Les obligations hypothécaires garanties (CMO) sont un type d’investissement immobilier passif et également un type de titre adossé à des créances hypothécaires (MBS). Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier, mais de manière moins risquée que les FPI, en changeant de maison ou en devenant propriétaire, les CMO permettent aux investisseurs d’acheter des prêts hypothécaires résidentiels regroupés dans un seul véhicule d’investissement bien rangé.
Que sont les CMO ?
Une obligation hypothécaire garantie (CMO) est un titre à revenu fixe avec un pool de prêts hypothécaires qui sont similaires à bien des égards, comme la cote de crédit ou le montant du prêt, et sont combinés et revendus comme un investissement unique aux investisseurs appelé un titre. .
Les titres des CMO sont vendus sur un marché secondaire et non en bourse. La structure du CMO est similaire à celle des dividendes en actions : les investisseurs achètent l’investissement et reçoivent des paiements (argent du principal et des intérêts) selon un calendrier défini après que les emprunteurs hypothécaires ont effectué les paiements mensuels sur leurs hypothèques. Ces paiements de principal et d’intérêts sont le rendement que les investisseurs reçoivent, et les CMO peuvent être un excellent moyen pour un investisseur de diversifier ses avoirs et d’augmenter ses flux de trésorerie.
Les CMO sont délivrés par des titres adossés à des créances hypothécaires non-agence comme Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae.
Comprendre le fonctionnement des CMO
Les CMO sont des titres à revenu fixe, ce qui signifie que les investisseurs qui les achètent peuvent s’attendre à un certain montant d’argent stable sur une période donnée. Les CMO sont organisés en tranches, ou groupements, qui sont déterminés par une variété de facteurs, y compris la date d’échéance de l’hypothèque et le niveau de risque. Les tranches CMO sont généralement désignées par des lettres de l’alphabet et indiquent le niveau de risque par ordre croissant. Par exemple, une «tranche A» serait la catégorie à risque le plus élevé, tandis qu’une tranche D ou E pourrait être la plus faible.
Tranche n’est qu’un mot fantaisiste pour un segment, et les tranches sont utilisées pour regrouper des titres et les vendre à des investisseurs à la recherche de quelque chose de spécifique dans leurs investissements : soit le niveau de risque, le retour sur investissement ou le temps jusqu’à l’échéance.
Là Il peut y avoir de nombreuses tranches différentes au sein d’un ensemble de CMO, en fonction de divers facteurs tels que le solde hypothécaire dû, le taux d’intérêt global et le risque de crédit de l’emprunteur. Plus le risque est faible, plus le rendement est faible, mais les investissements à faible risque sont les plus sûrs en termes de garantie pour les investisseurs de récupérer leur argent.
L’importance du niveau de risque
Lorsqu’on investit dans obligations hypothécaires garanties en particulier, il est essentiel de discerner le niveau de risque.
Étant donné que les CMO sont liés aux hypothèques, il existe plusieurs raisons pour lesquelles certaines tranches sont classées comme à faible risque, telles que les cotes de crédit des emprunteurs ou le montant de la dette mensuelle qu’ils ont. Les prêts présentant un niveau de risque moins élevé sont plus susceptibles d’être remboursés intégralement, ce que vous souhaitez en tant qu’investisseur. Vous ne voulez pas perdre d’argent !
À l’inverse, les tranches à risque plus élevé contiendraient des emprunteurs avec un crédit plus faible, des taux de saisie et des taux d’intérêt plus élevés. Plus le risque est faible, plus il est probable que votre argent sera remboursé intégralement, même si vos versements seront probablement inférieurs. Encore une fois, tout dépend de ce qu’un investisseur recherche spécifiquement dans un véhicule d’investissement. Peut-être qu’un investisseur est d’accord avec le risque de perdre de l’argent, si cela signifie qu’il pourrait gagner plus à court terme.
Risques d’investissement du CMO
Tout investissement, quel qu’il soit, comporte des risques. Souvent, les investisseurs recherchent un CMO parce qu’il est moins risqué que d’investir dans le marché boursier traditionnel avec des rendements plus élevés que les obligations d’État traditionnelles. Cela ne signifie pas pour autant que les CMO doivent être considérés comme de l’« argent facile ». En fait, les CMO sont très sensibles au risque en raison de divers facteurs.
Défaut
Lorsqu’un défaut de paiement hypothécaire se produit, un emprunteur arrête de rembourser son prêt hypothécaire, ce qui signifie que moins d’argent retourne dans les prêts CMO et moins d’argent revient aux investisseurs.
Taux d’intérêt
Les taux d’intérêt ont déjà une incidence sur le profil de risque de l’emprunteur – des taux d’intérêt plus élevés indiquent généralement des emprunteurs à risque plus élevé. L’évolution des taux a un impact significatif sur les CMO, bien plus important que les autres obligations à taux fixe ; lorsque les taux d’intérêt baissent, les gens se refinancent, ce qui a un impact sur la durée de vie moyenne d’un CMO et sur son rendement.
De plus, lorsque les taux d’intérêt augmentent, les taux de rendement des CMO diminuent (et vice versa).
Prépaiement
Lorsqu’un emprunteur rembourse le principal plus rapidement que la durée prédéterminée du prêt, on parle de remboursement anticipé. Lorsque cela se produit, cela peut affecter le taux de rendement d’un CMO, car le rendement du principal se produit sur une période plus courte. De ce fait, le risque de remboursement anticipé peut entraîner une baisse du taux d’intérêt sur le CMO.
Extension
Une prolongation de prêt hypothécaire est mise en place par les prêteurs pour aider les emprunteurs qui ont du mal à effectuer leurs versements hypothécaires. Étant donné que la durée de l’hypothèque est prolongée, les investisseurs peuvent devoir conserver leur CMO plus longtemps que prévu, ce qui affecte le retour sur investissement au fil du temps.
Marché
La plupart des personnes lisant cet article ont probablement vécu la crise financière mondiale de 2008, vous comprenez donc déjà comment le marché du logement et l’économie sont étroitement liés. L’économie globale peut avoir un impact considérable sur les taux d’intérêt et les ventes de logements.
Alors que un investisseur ne peut pas nécessairement prévoir ce risque, il existe et est quelque chose à considérer lors de l’évaluation d’un CMO en tant qu’investissement, mais ce n’est pas différent de la façon dont l’économie affecte le marché boursier au jour le jour.
CMO Vs. MBS
La terminologie d’investissement est déjà assez déroutante. Ajoutez quelques acronymes et ça donne des bananes. Vous trouverez ci-dessous les définitions de trois termes qui sont souvent discutés en tandem : CMO, MBS et CDO.
Un titre adossé à des créances hypothécaires est un type de produit d’investissement avec un pool de prêts hypothécaires qui sont regroupés et revendus comme un nouveau titre. Les MBS transfèrent tout le principal et les intérêts aux investisseurs. Un CMO est un type de MBS, mais les CMO sont différents car ils sont divisés en tranches, et la façon dont les investisseurs qui les possèdent sont payés est différente de celle d’un MBS traditionnel.
CMO Vs. CDO
Maintenant, pensez aux obligations hypothécaires garanties et aux titres de créance garantis (CDO) comme des biscuits sandwich. Ils sont très similaires, sauf que les CMO ont une garniture à la vanille et que les CDO ont du chocolat. J’utilise cette analogie parce que les CMO et les CDO sont tous deux des investissements packagés, c’est juste que ce qu’ils emballent est différent, d’où le type de remplissage différent au milieu.
CMO sont spécifiques aux prêts hypothécaires, tandis que les CDO peuvent avoir de nombreux types de dettes non hypothécaires, comme les cartes de crédit, les prêts personnels et les dettes d’entreprise.
Conclusion : les CMO sont un investissement immobilier passif qui peut fournir un revenu fiable
Les plus gros acheteurs de titres adossés à des créances hypothécaires et d’obligations hypothécaires garanties sont les grands fonds spéculatifs et les banques d’investissement, mais il est toujours important que les investisseurs individuels connaissent les MBS et les titres adossés à des créances hypothécaires non-agences.
Le plus important à retenir est que les investisseurs gagnent de l’argent sur les CMO lorsque les gens remboursent leurs hypothèques.
Les CMO sont un type de titre adossé à des créances hypothécaires créé lorsque les prêts hypothécaires sont regroupés et regroupés en un seul titre. Avant d’investir dans des CMO, recherchez et comprenez les tranches de risque et leur impact sur vous en tant qu’investisseur.
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