Transformer une maison ancienne en une version magnifiquement rénovée et moderne, puis la revendre est devenu de plus en plus populaire dans l’immobilier. Les nouvelles propriétés brillantes attirent de nombreux acheteurs. Mais, si vous êtes intéressé par l’achat d’une de ces propriétés rénovées avec un prêt FHA, il est sage de se familiariser avec la règle de retournement FHA afin qu’il n’y ait pas de surprises lors de la transaction immobilière.
Voici ce que vous devez savoir sur la règle de retournement de la FHA et son impact sur l’approbation du financement de la FHA.
Quelles sont les règles de retournement de la FHA ?
Si vous envisagez d’acheter une maison retournée avec un prêt FHA, vous devez respecter la règle de retournement de 90 jours de la FHA. Cette règle stipule qu’une personne qui vend une maison retournée doit être propriétaire de la maison pendant plus de 90 jours avant que les acheteurs de maison puissent acheter la propriété.
Les vendeurs qui envisagent de retourner une maison achètent généralement une propriété en difficulté, leur donnent un peu d’attention, puis les revendent à profit. Lorsque les vendeurs recherchent une propriété à retourner, ils explorent généralement les saisies, les ventes fiscales et les enchères immobilières pour trouver une bonne affaire. Les nageurs à domicile avertis savent comment allouer leur investissement aux rénovations et aux réparations qui rapportent le plus de rentabilité. Le retournement de propriété peut être une entreprise très rentable si les investisseurs savent ce qu’ils font.
Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement avec des exigences financières moins strictes pour l’approbation que les prêts conventionnels. Ainsi, si vous avez une dette importante ou une cote de crédit moins qu’idéale, vous pouvez toujours être admissible à un financement immobilier avec un prêt FHA.
La FHA et le HUD définissent le retournement comme « l’achat et la revente ultérieure d’une propriété dans un court laps de temps ». Dans certains cas, si un vendeur réhabilite ou rénove une propriété pour en augmenter la valeur, celle-ci peut tomber sous le coup de la règle de retournement de la FHA. Les prêteurs FHA déterminent le délai de 90 jours pour l’hypothèque en examinant la date à laquelle l’acte a été enregistré. Ensuite, ils déterminent la date de revente à la date à laquelle l’acheteur et le vendeur signent les nouveaux contrats de vente de la maison.
Habituellement, les règles de retournement de la FHA sont divisées en deux catégories : propriété de moins de 90 jours et propriété de 91 à 180 jours.
La règle de retournement de 90 jours de la FHA
Selon les directives de retournement de la FHA, les prêteurs doivent exiger des évaluations de la FHA pour confirmer que la règle de retournement de 90 jours de la FHA ne s’applique pas à une propriété spécifique. Cela signifie que l’évaluateur déterminera qui a été propriétaire de la propriété au cours des trois dernières années. Si le délai entre le contrat de vente de la nouvelle maison et la propriété de la propriété est inférieur à 90 jours, les prêteurs FHA refuseront probablement l’approbation du prêt hypothécaire.
Par conséquent, en tant qu’acheteur de maison FHA, vous devez attendre au moins 91 jours avant de pouvoir signer sur la ligne pointillée pour votre propriété. Une fois ce temps écoulé, vous pouvez maintenant aller de l’avant avec le financement de la maison grâce à un prêt FHA.
Directives de retournement de la FHA pour les ventes entre 91 et 180 jours
Bien qu’il soit plus facile de recevoir l’approbation de prêt de la FHA au-delà de 91 jours, il existe également une règle de retournement pour les propriétés revendues et détenues pendant 91 à 180 jours, ce qui rend la qualification un peu plus difficile. Donc, si la revente :
- se produit entre 91 et 180 jours
- le prix d’achat est de 100 % ou plus que ce que le vendeur a payé pour la maison
puis, une deuxième évaluation est nécessaire avant de financer avec un prêt FHA et de passer à un contrat d’achat.
La deuxième évaluation doit respecter les directives de la FHA, notamment que :
- Un évaluateur différent doit effectuer la deuxième évaluation
- L’expertise n’est pas payée par l’acheteur
- Le prêteur doit obtenir une chaîne de titres de 12 mois documentant les reventes
- Une valeur d’expertise inférieure est retenue si la seconde valeur d’expertise est supérieure de 5% à la première
- Il y a une décimation à l’appui pour soutenir l’augmentation de la valeur de la propriété
Exceptions aux règles de retournement FHA
Il existe quelques exceptions aux règles de retournement de la FHA, notamment :
- Reventes par HUD, d’autres agences gouvernementales ou le programme REO
- Biens acquis par les employeurs dans le cadre de la relocalisation des employés
- Propriétés héritées
- Propriétés vendues par des organisations à but non lucratif
- Propriétés résidant dans une zone de catastrophe majeure déclarée par le président (PDDMA) autorisée par le HUD
- Nouvelles propriétés de construction
Options de retournement de prêt non FHA
Si vous tentez un financement FHA pour une nouvelle maison et que le propriétaire a acquis la propriété il y a moins de 90 jours, vous ne serez probablement pas approuvé par un prêteur FHA.
Heureusement, si un prêt FHA ne fonctionne pas, il existe de nombreux autres types de prêts à envisager, à la fois soutenus par le gouvernement ou conventionnels.
Bien que les prêts VA aient des exigences similaires pour l’achat d’une maison retournée, vous pourriez être admissible à d’autres prêts non conformes tels que les prêts USDA. Les prêts de l’USDA exigent seulement que la propriété soit conforme aux normes de prêt et qu’elle fasse l’objet d’une inspection. Ubifrance® n’offre pas de prêts USDA.
Une autre option consiste à demander un prêt conventionnel. Gardez à l’esprit, cependant, que les prêts conventionnels ont des exigences plus strictes que ce que vous trouveriez avec un prêt FHA. Alors, assurez-vous de bien comprendre les critères auxquels vous devez répondre avant d’aller de l’avant.
L’essentiel
Si vous envisagez d’acheter une maison retournée avec un prêt FHA, la règle de retournement FHA peut jeter une clé dans le processus d’achat. Heureusement, si vous n’êtes pas admissible à un prêt immobilier FHA, vous pouvez toujours avoir d’autres options de financement à explorer. Par exemple, vous pouvez avoir de la chance avec les prêteurs conventionnels qui considèrent les demandes d’achat d’une maison avec des cotes de crédit inférieures. Explorer vos options peut vous aider à identifier la solution de financement la plus appropriée.
Vous voulez en savoir plus sur la façon d’obtenir un prêt pour retourner des maisons ? Visitez notre centre d’apprentissage pour recueillir toutes les informations dont vous avez besoin.
