Offrir une propriété : vos options expliquées

Si vous possédez un bien immobilier, à un moment donné, vous avez peut-être envisagé de le donner à un ami ou à un membre de votre famille. Certaines personnes font don d’un bien immobilier après leur décès, tandis que d’autres le donnent à leurs enfants adultes pour les aider à prendre un bon départ dans la vie.

Après tout, si vous avez les moyens financiers, il peut être intéressant d’offrir une maison à votre enfant en cadeau. Mais avant de le faire, il y a certaines conséquences fiscales dont vous voudrez tenir compte. Si vous êtes stratégique, il existe des moyens de faire don de biens immobiliers tout en minimisant le fardeau fiscal potentiel.

Pour illustrer cette idée, regardons les personnages fictifs Johnny et Moira, qui envisagent de faire don d’un bien immobilier à leur fils, David, comme cadeau de mariage. Le couple a payé 350 000 $ pour la propriété, et Johnny et Moira se demandent quelles réglementations de l’IRS ils devraient connaître.

Base de la propriété douée

Chaque fois que vous faites don à une autre personne d’un bien d’une valeur supérieure à 15 000 $, vous devez remplir un formulaire d’impôt sur les donations. Mais tout le monde bénéficie d’une exonération fiscale à vie de 11,7 millions de dollars par personne, contre 11,58 millions de dollars en 2020.

Cela signifie qu’en tant que couple marié, Johnny et Moira peuvent donner jusqu’à 23,4 millions de dollars sans payer d’impôt fédéral sur les successions ou sur les donations. Selon le Tax Policy Center, moins de 0,01% des contribuables américains devront faire face à l’impôt sur les successions.

Cependant, en faisant don de la propriété, David pourrait se retrouver avec des impôts sur les gains en capital involontaires plus tard. S’il envisage un jour de vendre la maison, il pourrait finir par payer de lourds impôts sur les plus-values.

Ainsi, la première étape que Johnny et Moira doivent franchir est de déterminer la base de la propriété offerte. Selon l’IRS, il y a trois choses que vous devez savoir pour déterminer l’assiette fiscale d’une propriété :

• Le coût de base rajusté avant le don du bien
• La juste valeur marchande du bien
• Tout montant d’impôt sur les donations déjà payé

Dans cette situation, l’assiette fiscale de Johnny et Moira de 350 000 $ devient l’assiette fiscale de David une fois qu’il reçoit la propriété. Ils n’auront pas à payer l’impôt sur les donations car il est bien inférieur à leur exonération à vie.

Et si David vend immédiatement la propriété pour 350 000 $, il ne devra aucun impôt sur les gains en capital. Mais plus tard, s’il vend la propriété pour 450 000 $, il devra un impôt sur les gains en capital sur 100 000 $.

Compte tenu des conséquences fiscales potentielles, quelle est la meilleure façon de faire don d’un bien à une autre personne ? Examinons quatre scénarios différents que vous pouvez envisager.

Dans cette situation, Johnny et Moira pourraient procéder comme prévu et offrir la propriété à David lors de son mariage. Ils lui transféreront le titre et il recevra la maison en cadeau pur et simple. C’est l’option la plus simple, mais il y a quelques inconvénients à utiliser cette stratégie.

Considérations fiscales

Étant donné que l’assiette fiscale de la propriété est de 350 000 $, elle dépasse 15 000 $ et Johnny et Moira devraient remplir un formulaire d’impôt sur les donations. Mais 350 000 $ est bien en deçà de leur exonération à vie de 23,4 millions de dollars, de sorte qu’ils ne devront aucun impôt sur les donations.

Et si David conserve la propriété, il ne sera pas responsable des impôts sur les gains en capital. Mais s’il finit par vendre la maison avec profit, il devra payer des impôts sur les gains en capital sur la différence.

Une autre option que Johnny et Moira peuvent envisager est de faire un don de capitaux propres. Ils vendront la maison à David à un prix bien inférieur à la valeur marchande estimée.

Faire un don de capitaux propres est un moyen pour les propriétaires de faire don d’un bien immobilier à leurs enfants ou à d’autres parents, même si ces acheteurs n’ont pas assez d’argent pour couvrir un acompte ou le paiement mensuel plus élevé qui proviendrait d’une maison vendue à la valeur marchande. .

Par exemple, Johnny et Moira pourraient vendre la maison à David pour 100 000 $. Puisque la maison vaut 350 000 $, ils font un don de capitaux propres de 250 000 $.

Considérations fiscales

Il n’y a aucune conséquence fiscale immédiate à faire un don de capitaux propres. Mais dans cette situation, David devra probablement payer un impôt sur les gains en capital à long terme sur le don de capitaux propres. Et Johnny et Moira pourront peut-être déduire leur perte de leur revenu imposable.

Une autre option que Johnny et Moira peuvent envisager est d’ajouter David à l’acte. En gros, ils lui donnent une copropriété avec droit de survie. Johnny, Moira et David sont tous propriétaires de la propriété et ont des droits égaux.

Si l’un des locataires décède, les droits sont automatiquement transférés aux locataires survivants. Donc, en supposant que David survive à ses parents, il conservera la pleine propriété de la propriété.

Considérations fiscales

L’un des problèmes de la copropriété est qu’elle peut limiter votre capacité à prendre des décisions concernant la propriété. Par exemple, si David voulait vendre la maison plus tard, il devrait recevoir la permission de Johnny et de Moira.

Si vous ne faites pas attention, la copropriété peut créer des tensions dans les relations entre vous et vos proches. Et l’IRS considère toujours la copropriété comme un don imposable. Donc, si vous finissez par vendre la maison, ils devront payer un impôt sur les gains en capital.

Une autre possibilité consiste à constituer un domaine viager, qui est une autre manière de créer la copropriété du bien. Johnny et Moira établiraient un domaine viager et feraient de David le seul bénéficiaire.

Johnny et Moira peuvent choisir de continuer à vivre dans la maison s’ils le souhaitent, et le titre est automatiquement transféré à David s’ils meurent.

Et la propriété est considérée comme un héritage plutôt qu’un don. Ainsi, si David décide de vendre la propriété, il peut le faire sur une base ajustée en fonction de la valeur marchande actuelle de la propriété.

Considérations fiscales

L’avantage est que pour le moment, Johnny et Moira peuvent transmettre la propriété à David et éviter l’impôt sur les donations. Mais Johnny, Moira, David et son mari Patrick vont devoir réajuster leurs rôles par rapport à la propriété.

Par exemple, ils devront déterminer qui est responsable du paiement de choses comme les taxes foncières. Et ils devront décider qui va vivre dans la maison en attendant.

Johnny et Moira décident finalement de donner la maison à David en cadeau pur et simple. Étant donné que l’assiette fiscale de la maison est de 350 000 $, ils ne devront aucun impôt sur les donations.

Et David peut éviter de payer des impôts sur les gains en capital en gardant la propriété. S’il choisit finalement de vendre la maison, il paiera des impôts sur les gains en capital sur tout montant qu’il recevra au-delà de 350 000 $.

Si vous envisagez de faire un don de capitaux propres à un membre de votre famille, voici quelques éléments que vous devriez d’abord considérer.

Lorsque vous faites don d’un bien à une autre personne, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs. Le premier est l’impôt sur les donations et si votre don dépassera l’exonération à vie.

Vous voudrez également tenir compte de l’impôt sur les gains en capital, qui pourrait entrer en jeu comme un don en actions ou un impôt sur les gains en capital si votre enfant vend la maison trop tôt. Si vous envisagez de faire don d’un bien à un enfant ou à un membre de votre famille, assurez-vous de consulter d’abord un avocat ou un fiscaliste.

Et assurez-vous de consulter ce guide sur la façon dont les parents peuvent aider leurs enfants à devenir propriétaires d’une maison.