Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux variable?

L’accession à la propriété marque le début de votre prochain chapitre. Avant de pouvoir vous plonger dans la maison de vos rêves, vous devrez décider quelle hypothèque conviendra le mieux à vos objectifs financiers. L’une de ces options est un prêt hypothécaire à taux variable. Mais qu’est-ce qu’un prêt immobilier à taux révisable ? Explorons cette option afin que vous puissiez décider si elle vous convient.

Un prêt immobilier à taux révisable est un prêt immobilier dont le taux d’intérêt s’ajuste dans le temps en fonction du marché. Les ARM commencent généralement avec un taux d’intérêt inférieur à celui des prêts hypothécaires à taux fixe, donc un ARM est une excellente option si votre objectif est d’obtenir le taux le plus bas possible.

Cependant, le faible taux d’intérêt initial ne durera pas éternellement. Après la période initiale, votre paiement mensuel peut fluctuer, ce qui peut rendre difficile sa prise en compte dans votre budget.

Heureusement, prendre le temps de comprendre le fonctionnement des ARM peut vous aider à vous préparer au cas où votre taux augmenterait.

Fixe- Vs. Prêt hypothécaire à taux variable

En tant qu’acheteur potentiel, vous pourrez choisir entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque à taux révisable. Alors, quelle est la différence entre ces hypothèques?

Une hypothèque à taux fixe peut offrir plus de certitude car elle conserve le même taux d’intérêt pendant toute la durée du prêt. Cela signifie que votre versement hypothécaire mensuel restera constant pendant toute la durée du prêt.

D’un autre côté, un ARM peut facturer moins d’intérêts pendant la période d’introduction, offrant ainsi un paiement mensuel initial inférieur. Mais après cette période initiale, l’évolution des taux d’intérêt aura une incidence sur vos paiements. Si les taux d’intérêt baissent, les ARM peuvent devenir moins chers que les prêts hypothécaires à taux fixe ; mais un ARM peut devenir relativement plus cher si les taux augmentent.

Les ARM sont des prêts immobiliers à long terme avec deux périodes différentes, appelées la période fixe et la période ajustable.

• Période fixe: Premièrement, il y a une période initiale à taux fixe (généralement les 5, 7 ou 10 premières années du prêt) pendant laquelle votre taux d’intérêt ne changera pas.
• Période d’adaptation : Ensuite, il y a une période au cours de laquelle votre taux d’intérêt peut augmenter ou diminuer en fonction des variations de l’indice de référence. (Plus d’informations sur les benchmarks bientôt.)

Par exemple, supposons que vous souscriviez un ARM de 30 ans avec une période fixe de 5 ans. Cela conduirait à un taux fixe pour les 5 premières années du prêt. Après cela, votre taux pourrait augmenter ou diminuer pendant les 25 années restantes du prêt.

Conformité Vs. ARM non conformes

Au-delà de la durée du prêt, vous rencontrerez des prêts conformes et des prêts non conformes lorsque vous explorerez vos options ARM.

Les prêts conformes sont des prêts hypothécaires qui répondent à des directives spécifiques qui leur permettent d’être vendus à Fannie Mae et Freddie Mac. Les prêteurs peuvent vendre des prêts hypothécaires qu’ils ont émis à ces entités parrainées par le gouvernement pour les reconditionner sur le marché hypothécaire secondaire s’ils se conforment à leurs règles.

Si un prêt ne respecte pas ces directives spécifiques, il tombera dans la catégorie non conforme. Mais méfiez-vous des pièges potentiels avant de vous lancer dans un prêt non conforme ! Bien qu’il existe de bonnes raisons pour lesquelles les emprunteurs peuvent avoir besoin d’un prêt hypothécaire non conforme, et que la plupart des initiateurs de ces prêts sont réputés, beaucoup ne le sont pas. Si vous envisagez un ARM non conforme, lisez très attentivement les petits caractères sur les réinitialisations de taux et assurez-vous de comprendre comment ils fonctionnent.

Un corollaire à cela est que les FHA ARM et VA ARM sont considérés comme non conformes selon les règles de Fannie Mae et Freddie Mac, mais ils ont le plein soutien du gouvernement américain. Avec la puissance du soutien du gouvernement fédéral, vous pourriez être plus à l’aise de choisir l’un de ces prêts s’ils vous sont offerts.

Tarifs ARM et plafonds tarifaires

Les taux hypothécaires sont déterminés par divers facteurs. Ceux-ci incluent des facteurs personnels tels que votre pointage de crédit et les impacts plus larges des conditions économiques. Au début, vous pouvez rencontrer un taux de teasing pour vous séduire avec un taux incroyablement bas qui disparaîtra à un moment donné pendant la durée du prêt.

La base sur le taux d’un ARM est la référence qu’il nomme dans le contrat. Par exemple, le contrat peut nommer le Trésor américain ou le taux de financement au jour le jour garanti (SOFR) comme taux de référence. Essentiellement, l’indice de référence servira de point de départ à tout calcul de réinitialisation.

Les taux du Trésor américain et du SOFR sont parmi les taux les plus bas possibles pour les prêts à court terme à leurs emprunteurs les plus solvables, généralement les gouvernements et les grandes entreprises. À partir de cette référence, les autres prêts à la consommation sont tarifés à une marge, ou majoration, à ces taux de prêt les moins chers possibles.

La marge appliquée à votre ARM dépend de votre pointage de crédit et de vos antécédents de crédit, ainsi que d’une marge standard qui reconnaît que les prêts hypothécaires sont intrinsèquement plus risqués que les types de prêts indexés par les indices de référence. Les emprunteurs les plus solvables paieront près de la marge standard sur les prêts hypothécaires, et les prêts plus risqués seront encore majorés à partir de là.

La bonne nouvelle est qu’il peut y avoir des plafonds de taux en place, ce qui indique un ajustement maximal des taux d’intérêt autorisé au cours d’une période particulière de l’ARM. Avec cela, vous aurez des swings plus gérables à chaque nouveau changement de taux.

Refinancer un ARM

Un bras peut être la bonne solution pour certaines situations. Mais que se passe-t-il si votre situation financière change? Vous pouvez poursuivre le refinancement de votre ARM en une hypothèque à taux fixe pour garantir plus de stabilité qu’un ARM ne peut offrir.

Heureusement, le processus est relativement simple. En refinançant, vous contracterez un nouveau prêt pour rembourser l’hypothèque initiale. À partir de là, vous commencerez à rembourser le nouveau prêt hypothécaire.

Puisqu’il s’agit d’un nouveau prêt hypothécaire, vous devrez suivre bon nombre des mêmes étapes que celles que vous avez suivies lors de la demande de votre prêt hypothécaire initial. Par exemple, vous devrez probablement fournir des talons de paie, des relevés bancaires et des déclarations de revenus.

Avec des taux d’intérêt attractifs disponibles, le moment est peut-être venu d’envisager de bloquer un taux bas pendant la durée de votre prêt.

Si vous êtes intéressé par un ARM, vous avez le choix entre plusieurs arrangements différents. Voici un aperçu de vos options.

ARM 5/1 et 5/6

Prêt ARM 5/1 et 5/6s offrent un taux d’intérêt fixe pendant les 5 premières années de la durée du prêt. Le deuxième chiffre fait référence à la fréquence à laquelle le taux s’ajuste après les 5 premières années. Pour un ARM 5/1, le taux s’ajuste une fois par an. Avec un ARM 5/6, le taux s’ajuste tous les 6 mois.

Il peut également y avoir des plafonds de taux associés au prêt.

Alors, qu’est-ce qu’un taux plafond ?

Dans le secteur de l’immobilier, vous pouvez voir le terme 5/1 (2/2/5) utilisé pour désigner un ARM 5/1.

La deuxième série de chiffres – 2/2/5 – fait référence aux détails des plafonds tarifaires. Ceux-ci inclus:

• Plafond d’ajustement initial : Le premier « 2 » est le plafond, ou la limite, de combien votre première réinitialisation peut ajuster votre taux d’intérêt. En d’autres termes, lors de la première réinitialisation, après la période d’introduction de 5 ans, votre ARM peut réinitialiser votre taux d’intérêt de 2 % au cours de l’année 6.
• Plafond d’ajustement ultérieur : Le deuxième « 2 » est la limite de combien vos réinitialisations de taux ultérieures peuvent augmenter votre taux d’intérêt. En règle générale, 2 % est le plafond d’ajustement ultérieur standard. Cela signifie qu’au cours de l’année 7, votre taux d’intérêt peut augmenter à nouveau jusqu’à 2 %.
• Plafond d’ajustement à vie : Il s’agit du plafond qui vous indique de combien le taux d’intérêt peut augmenter au total pendant la durée du prêt. Dans notre exemple, au cours de l’année 8 et suivantes, le taux d’intérêt ne peut augmenter que de 1 % au total : 5 % (plafond total à vie) – 2 % (ajustement pour l’année 1) – 2 % (ajustement pour l’année 2) = 1 %

La plupart des ARM offrent un plafond d’ajustement à vie de 5%, mais il existe des plafonds à vie plus élevés qui pourraient finalement vous coûter beaucoup plus cher. Si vous envisagez un ARM, assurez-vous de bien comprendre comment les taux plafonds sont formatés et à quel point vos paiements mensuels pourraient être élevés si les taux d’intérêt montaient.

ARM 7/1 et 7/6

Les ARM 7/1 et 7/6 offrent un taux fixe pendant 7 ans. Avec une durée de 30 ans, cela entraînerait des paiements fluctuants en fonction de l’évolution des taux d’intérêt pendant 23 ans après l’expiration de la période initiale à taux fixe.

N’oubliez pas que le taux d’intérêt peut augmenter ou baisser, ce qui entraînera un versement hypothécaire plus ou moins élevé à couvrir dans votre budget.

ARM 10/1 et 10/6

Les ARM 10/1 et 10/6 ont un taux fixe pendant les 10 premières années du prêt. Après cela, le taux d’intérêt fluctuera en fonction des conditions du marché. Si vous souscrivez un terme de 30 ans, cela entraînera 20 ans de paiements variables.

Les prêts hypothécaires à taux variable peuvent être la bonne décision pour les emprunteurs qui espèrent bénéficier du taux d’intérêt le plus bas possible. De nombreux prêteurs sont disposés à offrir des taux relativement bas pour la période initiale. Et vous pouvez puiser dans ces économies.

Bien que cela puisse ressembler à un taux d’intérêt, votre budget profitera des faibles mensualités initiales. Avec cela, vous pourrez peut-être mettre plus vers votre principal chaque mois.

Cette marge de manœuvre ajoutée à votre budget peut être la bonne option pour les acheteurs qui envisagent de déménager dans une nouvelle zone assez peu de temps après l’achat d’une maison. Par exemple, si vous envisagez de vendre la maison avant que le taux d’intérêt ne commence à s’ajuster, ces ajustements potentiels pourraient ne pas être un problème pour votre budget.

Acheteurs à la recherche maisons de démarrage pouvez également profiter de ces avantages, car vous envisagez de passer à une maison plus grande lorsque vous le pourrez. Si ces plans vous permettent de vendre la maison d’origine avant que le taux d’intérêt ne commence à fluctuer, les risques d’un ARM sont relativement minimes.

La flexibilité que vous pouvez intégrer à votre budget avec les paiements mensuels initiaux inférieurs offerts par un ARM vous donne la possibilité de constituer votre épargne et de travailler vers d’autres objectifs financiers. Bien qu’il y ait la possibilité imminente d’une hausse des taux d’intérêt après la période initiale, vous pouvez constituer une épargne en cours de route pour protéger vos finances contre cette possibilité.

Comme pour toutes les hypothèques, vous devrez répondre à plusieurs exigences différentes afin d’être admissible à un ARM.

Vous devez être prêt à prouver vos revenus. Le niveau de revenu dont vous disposez aidera le prêteur à déterminer le montant du versement hypothécaire auquel vous pouvez prétendre.

De plus, vous devrez avoir une cote de crédit relativement bonne pour être admissible. Par exemple, la plupart des prêts nécessiteront au moins un score FICO® de 620.

La plupart des gens aiment la certitude et, surtout avec les faibles taux d’intérêt d’aujourd’hui, optent pour des prêts hypothécaires à taux fixe.

Cependant, pour certains acheteurs de maison, en particulier ceux qui déménagent souvent ou qui achètent une première maison, les ARM peuvent avoir plus de sens. Si vous n’achetez pas votre maison pour toujours, acheter une maison avec un ARM et la vendre avant la fin de la période de taux fixe peut signifier un paiement hypothécaire inférieur.

Bien sûr, il y a toujours le risque que vous ne puissiez pas vendre la maison avant que votre taux ne s’ajuste. Si cela se produit, vous voudrez peut-être envisager un refinancement en un prêt hypothécaire à taux fixe ou un nouveau prêt hypothécaire à taux variable. Cependant, vous courez toujours le risque que les taux d’intérêt aient augmenté à ce moment-là.

Puis-je convertir mon ARM en hypothèque à taux fixe ?

Disons que vous aimez ce que vous pensiez être votre première maison et que vous avez décidé d’y rester indéfiniment. Si vous avez un ARM convertible, il contient une disposition qui vous accorde cette option. Cependant, si vous envisagez un ARM maintenant, sachez que cela vous coûtera plus cher au départ, ce qui peut aller à l’encontre de l’intérêt de choisir l’ARM pour commencer.

Cela dit, même si votre prêt ne contient pas de clause de conversion spécifique, vous pouvez vous refinancer en prêt à taux fixe si vous y êtes admissible.

Mon prêteur parle de points de base. Quels sont-ils et comment sont-ils liés aux ARM ?

Dans l’immobilier, la marge de prêt est souvent discutée en termes de points de base, qui est le pourcentage de marge multiplié par 100. Par exemple, un professionnel de l’immobilier qualifierait probablement une marge de 3 % de 300 points de base au-dessus de l’indice de référence.

Existe-t-il des limites à la hauteur des taux d’intérêt ARM?

Les ARM conformes ont des plafonds de taux à vie qui offrent aux emprunteurs une certaine prévisibilité. Ces plafonds fonctionnent en fonction de la fréquence à laquelle leur taux d’intérêt change, de son augmentation d’une période à l’autre, ainsi que d’une augmentation totale des intérêts sur la durée de vie du prêt.

Le choix d’un prêt hypothécaire à taux variable n’est qu’un élément à prendre en compte lors de l’achat d’une maison. Mais c’est important. En explorant le types de prêts hypothécairesréfléchissez à ce qui convient le mieux à votre situation particulière.