Que sont les prêts multifamiliaux FHA et qui est éligible ?

Si vous envisagez d’acheter une maison avec plusieurs unités afin de pouvoir vivre dans l’une et louer les autres pour générer des revenus de placement, vous pourriez vous retrouver à rechercher des prêts multifamiliaux FHA. Bien qu’ils soient parfaits dans des cas spécifiques, si vous cherchez simplement à louer quelques unités, vous n’en aurez peut-être pas besoin.

Nous expliquerons ce que nous entendons par là, et nous passerons en revue tout ce que vous devez savoir si vous cherchez à louer d’autres unités tout en occupant la propriété. Mais commençons par clarifier un peu ce que signifie réellement la FHA lorsqu’elle parle de prêts multifamiliaux.

Les hypothèques ont toujours été complexes et déroutantes. Pourquoi la définition d’un prêt multifamilial devrait-elle être différente ? Le consommateur moyen considère probablement une maison multifamiliale comme n’importe quelle propriété avec plusieurs unités. Techniquement, la FHA et d’autres investisseurs hypothécaires considèrent qu’une propriété multifamiliale compte 5 unités ou plus. Les maisons comptant jusqu’à 4 logements sont des maisons unifamiliales.

Dans le cadre du programme hypothécaire traditionnel de la FHA, les clients peuvent acheter une maison comprenant jusqu’à 4 unités. L’avantage de ceci est que les emprunteurs peuvent obtenir des conditions favorables telles qu’un faible acompte et ils peuvent recevoir des taux d’intérêt plus bas qu’ils ne le feraient avec un prêt multifamilial typique. De plus, les exigences en matière de crédit de revenu et de ratio dette / revenu (DTI) sont moins strictes que de nombreuses autres options de prêt.

Que vous recherchiez une propriété occupée par son propriétaire ou un complexe d’appartements beaucoup plus grand, voici une brève ventilation.

Pour les propriétaires-occupants

La FHA est la Federal Housing Administration, fondée par le Congrès en 1934 au milieu de la Grande Dépression. Il a été fondé à l’origine avec l’intention de rendre le financement immobilier plus abordable pour l’Américain moyen. Jusqu’à présent, vous ne pouviez généralement financer que jusqu’à 50 % de la valeur d’une maison, ce qui rendait les acomptes intenables pour beaucoup. De plus, les termes n’étaient que de 3 à 5 ans, avec un paiement forfaitaire important à la fin.

La FHA est devenue une partie du Département du logement et du développement urbain (HUD) en 1965, devenant un élément clé de la stratégie de logement pour les États-Unis. La mission de la FHA est de mettre des logements à la disposition des acheteurs de maisons à faible revenu ou ayant des erreurs de crédit passées. pourrait autrement les empêcher de participer pleinement au marché du logement.

Bien que la FHA n’accorde pas directement de prêts immobiliers, elle assure ces prêts. Cela signifie que les prêteurs prennent moins de risques lorsqu’ils accordent ces prêts en cas de défaillance d’un emprunteur.

Pour les investisseurs commerciaux

Si vous êtes un investisseur commercial, le programme de propriétaire occupant n’est pas pour vous. La FHA propose également des programmes de prêts commerciaux qui pourraient mieux répondre à vos besoins de financement.

La FHA définit une maison multifamiliale non occupée par son propriétaire comme celle qui compte 5 unités ou plus. Chaque unité doit avoir une cuisine et une salle de bain complètes. Pour que la FHA assure la propriété, celle-ci doit avoir été achevée ou avoir subi une rénovation majeure au moins 3 ans avant la demande de quelqu’un. Ceux qui recherchent ce type de financement peuvent être des entités à but lucratif ou à but non lucratif.

Hypothèque fusée^® ne modifie pas le financement pour ceux qui cherchent à acheter 5 unités ou plus.

Comme mentionné ci-dessus, la définition FHA de la propriété multifamiliale implique des propriétés de 5 unités ou plus. La majeure partie de cet article va en fait traiter des propriétés qui correspondent à une définition plus centrée sur le consommateur de « multifamilial ». La plupart des gens achètent des propriétés unifamiliales de 2 à 4 unités plutôt que des complexes d’appartements.

Cependant, il y a un croisement dans les exigences. Qu’il s’agisse d’acheter une propriété unifamiliale ou multifamiliale, la propriété doit être de nature résidentielle. Il doit également respecter les normes d’évaluation des prêts FHA, soit au moment de l’achat de la propriété, soit une fois les rénovations terminées.

L’une des principales différences est que s’il s’agit d’une propriété unifamiliale, au moins une des unités doit être occupée par son propriétaire.

Certaines choses à propos d’une demande pour une maison multifamiliale occupée par le propriétaire de 4 unités ou moins sont les mêmes que pour une maison avec une seule unité. Vous serez qualifié en fonction de votre pointage de crédit, de vos revenus et de vos dettes existantes ainsi que de l’évaluation. Cependant, il existe deux différences principales lorsqu’il s’agit d’une maison à plusieurs unités :

La première distinction est que le revenu de location est utilisé pour se qualifier. Cela a du sens car la raison d’acheter des unités supplémentaires est généralement de les louer. Deuxièmement, parce que l’achat d’unités supplémentaires coûte plus cher, les limites de prêt sont plus élevées avec chaque unité supplémentaire ajoutée à la propriété.

Étant donné que la plupart des personnes qui cherchent à vivre dans une maison et à louer le reste n’ont pas réellement besoin d’une maison multifamiliale, mais en fait d’une maison unifamiliale à logements multiples, nous discuterons de ces exigences.

Revenu

Comme pour toute hypothèque, les premières choses qu’un prêteur va examiner pour déterminer votre revenu sont les W-2, les 1099 et les déclarations de revenus. Cependant, vous aurez également une évaluation spéciale lorsque vous utilisez le revenu de location pour vous qualifier, appelée 1025. En plus d’évaluer la propriété, l’évaluateur placera une juste valeur locative marchande sur les unités.

Une remarque spéciale pour les propriétés de 3 ou 4 logements est qu’elles doivent générer un revenu égal ou supérieur au versement hypothécaire mensuel (y compris le capital, les intérêts, les taxes et l’assurance habitation) après une déduction de 25 % conçue pour tenir compte du moment où la propriété est peut-être en cours de maintenance ou vous devez trouver un nouveau locataire.

Pointage de crédit

Vous avez besoin d’un FICO médian^® pointage de crédit d’au moins 580 afin de se qualifier pour un prêt FHA. Plus votre pointage de crédit est élevé, mieux c’est, car cela peut signifier de meilleurs taux. Une autre chose à savoir est que les prêteurs examinent votre historique de crédit en plus du score lui-même. A titre d’exemple, si vous avez connu une forclusion, vous devez attendre 3 ans avant de demander un nouveau prêt FHA.

Ratio dette/revenu

Votre ratio DTI mesure la part de votre revenu avant impôt consacrée au paiement des dettes chaque mois. Il existe deux types de DTI : le DTI frontal et le DTI principal.

Le DTI initial, également appelé ratio des frais de logement, examine la part de votre revenu mensuel que vous dépensez uniquement pour votre paiement hypothécaire (capital, intérêts, impôts et assurances). Par exemple, si vous gagnez un revenu mensuel de 5 000 $ et que votre versement hypothécaire total est de 1 200 $, votre ratio de frais de logement est de 24 %.

Votre ratio de couverture tient compte de votre paiement hypothécaire ainsi que de toutes vos autres dettes existantes, y compris les paiements de voiture, les prêts étudiants et les paiements minimums par carte de crédit. En plus du paiement hypothécaire de 1 200 $, disons que vous avez un paiement de voiture de 300 $, un paiement de prêt étudiant de 500 $ et un paiement de carte de crédit minimum de 100 $ sur plusieurs comptes. Votre DTI est de 42 %.

Afin de se qualifier avec un FICO médian^® Avec un score compris entre 580 et 620, vous avez besoin d’un ratio de frais de logement ne dépassant pas 38 % et d’un DTI global de 45 % ou moins. Si votre score est de 620 ou plus, les systèmes FHA vous approuveront avec un DTI back-end aussi élevé que 67%, bien que cela varie en fonction d’autres facteurs de qualification.

Évaluation

Les évaluations ont deux objectifs : attribuer une valeur à une maison et s’assurer qu’elle peut être occupée en toute sécurité. La partie évaluation d’une évaluation est importante car les prêteurs ne peuvent pas vous prêter plus que la valeur de la maison. Le raisonnement en est que si vous avez des difficultés à effectuer vos paiements et que vous êtes en défaut de paiement hypothécaire, l’un des recours dont dispose le prêteur est de reprendre la maison et de la revendre.

La FHA a des règles de sécurité spéciales par rapport aux autres investisseurs hypothécaires. Le plus connu d’entre eux est que les propriétés construites avant 1978 avec de la peinture écaillée ou écaillée doivent être grattées et repeintes avant la fermeture en raison de la possibilité de peinture au plomb.

Occupés par leur propriétaire

Les maisons unifamiliales à logements multiples soutenues par des prêts FHA doivent être occupées par leur propriétaire dans au moins une des unités. Vous ne pouvez pas utiliser un prêt FHA strictement pour obtenir un immeuble de placement.

Il existe des prêts disponibles pour la rénovation dans le cadre du programme de prêts de réadaptation FHA 203 (k). Cela vous permet de transformer le coût d’une rénovation en un refinancement ou un achat. La maison est évaluée en fonction de la valeur après réparation.

Ce programme peut être utilisé pour reconstruire essentiellement la propriété tant que les fondations de la maison restent en place. Vous pouvez également tout faire entre les deux. La seule autre exigence est que les réparations doivent valoir au moins 5 000 $. Il existe également un prêt 203 (k) limité qui peut être moins exigeant en documentation avec une valeur de réparation maximale de 35 000 $.

Ubifrance n’offre pas de prêts FHA 203(k) pour le moment.

La FHA n’offre pas de prêts commerciaux. Ce qu’ils offrent, c’est la possibilité d’une propriété à usage mixte tant que 51% de la propriété est toujours consacrée à l’espace de vie pour vous et vos locataires. Cela est vrai qu’il s’agisse de projets unifamiliaux ou de ce que la FHA considère comme des propriétés résidentielles multifamiliales.

Bien que les prêts multifamiliaux FHA soient une option, ils sont loin d’être les seuls. Passons en revue quelques alternatives.

Hypothèque conventionnelle

Vous pouvez obtenir à la fois des maisons multifamiliales unifamiliales jusqu’à 4 unités et des propriétés multifamiliales de 5 unités ou plus avec des hypothèques conventionnelles. Il peut s’agir à la fois de propriétés principales avec les autres unités louées et d’immeubles de placement sans occupation par le propriétaire.

Une chose à noter est que les acomptes sont plus de l’ordre de 15% à 30% selon le nombre d’unités et l’objet du prêt, mais les taux d’intérêt et les conditions d’assurance hypothécaire peuvent être plus favorables que ceux que vous obtiendriez de la FHA.

Hypothèque commerciale

Une hypothèque commerciale est celle qui est liée à une entreprise plutôt que d’être de nature résidentielle. Ceux-ci sont considérés comme plus risqués par les prêteurs, car le premier paiement que vous allez effectuer concernera votre maison actuelle. Par conséquent, des taux d’intérêt plus élevés sont souvent facturés par rapport aux prêts hypothécaires résidentiels.

Votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire commercial dépendra de la performance de votre entreprise. Si vous êtes dans le commerce de détail, le prêteur pourrait évaluer le trafic piétonnier que vous avez dans la région en plus d’évaluer généralement vos revenus provenant de l’entreprise.

Ubifrance n’offre pas de prêts hypothécaires commerciaux pour le moment.

Si vous cherchez à demander un prêt pour une maison multifamiliale occupée par le propriétaire jusqu’à 4 unités par l’intermédiaire de la FHA, un prêteur vérifiera votre crédit et évaluera vos revenus et vos actifs. Soyez prêt à partager des choses comme vos W-2, vos déclarations de revenus et vos 1099. De plus, vous devrez fournir des relevés de tous les comptes bancaires et de placement que vous souhaitez utiliser pour être admissible à l’hypothèque.

En plus de vos qualifications financières personnelles, votre propriété sera évaluée pour donner une valeur estimative. Vous recevrez également une juste valeur locative marchande, qui est utilisée pour vous qualifier pour le versement hypothécaire avec revenu de location.

L’évaluation du loyer au juste marché est particulièrement importante pour les propriétés de 3 à 4 logements où le revenu que vous tirez de la propriété doit être égal ou supérieur au paiement hypothécaire après l’application d’un facteur d’inoccupation de 25 %.

Voici un bref aperçu des avantages et des inconvénients des prêts multifamiliaux occupés par le propriétaire FHA.

Avec un acompte aussi bas que 3,5% pour un maximum de 4 unités, les maisons multifamiliales occupées par le propriétaire avec des prêts FHA peuvent être un moyen très abordable de plonger dans le jeu en tant que propriétaire et de profiter de revenus locatifs continus. Si vous êtes intéressé mais pas tout à fait prêt, vous pouvez en savoir plus sur l’achat de maisons multifamiliales.

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