Acheter une maison? Savoir quel type vous achetez est important.
La classification de la maison que vous achetez peut avoir une incidence sur vos impôts et sur le taux d’intérêt hypothécaire que vous recevez. La propriété que vous achetez peut être classée comme résidence principale, résidence secondaire ou immeuble de placement.
La différence entre ces trois éléments est importante à connaître lors de l’achat d’une maison. La classification de votre nouvelle maison pourrait finir par vous faire économiser ou vous coûter beaucoup d’argent.
Définition de résidence principale
Votre résidence principale (également appelée résidence principale) est votre domicile. Qu’il s’agisse d’une maison, d’un condo ou d’une maison en rangée, si vous y occupez la majeure partie de l’année et que vous pouvez le prouver, il s’agit de votre résidence principale et elle pourrait être admissible à un taux hypothécaire inférieur.
Votre résidence principale peut également bénéficier d’avantages fiscaux : à la fois la déduction des intérêts hypothécaires payés et l’exclusion des bénéfices de l’impôt sur les plus-values lorsque vous la vendez. En raison des avantages fiscaux, l’IRS a établi des directives claires pour vous aider à déterminer si votre maison est considérée comme une résidence principale.
Les règles de la résidence principale
Si vous possédez une maison et que vous y habitez, elle sera considérée comme votre résidence principale. Mais si vous vivez dans plusieurs maisons, l’IRS détermine votre résidence principale en :
- Où vous passez le plus de temps
- Votre adresse légale indiquée pour les déclarations de revenus, auprès de l’USPS, sur votre permis de conduire et sur votre carte d’électeur
- La maison qui se trouve à proximité de votre lieu de travail ou de votre banque, des clubs de loisirs dont vous êtes membre ou des maisons d’autres membres de la famille
Ce sont des tests simples, mais cela peut devenir plus compliqué pour un propriétaire qui a plus d’une maison.
Qu’est-ce que la résidence principale signifie pour votre prêt hypothécaire
Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, le type de propriété que vous financez – résidence principale, résidence secondaire ou immeuble de placement – aura une incidence sur le taux hypothécaire que vous recevrez. En règle générale, les taux hypothécaires sont plus bas pour les résidences principales.
Un taux hypothécaire plus bas peut vous faire économiser beaucoup d’argent en paiements d’intérêts pendant la durée du prêt. Si vous demandez un prêt hypothécaire pour votre résidence principale, il est important que votre prêteur le sache afin qu’il vous propose le taux approprié pour le type de propriété.
La même règle s’applique au refinancement de l’hypothèque de votre résidence principale. Avant de choisir quel type de refinancement que vous aimeriez demander, à votre prêteur sur l’option qui répondra le mieux à vos besoins.
Les intérêts que vous payez sur votre hypothèque sur une résidence principale et secondaire peuvent également être déductibles des impôts, jusqu’à une certaine limite. En règle générale, depuis l’année d’imposition 2018, les contribuables peuvent déduire jusqu’à 750 000 $ d’intérêts hypothécaires sur une maison. Pour déduire les intérêts hypothécaires, vous devrez détailler les déductions à l’aide de l’annexe A du formulaire 1040.
Comprendre les détails pour avoir une expérience d’achat ou de refinancement réussie.
Plus-values sur une résidence principale
Un allégement fiscal pour les intérêts hypothécaires que vous avez payés n’est pas le seul avantage lié à la possession d’une résidence principale. Vous pouvez également être admissible à l’exclusion des gains en capital lorsque vous vendez votre maison.
L’impôt sur les gains en capital est ce que vous payez lorsque vous vendez un bien dont la valeur a augmenté. Lorsque vous décidez de vendre votre résidence principale et que celle-ci a pris de la valeur, vous pourrez exclure une partie des gains en capital du produit de votre vente. Actuellement, l’IRS permet aux contribuables d’exclure jusqu’à 500 000 $ de gains en capital s’ils sont mariés et déposent conjointement ou 250 000 $ s’ils sont célibataires.
Disons que vous achetez une maison pour 200 000 $. C’est votre résidence principale et la seule maison que vous possédez. Quelques années plus tard, vous décidez de déménager et de le vendre pour plus d’argent. Après avoir payé les frais liés à la vente, votre profit est de 50 000 $. Si vous répondez aux critères d’exclusion, vous n’aurez pas à payer d’impôt sur les gains en capital sur ce bénéfice. Le taux d’imposition des gains en capital est de 0%, 15% ou 20% selon vos revenus.
Pour bénéficier de l’exclusion,
- Vous devez être propriétaire de votre logement depuis au moins 24 mois au cours des 5 dernières années.
- Il doit avoir été votre résidence principale pendant au moins 24 mois au cours des 5 dernières années.
- Vous ne pouvez pas avoir réclamé une autre exclusion des gains en capital au cours des 2 dernières années.
L’échange 1031
Il existe une exception à l’exclusion des gains en capital, et elle concerne les biens qui ont été précédemment achetés via un échange 1031. Si vous possédez un immeuble de placement et que vous souhaitez le vendre et en acheter un autre, vous pouvez différer le paiement de l’impôt sur les gains en capital sur la vente si vous effectuez un échange de même nature (un échange 1031).
Lors d’un échange 1031, vous vendez un immeuble de placement et, au cours d’une certaine période, vous achetez un autre immeuble de placement de même nature.
Mais que se passe-t-il si vous emménagez éventuellement dans cet immeuble de placement et le convertissez en résidence principale ? Et ensuite envie de le revendre ? La propriété que vous avez acquise via l’échange 1031 n’est pas éligible à l’exclusion des gains en capital si vous la vendez dans les 5 ans suivant son achat.
FAQ sur la résidence principale
Puis-je louer ma résidence principale ?
Même si vous achetez une maison avec l’intention de la traiter comme votre résidence principale, les plans peuvent changer et vous pourriez avoir envie de la louer. Si vous souhaitez le convertir en un bien locatif, vous devrez contacter votre prêteur hypothécaire. De plus, il est sage de vous familiariser avec les implications fiscales de la location de votre résidence principale pour vous assurer qu’il s’agit d’une entreprise que vous pouvez vous permettre de manière réaliste.
Une résidence secondaire peut-elle être considérée comme une résidence principale ?
« Résidence principale » et « résidence secondaire » sont deux catégories distinctes de classification des biens. Si une propriété est légalement considérée comme votre résidence secondaire, elle ne peut pas être votre résidence principale. Votre résidence principale doit être celle où vous passez la majorité de votre temps.
Pouvez-vous avoir deux hypothèques sur votre résidence principale ?
Non, vous ne pouvez pas légalement avoir deux résidences principales. Même si vous partagez votre temps à parts égales entre deux endroits ou entre des endroits lors d’un déménagement pour le travail, l’IRS vous oblige à répertorier une propriété comme résidence principale lors de la déclaration de revenus.
L’essentiel
Avant d’acheter une maison, c’est une bonne idée de comprendre quel type de maison vous allez acheter. Vous envisagez d’acheter une résidence principale (c’est-à-dire une résidence principale), une résidence secondaire ou un immeuble de rapport ?
Ce sont des considérations importantes qui auront une incidence sur le type de taux hypothécaire auquel vous pourriez être admissible, ainsi que sur le traitement fiscal de vos versements d’intérêts hypothécaires et sur tout gain que vous réaliserez lorsque vous déciderez de vendre. Savoir quelle propriété serait considérée comme votre résidence principale est une information essentielle, que vous achetiez une nouvelle maison ou refinanciez votre maison actuelle.
Prêt à commencer votre parcours d’achat ou de refinancement d’une maison ? Obtenez une approbation avec Ubifrance® aujourd’hui!
