Qu’est-ce qu’un REIT (Real Estate Investment Trust) et devriez-vous investir dans un ?

Rate this post

Pour de nombreux investisseurs, il est difficile de battre l’attrait d’investir dans l’immobilier. En fait, parmi les investisseurs, il y a une discussion vigoureuse et continue sur la question de savoir si l’immobilier est un meilleur investissement à long terme que les actions.

Les FPI (qui riment avec « rues ») offrent aux investisseurs le meilleur des deux mondes. Lorsque vous achetez une part d’une fiducie de placement immobilier (FPI), d’un fonds FPI ou d’un FNB FPI, vous achetez une part du bien immobilier (et de ses bénéfices) qui appartient à la fiducie. Vous n’avez pas à faire le travail associé à l’investissement immobilier, ni à assister aux clôtures – ces actions sont des titres qui sont achetés et vendus sur les principales places boursières.

Voyons comment fonctionnent les FPI et s’ils devraient faire partie de votre portefeuille immobilier.


Qu’est-ce qu’une fiducie de placement immobilier (FPI) ?


Une FPI, ou fiducie de placement immobilier, possède, exploite ou finance des propriétés qui produisent des revenus dans un secteur particulier du marché immobilier. Les investisseurs peuvent acheter des actions cotées en bourse dans une FPI, un fonds de FPI sur les principales places boursières ou une FPI privée pour diversifier leur portefeuille et générer des revenus.

Les FPI gagnent leur argent grâce aux hypothèques sous-jacentes au développement immobilier ou sur les revenus locatifs une fois que la propriété est développée. Les FPI offrent aux actionnaires un revenu stable et, s’ils sont détenus à long terme, une croissance qui reflète l’appréciation de la propriété qu’ils possèdent.


Comment sont créés les REIT ?


Les REIT ont été créés par la loi américaine en tant que véhicule d’investissement pour ceux qui s’intéressent aux investissements immobiliers passifs.

Service des impôts (IRS)

L’Internal Revenue Code définit la manière dont les FPI sont formées et les lignes directrices qu’elles doivent suivre en matière d’imposition des actifs. Ces règles dictent la manière dont les FPI sont constituées et gérées. Le Code précise que les FPI doivent détenir 75 % de leurs actifs en espèces, en bons du Trésor ou en biens immobiliers, et doivent distribuer 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année.

Commission des valeurs mobilières et des changes (SEC)

Il existe des FPI publiques et privées disponibles pour l’investissement. Nous discuterons des différences ci-dessous, mais pour l’instant, comprenez que les actions de FPI ou de fonds de FPI cotées en bourse sont des titres soumis à la réglementation de la SEC. En tant que tels, les titres cotés en bourse doivent se conformer aux règles strictes de la SEC visant à favoriser un marché concurrentiel et équitable.


Quelles sociétés sont considérées comme des FPI ?


Pour se qualifier en tant que FPI, une société doit répondre à certaines exigences telles que décrites par l’Internal Revenue Code (IRC). Pour être considérée comme une FPI, une société doit :

  • Être une société imposable gérée par un conseil d’administration ou de fiduciaires
  • Avoir au moins 100 actionnaires après la première année
  • Acquérir 75 % du revenu brut du loyer, des intérêts sur les hypothèques ou des ventes immobilières
  • Investir un minimum de 75 % du total des actifs dans l’immobilier, les liquidités ou les bons du Trésor américain
  • Payer au moins 90 % du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires
  • Avoir 50 % ou moins ou des actions détenues par cinq personnes ou moins


Dans quels types de propriétés les FPI investissent-elles ?


Les FPI se spécialisent dans l’investissement dans une variété de propriétés génératrices de revenus. Jetons un coup d’œil à quelques-uns des plus courants.

FPI résidentielles

Ce sont des FPI qui possèdent et exploitent des immeubles locatifs résidentiels. Il peut s’agir de locations unifamiliales ou d’immeubles d’appartements multifamiliaux. La valeur de ces FPI fluctue avec la demande de logements locatifs. Les FPI résidentielles ont tendance à être plus résistantes à la récession, car le logement et le loyer sont une priorité plus élevée dans le budget de la plupart des gens.

FPI commerciales

Les FPI commerciales se concentrent sur la gestion de propriétés commerciales. Cette catégorie comprend des propriétés telles que des centres commerciaux ou d’autres installations de vente au détail, des immeubles de bureaux, des entrepôts ou des installations industrielles. Ils offrent souvent des rendements plus élevés que les FPI résidentiels parce qu’ils sont plus sensibles aux fluctuations économiques.

Un exemple de fluctuation du marché est l’impact économique récent de la pandémie de COVID-19. Si vous aviez acheté des actions d’une FPI commerciale spécialisée dans les bureaux à Manhattan à la fin de 2019, vous auriez pu être convaincu que vous verriez des rendements importants en ce moment. Vous n’auriez pas pu prévoir l’impact de la pandémie sur le vidage de ces mêmes immeubles de bureaux dont vous comptiez sur les revenus locatifs.

FPI de soins de santé

Ces types de FPI se spécialisent dans les propriétés liées aux soins de santé. Composés de résidences pour personnes âgées, de centres de recherche et d’immeubles de bureaux médicaux, entre autres, ces types de FPI comportent leurs propres avantages et risques. Ils fonctionnent mieux dans un portefeuille diversifié où les autres investissements ne sont pas soumis à des changements dans la politique de soins de santé ou la demande médicale.


Comment les FPI génèrent-elles des revenus ?


Les FPI génèrent des revenus pour les investisseurs soit par le biais de paiements d’intérêts sur l’hypothèque sous-jacente de la propriété, soit par des revenus locatifs une fois le développement terminé.

FPI hypothécaires

Les REIT hypothécaires (mREIT) tirent leurs revenus des intérêts sur les hypothèques. Chaque type de propriété est construit avec le produit d’une hypothèque, et certains investisseurs en FPI perçoivent les intérêts payés sur l’hypothèque comme un revenu. Ils sont populaires parce qu’ils remboursent les paiements d’intérêts relativement élevés perçus sur les prêts hypothécaires commerciaux.

Hypothèques immobilières commerciales viennent à un taux d’intérêt plus élevé parce qu’ils sont considérés comme plus risqués que ceux sous-jacents à l’immobilier résidentiel. Ainsi, les investisseurs dans des FPI hypothécaires commerciaux gagneront plus d’intérêts (tout en assumant plus de risques) que ceux qui investissent dans des FPI hypothécaires immobiliers résidentiels.

FPI d’actions

Une fois construit, chaque type de bien génère des revenus locatifs qui, après encaissement des frais de gestion immobilière, procurent des revenus à ses investisseurs. Étant donné que les taux d’intérêt étaient jusqu’à récemment proches de leurs plus bas historiques alors que les loyers sont très élevés, les FPI les plus populaires d’aujourd’hui fonctionnent comme des FPI d’actions. Ces fiducies génèrent des revenus en louant des biens immobiliers à des locataires.

Après avoir payé les frais d’exploitation, les FPI d’actions versent des dividendes à leurs actionnaires sur une base annuelle.

FPI hybrides

Les FPI hybrides contiennent à la fois des actions et des hypothèques. Ils offrent aux investisseurs plus de diversité, offrant une meilleure protection contre les fluctuations du marché immobilier. Ils peuvent bien fonctionner avec des portefeuilles axés sur le revenu et sur la croissance.


Types de FPI et comment vous pouvez y investir


L’achat de FPI cotées en bourse est facile, mais pour les FPI privées, vous devrez être un investisseur expérimenté disposant d’actifs substantiels.

FPI cotées en bourse

Ces FPI se négocient en bourse, comme le Nasdaq ou la Bourse de New York (NYSE). Ils sont très liquides – ce qui signifie qu’ils peuvent être achetés ou vendus à tout moment afin que votre argent ne soit pas immobilisé – et sont ouverts à tous les types d’investisseurs. Vous pouvez ouvrir un compte de courtage sur n’importe quelle plateforme de trading en ligne et commencer à acheter des FPI.

Les FPI cotées en bourse sont la façon dont la plupart des gens investissent dans l’immobilier.

FPI non cotées en bourse

Ce type de FPI est proposé à tous mais non coté en bourse. Il y a à la fois des raisons légitimes à cela – comme lorsqu’un projet nécessite un profil bas pour des raisons de concurrence – et aussi des raisons peu scrupuleuses. Ces projets offrent généralement peu de transparence et facturent souvent des frais initiaux. Vous devez donc savoir avec qui vous traitez et avoir une compréhension approfondie du projet et de ses risques.

L’avantage potentiel est un rendement plus important qui reflète le risque plus élevé que vous encourez. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels importants pour les investisseurs novices. Pour se conformer aux réglementations de la SEC, ces FPI n’ont qu’à déposer un rapport auprès de l’agence. En plus du risque de fraude, l’achat dans une FPI publique non cotée signifie que vous renoncez aux protections des consommateurs et aux voies de recours offertes par les réglementations de la SEC.

FPI privées

Ces types d’investissement ne sont pas ouverts au public. Ils ne sont pas enregistrés auprès de la SEC et ne sont vendus qu’à des investisseurs institutionnels ou à des investisseurs accrédités. Ces FPI ont généralement des investissements minimums élevés et sont considérés comme des investissements illiquides, car ils peuvent être très difficiles à vendre.


Quels sont les avantages d’investir dans les FPI ?


Les FPI offrent aux investisseurs plusieurs avantages par rapport aux autres investissements. D’une part, les FPI offrent une diversification dans un portefeuille d’actionnaires, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs qui possèdent déjà d’autres immeubles de placement. Les avantages supplémentaires d’investir dans une FPI comprennent :

Propriété immobilière passive

Un investissement immobilier passif est celui où vous profitez des avantages de la propriété immobilière sans avoir à supporter les maux de tête de la gestion de l’immeuble de placement.

Distributions obligatoires

Comme indiqué précédemment, l’IRS exige que les FPI distribuent 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires. Ces paiements sont versés aux investisseurs sous la forme de dividendes annuels.

Générer un revenu stable

Qu’il s’agisse d’une FPI d’actions percevant des loyers ou d’une FPI hypothécaire percevant des intérêts, ces placements génèrent un revenu régulier et fiable. C’est pourquoi les FPI ont traditionnellement été considérées comme un bon investissement pour les retraités, bien qu’avec l’essor du marché immobilier, cette vision commence à changer.

Liquidité

Étant donné que ces investissements peuvent être achetés et vendus sur les principales places boursières, les investisseurs en FPI bénéficient de liquidités ou de la capacité de convertir rapidement un investissement en espèces. Les investisseurs qui achètent directement des biens immobiliers rencontrent souvent des problèmes de trésorerie car l’immobilier physique est illiquide, car il faut du temps pour convertir une propriété en espèces.


Quels sont les inconvénients d’investir dans les FPI ?


Les FPI présentent également des inconvénients potentiels par rapport à d’autres investissements.

Appréciation du capital plus lente

On a longtemps cru que les FPI n’augmentaient pas aussi rapidement que d’autres investissements. Cela reflète cette division d’opinion continue quant à savoir si les FPI ou les actions sont de meilleurs investissements à long terme.

Imposé comme un revenu

Contrairement à la plupart des retours sur investissements immobiliers, les dividendes que vous recevez des FPI ne bénéficient pas d’un traitement fiscal préférentiel. Les dividendes sont imposés comme un revenu ordinaire. Vous devriez discuter avec votre planificateur financier pour savoir si les rendements de ce véhicule de placement pourraient vous faire passer dans une tranche d’imposition plus élevée.

Sensible aux fluctuations des taux d’intérêt

Les FPI ont tendance à souffrir dans un environnement de hausse des taux d’intérêt. Les investisseurs ont tendance à passer aux bons du Trésor protégés contre l’inflation à ces moments-là, car ils sont soutenus par la pleine confiance et le crédit du gouvernement américain.

À mesure que les taux d’intérêt sur le crédit à la consommation augmentent dans tous les domaines, vos actions peuvent perdre de la valeur par rapport à des actions tout aussi peu risquées mais qui offrent un rendement plus élevé en raison de la hausse des taux hypothécaires.


Les dangers de la fraude FPI


Ceux qui cherchent à investir dans une FPI doivent veiller à se méfier de la fraude FPI. La Security and Exchange Commission (SEC) recommande d’utiliser son Electronic Data Gathering, Analysis and Retrieval (EDGAR) pour vérifier l’enregistrement d’une FPI avant d’investir. La SEC dispose également d’un outil qui permet aux utilisateurs de vérifier qu’un professionnel de l’investissement est agréé et enregistré.


L’essentiel


Il y a beaucoup à dire sur l’investissement dans les FPI. Ils sont plus liquides que les propriétés physiques et peuvent constituer une source de revenu stable. Ils s’apprécient (et peuvent se déprécier) avec le marché immobilier au sens large et vous permettent de vous protéger contre la volatilité des marchés boursiers. Avant d’investir, faites vos recherches. Consultez un conseiller financier pour vous aider à décider si les FPI devraient faire partie de votre portefeuille.

Si vous pensez qu’investir dans une FPI n’est pas la bonne décision pour vous, l’achat de votre propre immeuble de placement pourrait être une bonne alternative. Obtenez une approbation avec Ubifrance® aujourd’hui pour commencer. Vous pouvez également nous appeler au (833) 326-6018.


Nous serions ravis de connaître votre avis

Laisser un commentaire

Ubifrance
Logo