Acheter une propriété enclavée : ce que vous devez savoir

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Vous avez trouvé un terrain vide le long d’un lac isolé, le site idéal pour votre future retraite de week-end. Ou peut-être avez-vous trouvé un terrain vacant derrière un centre commercial existant qui serait parfait pour le restaurant que vous avez toujours rêvé d’ouvrir. Il n’y a qu’un seul problème : il n’y a pas de route existante pour accéder au terrain. La seule façon d’accéder à la propriété est de traverser le terrain d’un voisin.

Le terrain que vous souhaitez acheter est appelé bien enclavé. Si vous souhaitez l’acquérir, vous devrez peut-être recourir à des moyens légaux pour construire la route d’accès dont vous aurez besoin pour vous y rendre ou négocier avec vos voisins pour obtenir le droit de traverser leur propriété pour accéder à votre terrain.

Cela signifie-t-il que vous ne devriez jamais acheter de propriété enclavée ? Pas nécessairement.


Que signifie « propriété enclavée » ?


Comme son nom l’indique, une propriété enclavée est un terrain entouré de lots appartenant à d’autres. Pour cette raison, la propriété enclavée n’a pas de route d’accès légale. Le seul moyen d’accéder au terrain est de traverser la propriété d’un voisin.

Un exemple pourrait être un terrain vacant qui se trouve derrière un centre commercial. Si le seul moyen d’accéder à ce terrain est de traverser la propriété du centre commercial, le terrain derrière est enclavé. Un autre exemple pourrait être un terrain dans une zone boisée, pour la plupart non développée. Le terrain peut être entouré de lots appartenant à d’autres. S’il n’y a pas de route d’accès à la parcelle, celle-ci est également enclavée.

Les parcelles de terrain ne doivent pas rester enclavées. Les acquéreurs qui achètent une parcelle enclavée peuvent négocier avec les propriétaires des terrains ou des propriétés voisines une servitude ou un droit de passage, une bande de terrain qu’ils peuvent utiliser pour construire une route d’accès au terrain qu’ils souhaitent acheter ou traverser pour rejoindre leur propriété. Ce processus peut être facile ou, selon les propriétaires des terrains voisins, nécessiter une bataille juridique longue et coûteuse.

Subdiviser des parcelles de terrain

Les parcelles enclavées sont souvent le résultat de propriétaires qui subdivisent leurs propriétés. Supposons que certaines personnes possèdent un grand terrain dans une zone en grande partie non développée. Ils voudront peut-être diviser leurs terres en plus petits morceaux, tout en gardant une partie des terres pour eux-mêmes, afin de pouvoir vendre les parcelles supplémentaires à profit.

Certaines des parcelles résultantes pourraient ne pas avoir de route d’accès direct à une route principale. Les propriétaires qui vendent les parcelles le savent et seront généralement disposés à négocier une servitude qui permettra aux acheteurs de construire des routes privées directes entre une route principale et le terrain qu’ils achètent.


Ce qu’il faut considérer avant d’acheter une propriété enclavée


Cela peut sembler être une mauvaise décision d’acheter une propriété enclavée. Pourquoi achèteriez-vous un lot auquel vous ne pouvez pas accéder légalement ?

Les propriétés enclavées, cependant, bénéficient souvent d’une forte remise car elles n’ont pas accès. Vous pourrez peut-être acheter une propriété enclavée à un prix avantageux. Si vous pouvez ensuite négocier avec votre propriété voisine ou les propriétaires fonciers pour accéder au terrain, vous aurez acheté un terrain à un prix très avantageux qui, autrement, se serait vendu à un prix beaucoup plus élevé.

L’achat d’une propriété enclavée pourrait donc être un moyen d’accéder à un quartier, une communauté ou une zone rurale dont vous auriez normalement été privé.


Qu’est-ce qu’une servitude et pourquoi pourriez-vous en avoir besoin ?


Si vous achetez une propriété enclavée, vous devrez probablement obtenir une servitude auprès du propriétaire voisin.

Une servitude vous donne accès à votre propriété enclavée. Cela peut être aussi simple que vos voisins vous donnent le droit légal de traverser leur allée pour accéder à votre propriété. Ou vos voisins pourraient vous donner le droit de créer une allée ou une route d’accès qui passe sur leur propriété et mène à votre terrain.

Vous pourrez peut-être négocier directement avec votre voisin pour obtenir une servitude. Cela peut inclure le paiement de frais à votre voisin pour vous permettre d’accéder au terrain. Assurez-vous cependant de ne jamais vous fier à un accord verbal ou à une poignée de main. Au lieu de cela, signez des documents juridiques pour officialiser la servitude.

D’autres fois, votre voisin pourrait ne pas vouloir vous accorder une servitude. Dans de tels cas, vous devrez peut-être intenter une action en justice pour convaincre un tribunal de vous accorder une servitude.


Qu’est-ce qu’un « droit de passage » et en quoi diffère-t-il d’une servitude ?


Selon l’aménagement de votre terrain, vous n’aurez peut-être besoin que d’une servitude de passage. Il s’agit d’un type spécifique de servitude qui vous permet de voyager sur la propriété d’une autre personne. Vous pourriez avoir besoin d’un droit de passage si vous ne pouvez pas accéder à une voie publique depuis votre propriété sans traverser le terrain d’un autre propriétaire.

Par exemple, vous pouvez peut-être vous rendre d’une route publique à votre propriété en empruntant une allée pavée qui traverse le terrain de votre voisin. Si votre voisin accepte de vous donner accès à cette allée, vous avez maintenant obtenu une servitude de passage.

Une servitude est un terme plus général qui vous donne le droit d’utiliser la propriété d’une autre personne à des fins différentes. Si vous avez besoin de construire une allée qui relie votre propriété à une route principale, mais que vous ne pouvez pas le faire sans empiéter sur une partie du terrain de votre voisin, vous aurez besoin d’une servitude pour construire cette allée.

Avec un droit de passage, vous pouvez traverser la propriété de quelqu’un, mais vous ne pouvez pas utiliser ce terrain ou y construire une route.


Servitude par nécessité


Si votre propriétaire voisin ne vous fournira pas de servitude, même si vous offrez de payer, vous devrez peut-être obtenir une servitude par nécessité. Il s’agit d’une ordonnance du tribunal qui accorde à un propriétaire l’accès à sa propriété par le biais d’une servitude.

Pour gagner un dépôt de servitude par nécessité, vous devez prouver, généralement à l’aide d’une recherche d’acte et de titre, que votre propriété enclavée et la propriété voisine appartenaient à un moment donné à la même personne. Si vous pouvez le prouver, le tribunal constatera généralement que le propriétaire qui a subdivisé le terrain n’a pas fourni l’accès routier nécessaire pour rendre le terrain enclavé utile.


Comment obtenir une servitude pour une propriété enclavée


Il existe différentes façons d’obtenir une servitude qui vous donne accès à une propriété enclavée. La clé, cependant, est de travailler avec un avocat immobilier qui peut rédiger un accord de servitude écrit. Cela offrira plus de protection aux propriétaires fonciers.

Arpenter le terrain

Une bonne première étape vers l’obtention d’une servitude consiste à payer un professionnel pour arpenter votre terrain. Au cours de cette enquête – qui se traduira par des cartes indiquant les limites exactes de votre propriété – votre arpenteur découvrira également l’historique enregistré de votre terrain et de ses lots voisins.

Cette enquête pourrait montrer s’il y avait des voies d’accès à votre terrain dans le passé, ce qui pourrait faciliter l’obtention d’une servitude aujourd’hui. Si vous avez besoin d’aller au tribunal pour obtenir une servitude, les informations contenues dans l’enquête pourraient renforcer le cas de votre avocat en votre nom.

Contacter le propriétaire

Le moyen le plus simple d’obtenir une servitude est de rencontrer directement le propriétaire de la propriété sur laquelle vous devrez vous tailler un accès à votre terrain. Souvent, vous serez en mesure de conclure un accord avec ce propriétaire. Vous devrez peut-être payer à votre voisin des frais pour l’accès dont vous avez besoin, mais cela coûtera moins cher et prendra moins de temps que d’aller au tribunal pour obtenir votre servitude.

Faire une offre et négocier

La conclusion d’un accord avec le propriétaire voisin peut nécessiter quelques négociations. Il n’est pas rare qu’un propriétaire rejette votre offre initiale de servitude et fasse une contre-offre. Si vous n’êtes pas à l’aise avec cette contre-offre, ou le prix que votre voisin veut, vous devrez poursuivre les négociations.

Rencontrer un avocat

Ne vous contentez pas d’un accord de servitude avant d’avoir rencontré pour la première fois un avocat spécialisé en immobilier qui a de l’expérience dans leur négociation. Il est important d’obtenir tout accord de servitude sous forme écrite. De cette façon, vous pouvez vous référer aux documents en cas de litige concernant l’accès à votre propriété à l’avenir.

Déposer une ordonnance du tribunal

Si vous et votre voisin ne parvenez pas à vous mettre d’accord sur un accord de servitude, vous devrez peut-être travailler avec votre avocat immobilier pour intenter une action en justice pour accéder à votre propriété. Déposer une poursuite pour obtenir une servitude coûte cher, prend du temps et peut être stressant. Si vous réussissez à obtenir votre servitude, vous pourriez vous retrouver avec une relation tendue avec votre propriétaire voisin. C’est pourquoi le recours aux tribunaux pour une servitude doit être considéré comme un dernier recours.


L’essentiel : comprendre la loi sur la propriété enclavée avant d’acheter


Il y a des avantages et des inconvénients à acheter une propriété enclavée. Vous devrez entreprendre des démarches pour accéder à votre terrain, ce qui pourrait impliquer une longue négociation avec votre propriétaire voisin, voire une bataille juridique. Vous devrez déterminer si le prix réduit qui accompagne généralement les propriétés enclavées vaut ce tracas potentiel. Visitez l’hypothèque Rocket® Centre d’apprentissage pour plus d’informations et de conseils sur les différents types de propriétés et sur la manière d’y accéder.

Si vous êtes prêt à acheter, vous pouvez commencer en ligne ou nous appeler au (833) 326-6018.


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