Limites de prêt VA 2022 : ce que vous devez savoir

Un prêt VA est l’un des meilleurs avantages offerts aux Américains qui ont servi ou servent actuellement notre pays chez eux et dans le monde. Chaque année, les limites de prêt VA sont mises à jour. Ils ne s’appliquent pas toujours, mais cet article expliquera quand vous pouvez avoir une limite de prêt et à quoi vous attendre. Avant d’y arriver, examinons ce que sont les prêts VA.

Un prêt VA est un type d’hypothèque disponible pour les membres du service actif éligibles, les anciens combattants, les réservistes et les conjoints survivants qualifiés de ceux qui sont décédés dans l’exercice de leurs fonctions ou à la suite d’une blessure liée au service. Il s’agit de prêts gouvernementaux accordés directement ou plus souvent soutenus par le ministère des Anciens Combattants.

Il existe plusieurs types de prêts VA avec de nombreux avantages :

• Acheter: Les prêts VA permettent aux emprunteurs d’acheter ou de construire une maison sans avoir besoin d’un acompte dans de nombreux cas. Si vous obtenez votre prêt VA via Ubifrance^®la construction de la maison devra être terminée avant la fermeture.

• Refinancer : Vous pouvez refinancer à partir d’un autre type de prêt (par exemple, conventionnel ou FHA) en un prêt VA. De plus, les prêts VA sont les seuls des grands investisseurs qui vous permettent de convertir 100 % de vos fonds propres en espèces.

• VA rationaliser : Un VA Streamline est un refinancement dans le but de réduire votre taux et de modifier la durée de votre prêt VA existant. Le principal avantage ici est que vous pouvez refinancer pour réduire votre taux d’intérêt et votre paiement même si vous devez plus sur votre maison qu’elle ne vaut. Il y a aussi des frais de financement réduits et le prêt ne nécessite généralement pas d’évaluation. Vous pouvez également les voir appelés prêts de refinancement à réduction de taux d’intérêt (IRRRL).

• VA Jumbo : Pour que les montants des prêts dépassent les limites de prêt conformes traditionnelles, les prêteurs proposent des prêts jumbo VA. Chez Ubifrance, vous pouvez obtenir un prêt jumbo VA jusqu’à 2 millions de dollars, tandis que les prêts jusqu’à 1,5 million de dollars peuvent ne pas nécessiter d’acompte.

• Prêt direct amérindien (NADL): Celles-ci ne sont disponibles auprès d’aucun prêteur, mais plutôt faites directement par la VA aux membres éligibles du service amérindien et aux anciens combattants pour les maisons sur les terres tribales. Les taux d’intérêt commencent actuellement à 2,75 % sur une hypothèque fixe de 30 ans.

Pour être admissible à un prêt VA, voici quelques-unes des exigences que vous devez connaître :

• Certificat d’admissibilité (COE): Il s’agit d’un certificat délivré par la VA attestant que vous avez satisfait aux exigences de service minimum et que vous êtes qualifié pour un prêt VA. Selon votre statut de service, vous aurez besoin de votre DD214 ou d’une déclaration de service. Il y a aussi des papiers différents pour les conjoints survivants. Si vous n’avez pas encore votre COE, Ubifrance peut vous aider dans le processus.

• Pointage de crédit : Bien que la VA n’établisse pas de normes minimales de pointage de crédit, les prêteurs peuvent établir leurs propres lignes directrices. Chez Ubifrance, nous exigeons un FICO médian minimum^® Score de 580, bien que cela puisse varier en fonction d’autres facteurs associés à votre prêt.

• Ratio d’endettement (DTI): Votre ratio DTI est une comparaison de la somme de vos acomptes provisionnels et de vos paiements de dette renouvelable sur une base mensuelle à votre revenu mensuel brut, exprimé en pourcentage. Si vous avez un prêt à taux fixe, votre DTI avec un prêt VA peut atteindre 60 % chez Ubifrance.

• Occupation: La maison doit être votre propriété principale.

Il n’y a techniquement aucune limite aux prêts VA. Il n’y a que des limites au montant que le VA garantira. La VA garantira jusqu’à 25 % du montant du prêt aux prêteurs en cas de défaut de paiement de votre prêt. Le montant que la VA garantira dépend du montant de votre droit à la VA.

Aux fins de cette discussion, les limites de prêt VA peuvent être définies comme le montant que vous pouvez emprunter sans avoir à verser un acompte.

La plupart des personnes qui obtiennent un prêt VA auront ce que l’on appelle le plein droit. Si vous avez le plein droit, à partir de 2020, vous n’avez pas de limite de prêt. Le VA garantira 25% de tout ce qu’un prêteur est prêt à vous approuver.

Vous bénéficiez de tous les droits dans l’un des quatre scénarios suivants :

• Vous n’avez jamais utilisé votre droit au prêt VA.
• Vous avez déjà utilisé votre droit d’acheter ou de refinancer une propriété, mais vous avez depuis vendu et entièrement remboursé votre prêt VA.
• Vous aviez un précédent prêt VA qui n’a pas été entièrement remboursé en raison d’une saisie ou d’une vente à découvert, mais vous avez depuis remboursé intégralement le VA.
• Vous avez remboursé un prêt VA sans vendre la propriété. Vous pouvez faire rétablir votre droit de cette manière une seule fois.

Si vous n’êtes pas sûr d’avoir tous les droits, vous pouvez consulter votre COE. Il dira que votre droit de base est de 36 000 $ si vous avez le plein droit. Le chiffre suppose que le prix moyen des maisons est de 144 000 $, mais cela n’a pas été le cas depuis longtemps dans la majeure partie du pays. Pour cette raison, la VA a reconnu le concept de droit à la prime. Vous n’avez pas à vous en soucier, sauf à savoir que le chiffre de 36 000 $ n’est pas vraiment limitatif.

Si votre COE indique que vous avez un certain nombre supérieur à zéro, mais inférieur à 36 000 $, vous avez le droit restant, mais pas le plein droit. Ceci est également appelé droit impacté. Si tel est le cas, vous êtes soumis à une limite de prêt si vous souhaitez acheter une maison sans mise de fonds.

Lorsque des limites de prêt s’appliquent, l’AV s’appuie sur des équations (discutées plus loin) utilisant des limites de prêt conformes mises en place pour les prêts conventionnels. Ces limites de prêt dépendent de votre lieu de résidence ainsi que du nombre d’unités dans la maison que vous achetez. Cependant, la limite conventionnelle standard pour une propriété à 1 unité non située dans un comté à coût élevé, en Alaska ou à Hawaï, est de 647 200 $ en 2022.

Limites de prêt du comté de VA

Bien que la limite nationale de base s’applique dans de nombreux cas, dans les zones considérées comme des comtés à coût élevé pour les prêts conventionnels, les limites plus élevées sont également appliquées dans les formules VA. À titre d’exemple, la zone autour de New York se situe au sommet des limites de prêt conventionnelles. Une maison à un logement peut avoir une hypothèque pouvant atteindre 970 800 $ sans avoir à passer à un prêt jumbo.

Au-delà de la question de savoir quelle est votre limite si vous avez un impact sur vos droits, la plupart des prêteurs, y compris Ubifrance, utilisent les limites de prêt du comté comme limite pour un prêt VA Jumbo. Dans de nombreux cas, il se peut que vous n’ayez toujours pas d’acompte avec plein droit, mais les exigences de prêt peuvent être plus strictes. Nous avons besoin d’un FICO médian^® Score de 640 ou mieux.

À bien des égards, un prêt VA est l’une des options les plus indulgentes pour les emprunteurs qui ont un crédit moins que parfait. Vous pouvez obtenir un Prêt VA après la faillite du chapitre 7 ou une forclusion en aussi peu que 2 anspar exemple. Si vous avez eu une saisie ou une vente à découvert dans le passé, vous devrez peut-être verser un acompte, qui est basé sur votre droit maximum. Vous pouvez considérer votre droit maximum comme 25 % de votre limite de prêt.

Dans le cas d’une personne ayant un droit impacté, sa garantie maximale de la VA pour les prêts supérieurs à 144 000 $ est la moindre des valeurs suivantes :

• 25% du montant du prêt
• 25 % de la limite de prêt du comté – le montant du droit qui n’a pas été restauré

Le droit est important car la plupart des prêteurs, y compris Ubifrance, n’accorderont pas le prêt sans une combinaison de droit et d’acompte d’un emprunteur égal à 25 % du montant du prêt.

J’espère que cela aura plus de sens avec un exemple pratique. Disons que Kelly veut acheter une maison de 480 000 $ avec un prêt VA mais a 80 000 $ de droits non restaurés. La limite de prêt conforme dans la région que Kelly cherche à acheter est de 647 200 $.

Pour voir quelle limite d’admissibilité s’applique dans le cas de Kelly, nous exécuterons les deux formules et verrons laquelle donne un montant inférieur. Tout d’abord, regardons 25 % du montant du prêt. Cela revient à 120 000 $ (480 000 $ × 0,25).

Examinons maintenant la deuxième formule, qui correspond à 25 % de la limite de prêt du comté moins le montant du droit qui n’a pas été restauré. Cela revient à 81 800 $ (647 200 $ × 0,25 – 80 000 $).

La VA garantit 81 800 $ car c’est le plus bas des deux montants.

N’oubliez pas que les prêteurs veulent que 25 % du montant du prêt soit couvert entre l’acompte et le droit. Par conséquent, afin d’obtenir un prêt VA dans ce cas, Kelly devrait verser un acompte de 38 200 $ (120 000 $ – 81 800 $).

Comme alternative, Kelly pourrait envisager d’acheter avec un prêt FHA où l’acompte minimum ne serait que de 16 800 $ à 3,5 % ou un prêt conventionnel où l’acompte serait de 24 000 $ à 5 %. Cependant, la qualification pourrait être légèrement plus difficile si le droit touché résultait d’une saisie ou d’une faillite antérieure. A titre d’exemple, la période d’attente pour la forclusion avec un prêt FHA est de 3 ans et c’est 7 ans pour un prêt conventionnel.

Bien que nous ayons donné des exemples comme s’il s’agissait d’un achat, ces limites de droit s’appliquent également si vous envisagez de refinancer votre prêt VA. Ils pourraient avoir un impact sur le montant que vous auriez à apporter à la table des frais de clôture.

Si vous avez pleinement droit aux yeux de la VA, il n’y a pas de limite de prêt VA. La VA garantira 25 % du montant de votre prêt. Il est important de noter que dans la plupart des cas, les prêteurs utilisent des limites de prêt conventionnelles dans votre région pour décider quand quelque chose est un prêt VA Jumbo. Les exigences peuvent être plus strictes dans ce cas.

Si vous avez un droit impacté, les calculs deviennent un peu compliqués et vous pouvez travailler avec un expert en prêt immobilier. La chose importante à retenir est que la plupart des prêteurs aiment voir au moins 25% du montant de votre prêt être couvert entre votre droit restant à la VA et tout acompte que vous pourriez avoir. Si ce n’est pas possible, il peut être judicieux d’examiner d’autres options de prêt.

Si vous êtes sûr de mieux comprendre le fonctionnement des limites de prêt immobilier avec les prêts VA, passez à l’étape suivante et obtenez une pré-approbation. Vous pouvez également nous appeler au (833) 326-6018.