothécaire avec des exigences de crédit moins élevées. À l’autre extrémité du spectre, votre prêteur vous demandera de contracter un prêt jumbo non conforme si vous souhaitez acheter une maison plus chère.

Au-delà de cela, les prêts non conformes fonctionnent mieux pour les personnes qui ont des notes négatives sur leur crédit mais qui souhaitent tout de même acheter une maison ou refinancer. De nombreux prêteurs offrent des solutions personnalisées aux personnes qui ne sont pas admissibles à des prêts conformes en raison de faillites ou d’autres éléments négatifs sur leur crédit. Un prêt non conforme peut vous convenir si vous n’êtes pas admissible à la fois à un prêt garanti par le gouvernement et à un prêt conventionnel conforme.

Contrairement aux prêts conformes, il existe différents types de prêts non conformes. Les deux principaux types de prêts non conformes sont les prêts garantis par le gouvernement et les prêts jumbo. Jetons un coup d’oeil à eux et à leurs critères pour les emprunteurs.

Prêts garantis par le gouvernement

Les prêts garantis par le gouvernement sont des prêts assurés par le gouvernement fédéral. En d’autres termes, le gouvernement paie la facture et aide à couvrir les pertes résultant d’un défaut de paiement. Les prêts garantis par le gouvernement sont moins risqués pour les investisseurs. En conséquence, ils peuvent aider les acheteurs avec des acomptes et des cotes de crédit inférieurs. Cependant, vous et votre maison devez répondre à un certain ensemble de critères pour être admissible à un prêt garanti par le gouvernement.

Il existe trois types de prêts garantis par le gouvernement : les prêts VA, les prêts USDA et les prêts FHA. Chaque type de prêt a ses propres critères de qualification individuels.

• Prêts VA : Les prêts VA sont des prêts pour les membres qualifiés des forces armées, les anciens combattants et leurs conjoints. Vous devez satisfaire aux exigences de service minimum ou être le conjoint survivant d’un membre du service qui a perdu la vie dans l’exercice de ses fonctions ou à la suite d’une invalidité liée au service. Un prêt VA vous permet d’acheter une maison sans acompte. Vous pouvez également refinancer 100 % de la valeur de votre maison avec une cote de crédit minimale de 620. Bien que la VA ne fixe pas d’exigences spécifiques pour les cotes de crédit minimales, les prêteurs peuvent établir leurs propres lignes directrices. Ubifrance nécessite un FICO médian minimum^® Score de 580 ou plus. Les prêts VA sont assurés par le ministère des Anciens Combattants.

• Prêts FHA : Les prêts FHA vous permettent d’acheter une maison avec aussi peu que 3,5 % de mise de fonds. Vous devez avoir une cote de crédit médiane d’au moins 580 et un ratio d’endettement admissible (DTI). Si vous avez un score FICO® médian de 620 ou plus, vous pouvez vous qualifier avec un DTI légèrement supérieur. Les prêts FHA sont assurés par la Federal Housing Administration.

• Prêts de l’USDA : Les prêts USDA sont des prêts pour les acheteurs qui souhaitent acheter une maison dans une zone rurale ou suburbaine. Votre maison doit se trouver dans une zone que l’USDA juge suffisamment rurale. Vous ne pouvez pas non plus gagner plus de 115 % du revenu médian de votre comté et votre maison ne peut pas être une ferme en activité. Vous pouvez acheter une maison avec 0 $ d’acompte et avoir une cote de crédit médiane aussi basse que 640. Les prêts de l’USDA sont assurés par le Département de l’agriculture des États-Unis. Ubifrance ne fait pas actuellement de prêts USDA.

Prêts Jumbo

Vous aurez besoin d’un prêt jumbo si vous voulez un prêt trop important pour les montants de prêt maximum de Fannie Mae ou Freddie Mac. La bonne nouvelle est que les prêts jumbo n’ont généralement pas de taux d’intérêt plus élevés que les prêts conventionnels conformes.

Cependant, les prêts jumbo ont souvent des critères de qualification plus stricts. Vous aurez besoin d’un ratio dette / revenu (DTI) inférieur et d’un pointage de crédit plus élevé pour en bénéficier. Les prêteurs individuels établissent leurs propres normes sur les qualifications et le montant que vous pouvez souscrire à un prêt jumbo.

Autres types de prêts non conformes

Outre les prêts garantis par le gouvernement et les prêts jumbo, il existe quelques autres types de prêts non conformes à considérer en fonction de votre situation. Ubifrance n’offre pas ces prêts, mais nous fournissons ces informations pour vous aider à comprendre les prêts hypothécaires non conformes.

• Tenir une hypothèque : UN détenir une hypothèque, c’est lorsque le vendeur agit comme un prêteur à l’acheteur de la maison. L’acheteur effectue des versements mensuels au vendeur, qui conserve le titre de propriété jusqu’au remboursement intégral du prêt.
• Prêt d’argent dur : UN Le prêt d’argent dur est un prêt à court terme offert par des particuliers ou des entreprises privées qui acceptent un bien ou un actif en garantie.
• Acheter de l’argent hypothécaire: UN L’hypothèque sur l’argent d’achat est courante pour les acheteurs qui ne sont pas admissibles au financement bancaire standard. L’hypothèque sur le prix d’achat, également connue sous le nom de financement propriétaire/vendeur, est un prêt consenti par le vendeur à l’acheteur.
• Hypothèque à intérêts seulement : Un une hypothèque à intérêt seulement, c’est lorsque vous ne payez que des intérêts sur le prêt pendant une période déterminée. Le taux révisable et le taux fixe sont les deux types de prêts hypothécaires à intérêt seulement.

Les avantages de contracter un prêt non conforme comprennent :

• Exigences de mise de fonds inférieures : Les prêts garantis par le gouvernement non conformes ont généralement des exigences de mise de fonds inférieures à celles des prêts conventionnels. Vous pouvez acheter une maison avec une mise de fonds de 0 % si vous êtes admissible à un prêt USDA ou VA.
• Limites de prêt plus importantes : Vous n’aurez peut-être pas d’autre choix que de choisir un prêt jumbo non conforme si vous souhaitez acheter une propriété chère. Les prêts jumbo vous donnent accès à des plafonds de prêt plus élevés que les prêts conformes.
• Plus de types de biens : Selon le type de prêt que vous contractez, un prêt non conforme peut vous permettre d’acheter un type de propriété que vous ne pouvez pas obtenir avec un prêt conforme.
• Crédit inférieur : De nombreux prêteurs proposent des solutions personnalisées de prêts non conformes aux personnes ayant des notes négatives sur leur dossier de crédit. Par exemple, vous ne pourrez pas obtenir de prêt conforme avant plusieurs années si vous avez une faillite sur votre dossier de crédit. Cependant, votre prêteur peut vous proposer une solution individualisée non conforme. Gardez à l’esprit que vous paierez presque toujours plus d’intérêts pour ces prêts.

Un prêt non conforme ne respecte pas les normes d’achat de Fannie Mae et Freddie Mac et peut avoir des exigences d’acompte et de crédit inférieures. Par conséquent, vous pourrez toujours acheter une maison avec un prêt non conforme si vous avez une note négative sur votre dossier de crédit, comme une faillite. Gardez à l’esprit que ces prêts ont souvent des taux d’intérêt plus élevés.

Si vous êtes à la recherche d’un prêt hypothécaire, consultez notre article sur les différents types de prêts hypothécaires pour décider lequel est le mieux pour vous et votre situation financière.