Que sont les servitudes prescriptives et sont-elles un facteur de rupture ?

L’un des derniers obstacles que vous rencontrerez lorsque vous serez en train d’acheter une maison est la recherche de titre. Cela peut sembler une simple formalité, mais les problèmes révélés par un la recherche de titre peut écarter la vente ou l’achat d’une maison. Heureusement, dans la plupart des cas, ces problèmes semblent plus alarmants qu’ils ne le sont, et les servitudes entrent généralement dans cette catégorie.

Voyons ce que sont les servitudes, ce qu’est une servitude prescriptive et ce qu’une servitude signifie pour vous en tant que nouveau propriétaire.

Une servitude prescriptive, également appelée « servitude par prescription », est un droit de propriété acquis lorsqu’une personne – les avocats les appellent des intrus – utilise une propriété qu’elle ne possède pas d’une manière qui est appelée – encore une fois par les avocats – ouverte, défavorable et continue. Parfois, vous entendrez également les mots « hostiles » ou « notoires », des mots dont les significations juridiques sont différentes de notre utilisation conversationnelle des termes. L’utilisation de la propriété par l’intrus doit se poursuivre pendant une période d’années telle que définie par la loi de l’État.

Des servitudes par prescription sont créées lorsqu’un intrus – une personne sans droit de propriété sur la propriété et sans l’autorisation du propriétaire – utilise continuellement et ouvertement une partie de la propriété d’autrui pour une raison précise, généralement comme raccourci ou pour accéder à un attraction comme un lac ou une école.

Il existe plusieurs types de servitudes. Il existe des servitudes qui permettent aux services publics et aux entreprises de services publics d’accéder à votre propriété au besoin.

Vous pouvez également vendre une servitude à quelqu’un. Par exemple, supposons que vous ayez une maison au bord d’un lac et que vos voisins d’en face aient besoin d’un accès au lac. Vous pourriez leur vendre le droit d’utiliser votre propriété dans le but précis d’avoir accès au lac ou au quai. Cette servitude serait enregistrée avec la propriété et apparaîtrait lors d’une recherche de titre lorsque vous vendez la propriété.

C’est beaucoup plus facile à comprendre si vous considérez l’exemple classique d’un raccourci à travers une propriété que les enfants utilisent pour se rendre à l’école. Personne n’a demandé la permission au propriétaire de longue date, ils semblaient juste le faire depuis aussi longtemps que l’on s’en souvienne.

Supposons maintenant que la maison soit vendue à un nouveau propriétaire. Ils érigent une clôture qui couperait l’accès au raccourci. Les écoliers pourraient faire valoir qu’ils avaient une servitude prescriptive sur la propriété qui empêche le nouveau propriétaire d’ériger une clôture ou une autre obstruction au raccourci. S’ils réussissent, cette servitude serait enregistrée avec l’acte et apparaîtrait dans une recherche de titre.

Voyons comment la loi évaluerait cette situation.

Utilisation ouverte et notoire

Si le propriétaire était bien conscient que des enfants utilisaient sa propriété, et que toute la communauté scolaire semblait consciente, année après année, qu’elle devait utiliser ce raccourci, alors l’utilisation de la propriété était notoire.

Utilisation continue

Bien que les écoliers n’empruntent pas le sentier durant l’été, ils reviennent chaque année à la réouverture de l’école. Par conséquent, l’utilisation était continue, même en tenant compte de la pause estivale.

Utilisation indésirable ou hostile

Historiquement, les lois considèrent toute utilisation non permissive de la propriété par un intrus comme une utilisation préjudiciable ou hostile. En fait, tout ce qu’un propriétaire doit faire pour contrecarrer la création de la servitude est de donner son autorisation explicite pour l’utilisation de la propriété avant que la servitude ne soit créée par le passage du temps.

Si le propriétaire était au courant de l’intrusion et n’a rien fait pour l’empêcher, il s’agit d’une utilisation préjudiciable.

Il n’y a pas lieu, d’une manière générale, de s’alarmer des servitudes qui apparaissent dans les recherches de titres. En fait, presque toutes les maisons américaines ont au moins une et probablement plusieurs servitudes sur leur propriété.

Cependant, lorsqu’une servitude est découverte, vous devriez en discuter en profondeur avec le avocat immobilier qui s’occupe de votre clôture et assurez-vous de bien comprendre comment la servitude affecte votre utilisation et vos plans pour la propriété.

Il est important de comprendre que les servitudes prescriptives sont attachées à l’acte. Cela signifie que quel que soit le propriétaire de la propriété, ils ne doivent pas empêcher une personne d’exercer la servitude.

Si vous êtes une personne très privée, vous ne voudrez peut-être pas procéder à l’achat d’une maison qui permet à des étrangers d’accéder à votre propriété tous les jours. D’un autre côté, si l’incursion sur votre propriété semble minime, cela pourrait ne pas vous préoccuper à l’avenir.

Une servitude prescriptive est un droit de propriété qui est détenu par quelqu’un d’autre que le propriétaire – dans notre exemple, les écoliers – d’utiliser une propriété d’une manière très spécifique : pour se rendre à l’école et en revenir. Le propriétaire avec cette servitude prescriptive n’a pas à permettre aux membres du public d’utiliser le raccourci, et les écoliers ne peuvent pas utiliser la propriété à d’autres fins.

Avec possession adversative, l’intrus utilise la propriété d’une manière généralement réservée aux propriétaires – par exemple, en installant une clôture pour exclure les intrus ou contenir le bétail – de la même manière ouverte, notoire et continue dont nous avons discuté ci-dessus. S’ils se conforment aux lois de l’État sur la possession adversative, l’intrus devient le propriétaire absolu de la propriété.

Cela se produit le plus souvent dans les zones rurales, lorsqu’un propriétaire foncier ne remarque pas que sa propriété est utilisée. Un exemple de possession adversative est lorsqu’un voisin construit une clôture sur le terrain. Si cet empiétement n’est pas remarqué ou traité dans un certain laps de temps, le voisin peut établir sa propriété du terrain sur lequel il avait empiété.

Les règles sur la façon dont la possession adversative se produit et combien de temps cela prend varient considérablement selon la loi de l’État. Vous devriez consulter un avocat immobilier immédiatement si vous êtes impliqué dans un litige de servitude.

Qu’ils soient bons ou mauvais dépend entièrement du propriétaire. Si vous trouvez que l’existence d’une servitude rend la propriété peu attrayante, vous serez heureux de l’avoir découvert avant acheter la maison.

Prix ​​d’achat

Vous pourrez peut-être utiliser la servitude pour négocier un ajustement de prix de dernière minute ou une autre concession de la part du vendeur. Bien sûr, lorsque vous vendez la propriété, une remise similaire peut vous être demandée.

Responsabilité

S’il y a une condition dangereuse sur votre propriété, vous pourriez être tenu responsable si quelqu’un est blessé à cause de cela. L’étendue de votre responsabilité dépendra des lois de votre état. Vous pouvez également envisager une couverture d’assurance supplémentaire pour la responsabilité civile générale si un intrus se blesse sur votre propriété.

Il est plus facile d’éviter une servitude prescriptive que de supprimer une servitude prescriptive établie. Il existe deux façons pour un propriétaire ou un acheteur de maison neuve de les éviter.

Le moyen le plus simple est d’empêcher l’intrus d’utiliser votre propriété en premier lieu. Si une école ouvre dans votre quartier et que vous craignez que des élèves traversent votre propriété, vous pouvez ériger une clôture pour empêcher qu’une revendication de droit ne se développe.

L’autre façon d’éviter une revendication de droit est de donner votre consentement à ceux qui utilisent la propriété. Affichez simplement un panneau indiquant : « Propriété privée. L’autorisation de traverser les terres est révocable à tout moment. Cette mesure simple va à l’encontre de l’exigence prescriptive de la servitude selon laquelle l’utilisation est hostile ou préjudiciable.

Le droit immobilier encourage les propriétaires fonciers à utiliser leur propriété de manière productive, avec une attitude « utilisez-la ou perdez-la » envers les propriétaires qui ne prêtent pas attention à la façon dont leur terre est utilisée et par qui. Les tribunaux reconnaissent les servitudes comme un droit de propriété acquis par l’utilisateur qui s’attache au terrain et peut causer des problèmes lorsque vous vendez la maison.

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