Taux de capitalisation : défini et expliqué

Ubifrance^® n’offre pas de prêts immobiliers commerciaux pour le moment.

Si vous êtes un investisseur immobilier ou envisagez de le devenir, vous êtes probablement obsédé par la recherche de bonnes affaires sur immeubles de placement que vous pouvez retourner ou louer. Lorsque vous connaissez bien un marché, il peut être facile de voir qu’une propriété est gagnante. Mais au fur et à mesure que vous commencerez à développer vos avoirs, vous aurez besoin d’un système plus sophistiqué, basé sur des mesures.

Le taux de capitalisation (taux de capitalisation) est une mesure très importante pour les investisseurs immobiliers, qui l’utilisent pour évaluer les propriétés et trouver de bonnes affaires. Vous pouvez utiliser le taux plafond pour vous aider à évaluer les propriétés et à trouver de bonnes affaires.

Voyons ce que sont les taux de capitalisation, ce qu’ils vous disent et comment les calculer.

Les taux de plafonnement sont des mesures utilisées pour estimer et comparer les taux de rendement de plusieurs propriétés immobilières commerciales ou résidentielles. Dans cet article, nous nous concentrons sur les biens immobiliers locatifs résidentiels – des maisons de un à quatre logements – détenus à des fins commerciales ou d’investissement.

Les taux de capitalisation sont calculés en divisant le bénéfice d’exploitation net (NOI) de la propriété par sa valeur d’actif immobilier.

Les taux de plafond peuvent fournir des informations précieuses sur une propriété. Mais le taux de capitalisation n’est pas la seule mesure utilisée pour évaluer un investissement immobilier. Les investisseurs voudront également tenir compte du retour sur investissement (ROI), du taux de rendement interne (IRR) et du multiplicateur de loyer brut (GRM), ainsi que de divers autres facteurs, notamment les caractéristiques individuelles et l’emplacement de la propriété.

Le taux de capitalisation d’une propriété est déterminé en fonction des revenus potentiels et du niveau de risque par rapport aux autres propriétés. Il est important de noter que le taux de capitalisation ne fournira pas un retour sur investissement total. Au lieu de cela, il indiquera une estimation du temps qu’il faudra pour récupérer l’investissement initial dans la propriété.

Afin d’utiliser efficacement cette métrique, vous devrez apprendre à calculer le taux de capitalisation. La formule dont vous aurez besoin pour calculer le taux de capitalisation est :

Taux de capitalisation = Résultat d’exploitation net (NOI) ∕ Valeur marchande actuelle

Passons en revue un exemple de ceci pour éclairer cette formule.

1. Calculez le revenu d’exploitation net de la propriété

Première, vous devrez apprendre à calculer le bénéfice net d’exploitation (NOI). Le NOI est essentiellement la somme des flux de revenus de la propriété moins la somme des dépenses de la propriété.

Afin d’additionner les flux de revenus de la propriété, vous pouvez inclure toute forme de revenu qu’elle peut produire, comme les revenus locatifs, les frais et les commodités sur place qui nécessitent des frais supplémentaires. Par exemple, supposons que vous envisagez une propriété qui rapporte 5 000 $ par mois en revenus de location sans aucune source de revenu supplémentaire disponible.

Ensuite, vous additionnerez les dépenses de la propriété. Les dépenses évidentes à inclure sont les impôts fonciers, les primes d’assurance, les réparations et les frais juridiques. Cependant, il y a des dépenses moins évidentes qui devraient également être incluses, telles que les vacances potentielles. La plupart des investisseurs supposent une moyenne de 10 % d’inoccupation, mais vous pouvez faire des recherches dans votre région pour déterminer une estimation précise du taux d’inoccupation prévu de la propriété. Pour la propriété que vous envisagez, les dépenses totales sont de 1 000 $ par mois, ce qui comprend une attente d’inoccupation de 10 %.

Si vous êtes admissible avec un revenu de location pour acheter la propriété, Ubifrance peut supposer un taux d’inoccupation pouvant aller jusqu’à 25 %.

Une fois que vous avez déterminé les revenus et les dépenses de la propriété, vous pouvez soustraire les coûts des revenus. À ce stade, vous déterminerez le NOI. Dans notre cas, le revenu net d’exploitation de la propriété est de 4 000 $ par mois ou 48 000 $ par année.

2. Diviser par la valeur marchande actuelle

L’étape suivante consiste à diviser le bénéfice d’exploitation net par la valeur marchande actuelle. Bien qu’il y ait un débat parmi les investisseurs sur l’opportunité d’utiliser la valeur marchande actuelle ou le prix d’achat, la majorité des investisseurs travaillent avec la valeur marchande actuelle de la propriété.

Dans cet esprit, nous nous en tiendrons à la formule la plus largement acceptée et diviserons le bénéfice d’exploitation net par la valeur marchande actuelle. Vous pouvez trouver la valeur marchande actuelle de la propriété en consultant les détails de la propriété et en explorant l’un des nombreux outils d’estimation de l’évaluation de la maison disponibles.

Dans notre exemple, la valeur marchande actuelle de la propriété est de 480 000 $. Avec cela, nous pouvons diviser 48 000 $, ce qui équivaut à 0,10.

3. Convertir en pourcentage

La dernière étape consiste à convertir le produit de votre division en pourcentage. Vous pouvez le faire en multipliant le résultat par 100.

Dans notre cas, nous pouvons simplement multiplier 0,10 par 100 pour arriver à un taux plafond de 10 %. Ce pourcentage est la façon dont le taux plafond est représenté.

Vous utilisez le taux de capitalisation pour influencer votre décision d’investissement. Mais il est important de réaliser que de nombreux facteurs peuvent influer sur le taux de capitalisation. Quelques-uns à considérer incluent le marché, l’emplacement et le type de propriété.

Voici quelques-uns des facteurs qui peuvent avoir un impact notable sur les taux de capitalisation :

• Emplacement: Comme pour tout ce qui concerne l’immobilier, l’emplacement de la propriété peut avoir un impact important sur les taux de capitalisation. Un emplacement plus risqué accompagnera souvent un taux de capitalisation plus élevé.

• La taille du marché: Un grand marché concurrentiel peut avoir des taux de capitalisation inférieurs à ceux d’un marché plus petit où le risque est plus élevé.

• Stabilité des actifs: La stabilité projetée de la valeur du bien peut entrer en jeu.

• Potentiel de croissance: Une propriété avec beaucoup de potentiel dans un marché en croissance pourrait voir un taux de capitalisation affecté.

• Liquidité du capital: Le montant du capital que vous mettez dans la propriété aura un impact important sur le taux de capitalisation car cela aura un impact direct sur votre NOI.

Bien sûr, ce ne sont pas les seuls facteurs qui peuvent affecter les taux de capitalisation. Mais ceux-ci pourraient avoir le plus grand impact.

Les taux de capitalisation sont généralement utilisés par les investisseurs immobiliers comparant le risque lié à l’achat de plusieurs propriétés commerciales. Bien que vous puissiez utiliser les taux de capitalisation pour éclairer d’autres décisions d’investissement immobilier, cela peut ne pas être aussi utile.

Si vous considérez le taux de capitalisation comme un moyen d’évaluer les propriétés potentielles, n’oubliez pas qu’il existe de nombreux outils pour vous aider. Vous pouvez utiliser d’autres mesures pour déterminer les niveaux de risque et les rendements potentiels d’un bien locatif d’investissement.

Bien qu’il puisse être tentant de rechercher un taux de capitalisation universellement « bon », les réalités du marché dictent qu’il n’y a pas de taux de capitalisation qui sera « bon » pour chaque propriété. Au lieu de cela, le taux de capitalisation peut être utilisé par les investisseurs pour déterminer si une propriété répond à leurs niveaux de confort individuels.

En règle générale, la formule déterminera un taux de plafond plus élevé pour les propriétés qui ont un revenu d’exploitation net plus élevé et une évaluation plus faible. D’un autre côté, les propriétés ayant un bénéfice d’exploitation net inférieur et une évaluation plus élevée auront un taux de capitalisation inférieur.

En règle générale, les investisseurs considèrent les propriétés avec un taux de capitalisation inférieur comme moins risquées, mais doivent s’attendre à un délai plus long pour récupérer leur investissement initial. En tant qu’investisseur, vous devriez prendre le temps d’examiner ce qu’est un taux de capitalisation acceptable pour les propriétés de votre portefeuille. Avec un certain nombre à l’esprit, vous pouvez rapidement transmettre des propriétés qui ne répondent pas à votre tolérance au risque.

La formule du taux de capitalisation est une mesure importante qui aide les investisseurs immobiliers à comparer les propriétés locatives et à évaluer combien d’argent ils peuvent s’attendre à ce qu’un investissement rapporte. C’est un calcul mathématique parmi d’autres qui vous aidera à mieux comprendre une propriété que vous envisagez d’acheter pour élargir votre portefeuille immobilier.

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